如何衡量Non-Performing Note的价值 之一

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作者:Songan

购买不良期票,大家最关注的就这个期票的Unpaid Paid Balance是多少钱,卖家要卖多少钱,或者你会出多少钱购买。

假如现在有一个估价100万的房子,第一顺位贷款60万,第二顺位贷款20万。现在第二顺位的贷款变成了Non performing, 那么如何来衡量它的价值呢,这里给出三个概念:

首先要介绍的第一个概念是Loan-to-Value (LTV) 贷款价值比,它的计算方式是用当前的贷款未付额,除以房屋总价值所得到的百分比。LTV是衡量评估一个期票借贷风险的指标。通常来说,LTV比例越高的话,代表这个贷款期票的风险就越高,反之亦然。
根据之前的例子,LTV = 20 / 100 = 20%

其次要介绍的概念是Cumulative Loan-to-Value (CLTV) 累计贷款价值比。它的计算方式是用所有欠款的总和,除以房屋总价值所得到的百分比。但需要注意的是美国不同的州法律法规不同,所以这个欠款的定义也有所不同。
根据之前的例子,CLTV = (60 + 20) / 100 = 80%

最后要介绍的概念是Actual Cumulative Loan-to-Value (ACLTV) 实际支付的累计贷款价值比。它的计算方式跟CLTV一样,但需要把你当前购买的不良期票的实际价格作为计算的依据,而不是它的票面价格。
例如,我用10万购买到了这个第二顺位的不良期票,那
ACLTV = (60 + 10) / 100 = 70%

决定不良期票的价值还有其他的因素,详情请见 如何衡量Non-Performing Note的价值 之二
 
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