如果你有一块土地,你将如何建造一栋房子 - 北美地产学堂 BBS

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如果你有一块土地,你将如何建造一栋房子 - 北美地产学堂 BBS 如果你有一块土地,你将如何建造一栋房子 Michelle-Seattle
假如你已经拥有一块土地,你计划在上面建造一栋房子,你都需要做什么?
首先,你需要计划组建一个团队,这不一定是专职服务于你的人或者公司,只是说明你需要组合哪些公司或者是项目服务。
1、 ARCHITECT
2、 SURVEYOR
3、 GC/BUILDER
4、 LANDSCAPE DESIGNER
5、 INTERIOR DESIGNER
6、 STRUCTURAL ENGINEER
7、 GEOTECHNICAL ENGINEER
8、 ARBORIST
9、 CIVIL ENGINEER
10、 PEST TEST
11、 RODENT ABATEMENT
12、 ASBESTOS TEST(如需拆除旧房)
依据土地所在地的政府的某些特殊要求,可能需要有更多的项目服务提供方。
第二,具体步骤安排
当你选择好自己的ARCHITECT和ENGINEER后,应该在项目设计开始前邀请你的ARCHITECT和ENGINEER一起与土地所在政府相关部门联系,预约一个PRE-CONFERENCE,针对项目的建筑设计、SITE PLAN、UTILITY PLAN以及各种法规限制等等进行调研和探讨,以确保更准确的应对政府要求,为后期申请PERMIT提供便利,减少后期各种更改带来的金钱花费和时间拖延。因此为确保与政府的有效沟通,以及对项目设计要求的精准把控,也请尽量选择对你的土地所在区域各政策法规比较熟悉的ARCHITECT和ENGINEER。
在等候政府PERMIT申请过程中,可以开始进行与BUILDER的 沟通工作。如果该房屋是作为自住房建造的,你可以直接寻找BUILDER公司。自建房的BUILDER 大致分为两类,一类叫COOKIE CUTTER 型的,顾名思义是千篇一律,就是按照模板来建,房子的整体设计、配色、选材、户型等等大致相同,在后期选材以及细节上会按照客户需求做小小改动。好处是省时省力,略省成本,依葫芦画瓢,前期已经有很多上市的案例,对于新手来说照搬计划可以减少走弯路,但缺点就是没有个性化的体现,自主选择性少。市场上很多SPEC HOME 就是这种思路建造的房子。另一类就是CUSTOMIZED ,完全按照客户思路和需要,个性化建造的房子。绝大多数自建房的房主都会选择这一类的建商来建造自己的房子。如果计划是选用BUILDER来建造自己的房子,那么你也可以选择直接由BUILDER 来推荐各种的包括ARCHITECT和ENGINEER这些项目服务人或者公司。省去自己一一考量选择的麻烦和不确定性,整体一条龙贯穿服务。对于BUILDER公司的选择,建议你多了解本地市场,多参观正在上市的房子,选择自己喜欢的风格,多约几家谈谈,找到沟通最顺畅,最让你觉得舒服的。但选择BUILDER建商合作的好处虽然是省时省力,而且也解决了小白没有任何操盘经验以及物料供应资源等一系列的问题,但是缺点就是整体造价贵,BUILDER会赚取丰厚的利润,房主地价加上政府各种收费以及各种设计费结合BUILDER的建造费用,很可能会已经比较接近新房市场售价。
对于建造新房来出售赚取收益的房主来说,我建议你寻找可以为自己服务的GC。当然这对房主自身的专业要求比较高,要对房屋建造有一定的经验对本地市场有精准的了解。最重要的是要有各种人才、工种、物料建材等资源的储备。当然,当新房建造生意越做越大时你会更需要一个甚至数个全职的PROJECT MANAGER, 以此来降低人力成本以及提高工地管理效率。
最后,聊一下有哪些注意事项:
建造一个房子看似过程简单但因其独特的市场周期性、项目实施中的不确定性等从而对操盘手的专业知识、操盘能力、市场判断等等要求很高。土地开发、新房建造拥有很高的地域特殊性,操盘人要对本地化市场对应的各政策法规有丰富的了解,不同的州、县、市都会有各自特殊的要求,很多时候除去建造自身房屋本身的项目外,有些政府还会对该房屋所在的道路等公共设施提出翻新改建等要求,这种要求尤其在比较发达、房屋价值较高的地区比较常见,提前了解清楚这些可能存在的要求,对计划项目支出以及成本核算很重要。不同的地形地貌决定了是否需要特殊的工程处理;土地所在位置的特点,也会决定施工的难易程度和时间长短;不同的区域气候也决定了开工的时间以及施工的时间长度;UTILITY 的各种要求以及位置往往也会增加整个项目的整体成本。说每一个项目都是千人千面也不为过,他们都有相同的施工部分,也都存在各自独特的性质,有的各自美丽,有的各自伤心。。。。。。在与施工合作方签订协议时,需要非常注意的是不要仅仅只盯着整体报价,要细看每一项价格后面对应的SCOPE WORK ,有的施工方会在你做BID 时为了增加竞争力而把整体数字做得漂亮,但是其实有很多工作是没有算进去的,在签订合同施工后再多出很多收费,这就需要操盘人在比价时不仅仅是对应整体的报价,而要进一步对应大家给出的项目细节,SCOPE WORK的描述要尽可能的细致。对每项工作的进度以及验收标准也要有明确的设立。在整体合同签订时也要注意限定好CHANGE ORDER必须经过房主的认可,超出的程度尽量限定在10%左右。在PAY CHECK 时注意不要直接付给GC,要付给各个提供服务的公司,并留好收据以及要求对方提供W9,以确保报税工作的顺利进行。建造材料供应链的储备是非常重要的,这个需要长时间的积累,前期经验不是很丰富的操盘人一定要多看、多学、多比较,细心的你要相信功夫不负有心人,长时间的努力会给我们带来丰富的回报。
如果你有一块土地,那么就去尽情的设想、勇敢的建造吧,没有什么比亲自见证一块荒芜的土地蜕变成美丽的房屋而更让人激动和更有成就感的事情了!让我们一起加油吧!

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 MICHELLE-想想
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