如果经济危机即将到来,买什么样的房产最安全?

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作者:房博士

作者:房博士 / 声音录制:松梅

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自从 2009 年开始,美国的房产一直处于上升期,已经有整整10 年了。

最近美债收益率曲线倒挂,让人不免担心:

美国的经济繁荣期是否快要结束, 经济衰退期是否会随时到来?

这些天北美地产学堂的志愿者群,大家在了解经济周期的同时,也在讨论:

在经济衰退期随时可能到来的情况下,如果买房出租,买什么样的房产,最安全?

今天带着这个问题,我重新听了三马老师《商业地产之公寓楼投资》的分享,在其中找到了答案。

三马老师是湾区华人扶轮社社长,人气最旺的南北加文学城地产群的群主,他有着丰富的多单位公寓投资经验。

关于为什么买多单位公寓,我们在文章《被传得神乎其神的多单位公寓,为何收益那么高》中已经探讨过了。

下面我分享一下三马老师的观点。虽然三马老师谈的是多单位公寓投资,他的观点,也适用于独栋屋的投资。

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三马老师认为:

甘蔗两头最不甜,要买就买 B 等级(B Class) 或者 C 等级(C Class)的房产。

什么是 B、C 等级的房产?

在三马老师的分享中, 他把多单位公寓分成了 A、B、C、D 四个等级。

等级 A(Class A)

这类房产一般都是在 10 年之内建造的,是高级甚至豪华装修的公寓,高租金,位于黄金地带。租客层面上,以白领为主。每个单位的平均售价都比较高,相应的,资产回报率(CAP Rate)比较低。这类资产,通常由大机构(Institutional fund)选择长期持有。

等级 B(Class B)

这些房产,一般是 10-25 年内建造的,管理和维修得很好。租客层面上,通常都是中产家庭。资产回报率上,比等级 A 的多单位公寓要高,但是比等级 C(Class C)的要低。投资者通常是看中这类资产的升值潜力,同时也看中了其现金流。

等级C(Class C)

这类公寓楼,通常有 30-40 年的楼龄,基本是蓝领和偏低收入的家庭租客的选择。租金低于等级 B 的房产,但是资金回报率通常比等级 B 的房产要高。对于投资者来说,这类地产吸引他们的,是好的租金回报率。

等级 D(Class D)

这类物业的楼龄,通常在 40 年以上。租客里很多是 Section 8 或者机构资助的低收入租客。通常,这些物业都在治安比较差的区,或者低收入者集中的地方。这类物业,在卖的时候,可能会标上很好的资产回报率 (CAP Rate)。要注意的是, 因为地理位置差而导致的高空置率,房产的年久失修,缺乏管理,都可能让你的资产回报,没有你当初想象的那么诱人。

此外,等级 D 的物业, 通常位于高犯罪区,需要有很强的管理经验者进行管理。同时,需要有保安经常性进行巡逻,以保证安全。所以,这类资产,只适合非常职业的公寓投资者投资。如果你没有很好的心理承受力,三马老师是不推荐你买这类物业的。

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从上面我们可以看出来,A 等级的资产回报率(CAP Rate)最低,D 等级的资产,风险比较高, 也难怪,三马老师推荐我们买 B 等级和 C 等级的物业了。

除了考虑资产回报率,考虑到经济周期,也是买 B 等级和 C 等级的房产,最为安全。

假设正如大家担心的,经济衰退来临了,那么企业投资会减缓,大家收入可能会降低。住在 A 等级公寓里的白领们,考虑到收入和未来的经济状况,可能会下调住房标准,去租住B等级的房子。相应的,原来租B等级房产的人,去住C等级的房子。原来住C 等级房产的,下调住房标准,会住到 D 等级的公寓中去了。

等到经济复苏繁荣的时候,就反过来了。原来住D 等级房产的租客们,收入增加,会考虑提升住房标准,可能去住 C 等级的房产。相应的,原来住 C 等级公寓的房客,可能会去住 B 等级的房产。原来住 B 等级的中产或白领,会提升住房标准,去住豪华装修的A 等级公寓了。

从上面的分析可以看出,无论经济如何跌宕起伏, B、C 等级的房产,总会有相应的客户群。所以说, 买 B、C 等级的房产,收益会相对来说比较稳定。

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从上面的分析中,可以看出,多单位公寓分为 A、B、C、D 四个等级。

A 等级的物业,通常价格昂贵,现金流比较差。D等级的房产,风险比较高。

从经济周期、资产回报率以及风险方面考虑,买 B、C 等级的房产,最为安全。

三马老师认为,最好的投资(Deal),就是在 B 区, 以低价,买到等级 C 的房产,经过改造后,升级为等级 B 的物业,以提高租金收入。因为 C 等级的物业改造潜力大。其所在的 B 社区,让这类物业有升值空间。

这样的房产,回报高,同时风险也低。但是,目前加州出台了严厉租控政策。让以上这类操作,在加州有了难度。

此外,如前面所述,目前经济衰退的风险在加大。所以,大家入场务必要小心,买之前,一定需要详细计算。

建议买那种拥有后不久,就能产生正现金流的物业。为了保险,在你计算现金流的时候,最好在目前市场租金和空置率的基础上,打一个折扣。看看折扣之后,是不是还有足够的现金流,你是不是还能够撑得住。

在现阶段进行房产投资,现金流是我们主要的关注点。如果有可观的现金流,即便经济衰退期到来,正现金流,都有可能让你度过寒冬。因为一般来说,在经济衰退期,房价可能会下降得比较快,但是房租下降的幅度,一般会比较有限。这是关键的关键。

房产投资成功的路径有很多;投资失败的的共性,就是资金链断裂。所以, 在现阶段,建议寻找 B、C 等级的, 有正现金流的物业。

无论是买独栋屋还是多单位公寓,在购买前,请认真核算,同时,问问自己:这个物业,有正现金流吗?
 
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