如何衡量Non-Performing Note的价值 之三

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作者:Songan

前两次我们分别从Unpaid Principal Balance和房屋价值两个方面介绍了Non-Performing Note的价值。在这一讲里,我将与大家分享从Note Borrower的角度影响Non-Performing Note价值的因素。

作为Non-Performing Note holder来说,通常运作不良期票的方式有:

  1. Loan modification:与Borrower协商修改贷款条款,是Borrower重新开始付贷款
  2. Refinance: 使Borrower重新贷款以付清原有的贷款
  3. Sell: 使屋主,也是Borrower,以出售房屋的形式付清原有的贷款
  4. Deed in Lieu: 让Borrower主动放弃房屋的所有权,以补偿原有的贷款欠款
  5. Foreclosure: 由note holder发起法拍,使note holder可以保留或者转卖房屋
在以上列举的不良期票运作方式中,从1-5运作难度逐渐增大,耗费的时间,人力,物力,财力也相应的逐级增加。

借用我之前文章中的例子来举例:假如现在有一个估价100万的房子,第一顺位贷款60万,第二顺位贷款20万。如果用10万购买到了这个第二顺位的不良期票,ACLTV = 70%, 数字上看起来从这个不良期票中赚9万轻轻松松。

经过尽职调查得知Borrower是一位信用分数620分左右,年纪50来岁,已婚,有子女的母亲,现在与丈夫同住在这个房子里。这位母亲曾经还有过申请破产记录。

在这个例子中,note holder通常的做法会发起法拍,想拿回自己的钱。但是Borrower会在这个法拍的过程中,在各个阶段延缓法拍的正常进行,甚至会多次找不同的理由和方式申请破产。

这样的Borrower就像职业老赖一样,让note holder不仅花费大量的人力、物力、财力,最后还得不到好的结果。

所以在Non-Performing Note的投资中,Borrower的情况是非常重要的,也是潜在决定note价值的因素之一。
 
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