威斯康辛州房产税拍卖概括和法规 - 北美地产学堂 BBS 威斯康辛州房产税拍卖概括和法规 Charlene
由Charlene Zeng and Ling Liu 翻译和整理
威斯康星州是美国中北部、中西部和五大湖地区的一个州。西临明尼苏达州，西南与爱荷华州接壤，南临伊利诺伊州，东临密歇根湖，东北与密歇根州接壤，北临苏必利尔湖。威斯康星州是美国面积第23大州，人口排在20几位。该州是全国领先的乳制品生产地之一，被称为“美国乳业园”(American Dairy Land) ，尤其以奶酪闻名。制造业(尤其是纸制品)、信息技术、蔓越莓、人参和旅游业也是该州经济的主要贡献者。
该州的有72个县，首府在麦迪逊。最大的城市是密尔沃基，在密歇根湖的西岸。
https://en.wikipedia.org/wiki/Wisconsin
威斯康星州属于税收契约州（tax deed state） 。县财政每年的9月1日开始对所有拖欠税款的物业签发税收留置权证书（tax lien certificates）。留置权发给该县，不公开提供给公众。该县可持有这些证书两年，在第二年的8月31日之后，该县可对这些物业进行拍卖。
拍卖过程正式开始时，县财务主管用挂号信将拍卖通知发送到物业所有者以及与该物业有经济利益的各方人士的最后记录地址。如果物业持有者未在规定的时间内缴纳税费，则该县将取消赎回权，成为该财产的合法所有人， 并安排公开税收出售(tax sales)，以便该县能够收回损失的收入。
拍卖六周前，该县必须在当地报纸上发布有资格出售的物业清单。物业所有人最迟可在拍卖前一天偿还欠款并赎回财产。税收销售以当地口头拍卖的形式进行。
威斯康星州的各县将税收销售称为“欠税房地产销售”( Tax Delinquent Real Estate Sales)。参加者必须在拍卖之前提前注册。税收契约是使用溢价拍卖系统出售的。契据由低价向高价竞拍， 直到最高价被接受。投资者加价竟投，出价最高的投资者将获得税收契据。
威斯康星州的一些县也接受密封报价，密封投标使用县官方表格通过邮件发送报价。大多数县不接受低于财产评估价的报价。接受的付款方式包括现金或认证支票。不接受个人支票和信用卡。尽管县规定了最低售价， 但评估价值可能大大低于公平市场价值。投资者应对潜在投资进行彻底研究。在契据登记后，税收契据会邮寄给中标人。
出价方式（Bidding Types） ：威斯康星州使用两种不同的拍卖方式：
溢价拍卖（Premium Bid） ：使用溢价拍卖系统（Premium Bidding system）出售税收契据。契约价格由低向高拍，直到拍到一个被接受的高价位。出价最高的投资者将获得契约。
密封投标（Sealed Bid） ：威斯康星州的一些县也接受密封报价。投资者使用县提供的官方表格通过邮件发送报价 。
契约信息：税收契约登记后会邮寄给中标人。
柜台交易（Over the Counter） ：威斯康星州的一些县会把没被拍卖掉的契约放在柜台出售。想要购买者需要填好“闲置土地购买合同（Vacant Land Offer to Purchase）”，提交给县财政主管。所有报价和销售均需经过税务契约委员会的批准。评估价超过三年的物业由税务契约委员会决定是否需要重新评估，。柜台交易的清单可以通过OTC数据库查到。
拍卖日期 ：因县而异，请与县联系。也可查看拍卖日历了解将来的销售日期。
有用的提示 ：威斯康星州可能是好的税收契约投资州，但是许多县都为契约设定了最低售价。威斯康星州的许多县要求以评估价为开拍价。许多外州投资者不参加这样的销售，所以竞争小些。
税务机关 ：司库（Treasurer’s Office）
州法律和法规：《威斯康星州法规》第74章“财产税征收”和第75章“税收销售”。Wisconsin Statutes, Chapter 74, “Property Tax Collection,” and Chapter 75, “Tax Sales.”
威斯康星州的税收契约
利率和赎回期限（interest rate and redemption period）在威斯康星州均不适用。
税收销售日期和期间：
威斯康星州通常从春末到夏末在各县会举行税收销售。您可以联系当地的财务主管（Treasure人）了解详情。
税收销售注册要求 ：
威斯康星州的大多数县都采用密封的投标方式来购买税。对于密封的竞标拍卖，每个竞标者都必须提交投标表格及10％的投标金额作为押金。
投标之前，需要投资者进行注册。一些县要求提前一定的时间注册，因此请与该县联系细节。然后您会得到一个投标人编号，您在税收契约拍卖中需要用这个编号。该县的起拍价包括欠税，罚金，利息和整个过程产生的所有管理费用。
总结
威斯康辛州是一个税收契约州，对投资者来说不是一个很好的投资地方。拖欠税款的房地产被县取消赎回权，并按市场价值出售。
尤其考虑到签发的是一份无担保的放弃债权契据（non-warranty quit claim deed），而且房产按现况出售，这对税务契据投资者来说，并非一宗好买卖。此外，买方还需承担任何额外的费用，如许可证、土壤测试和所有权搜索（title search）费用。如果您依然对购买威斯康辛州的欠税法拍房产（tax foreclosed properties）感兴趣，您可以在县财务官（county treasurer）的网站上找到待售的县政府拥有的房产清单。评估数据和房地产地图也可以在网上找到。
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由Charlene Zeng and Ling Liu 翻译和整理
威斯康星州是美国中北部、中西部和五大湖地区的一个州。西临明尼苏达州，西南与爱荷华州接壤，南临伊利诺伊州，东临密歇根湖，东北与密歇根州接壤，北临苏必利尔湖。威斯康星州是美国面积第23大州，人口排在20几位。该州是全国领先的乳制品生产地之一，被称为“美国乳业园”(American Dairy Land) ，尤其以奶酪闻名。制造业(尤其是纸制品)、信息技术、蔓越莓、人参和旅游业也是该州经济的主要贡献者。
该州的有72个县，首府在麦迪逊。最大的城市是密尔沃基，在密歇根湖的西岸。
https://en.wikipedia.org/wiki/Wisconsin
威斯康星州属于税收契约州（tax deed state） 。县财政每年的9月1日开始对所有拖欠税款的物业签发税收留置权证书（tax lien certificates）。留置权发给该县，不公开提供给公众。该县可持有这些证书两年，在第二年的8月31日之后，该县可对这些物业进行拍卖。
拍卖过程正式开始时，县财务主管用挂号信将拍卖通知发送到物业所有者以及与该物业有经济利益的各方人士的最后记录地址。如果物业持有者未在规定的时间内缴纳税费，则该县将取消赎回权，成为该财产的合法所有人， 并安排公开税收出售(tax sales)，以便该县能够收回损失的收入。
拍卖六周前，该县必须在当地报纸上发布有资格出售的物业清单。物业所有人最迟可在拍卖前一天偿还欠款并赎回财产。税收销售以当地口头拍卖的形式进行。
威斯康星州的各县将税收销售称为“欠税房地产销售”( Tax Delinquent Real Estate Sales)。参加者必须在拍卖之前提前注册。税收契约是使用溢价拍卖系统出售的。契据由低价向高价竞拍， 直到最高价被接受。投资者加价竟投，出价最高的投资者将获得税收契据。
威斯康星州的一些县也接受密封报价，密封投标使用县官方表格通过邮件发送报价。大多数县不接受低于财产评估价的报价。接受的付款方式包括现金或认证支票。不接受个人支票和信用卡。尽管县规定了最低售价， 但评估价值可能大大低于公平市场价值。投资者应对潜在投资进行彻底研究。在契据登记后，税收契据会邮寄给中标人。
出价方式（Bidding Types） ：威斯康星州使用两种不同的拍卖方式：
溢价拍卖（Premium Bid） ：使用溢价拍卖系统（Premium Bidding system）出售税收契据。契约价格由低向高拍，直到拍到一个被接受的高价位。出价最高的投资者将获得契约。
密封投标（Sealed Bid） ：威斯康星州的一些县也接受密封报价。投资者使用县提供的官方表格通过邮件发送报价 。
契约信息：税收契约登记后会邮寄给中标人。
柜台交易（Over the Counter） ：威斯康星州的一些县会把没被拍卖掉的契约放在柜台出售。想要购买者需要填好“闲置土地购买合同（Vacant Land Offer to Purchase）”，提交给县财政主管。所有报价和销售均需经过税务契约委员会的批准。评估价超过三年的物业由税务契约委员会决定是否需要重新评估，。柜台交易的清单可以通过OTC数据库查到。
拍卖日期 ：因县而异，请与县联系。也可查看拍卖日历了解将来的销售日期。
有用的提示 ：威斯康星州可能是好的税收契约投资州，但是许多县都为契约设定了最低售价。威斯康星州的许多县要求以评估价为开拍价。许多外州投资者不参加这样的销售，所以竞争小些。
税务机关 ：司库（Treasurer’s Office）
州法律和法规：《威斯康星州法规》第74章“财产税征收”和第75章“税收销售”。Wisconsin Statutes, Chapter 74, “Property Tax Collection,” and Chapter 75, “Tax Sales.”
威斯康星州的税收契约
利率和赎回期限（interest rate and redemption period）在威斯康星州均不适用。
税收销售日期和期间：
威斯康星州通常从春末到夏末在各县会举行税收销售。您可以联系当地的财务主管（Treasure人）了解详情。
税收销售注册要求 ：
威斯康星州的大多数县都采用密封的投标方式来购买税。对于密封的竞标拍卖，每个竞标者都必须提交投标表格及10％的投标金额作为押金。
投标之前，需要投资者进行注册。一些县要求提前一定的时间注册，因此请与该县联系细节。然后您会得到一个投标人编号，您在税收契约拍卖中需要用这个编号。该县的起拍价包括欠税，罚金，利息和整个过程产生的所有管理费用。
总结
威斯康辛州是一个税收契约州，对投资者来说不是一个很好的投资地方。拖欠税款的房地产被县取消赎回权，并按市场价值出售。
尤其考虑到签发的是一份无担保的放弃债权契据（non-warranty quit claim deed），而且房产按现况出售，这对税务契据投资者来说，并非一宗好买卖。此外，买方还需承担任何额外的费用，如许可证、土壤测试和所有权搜索（title search）费用。如果您依然对购买威斯康辛州的欠税法拍房产（tax foreclosed properties）感兴趣，您可以在县财务官（county treasurer）的网站上找到待售的县政府拥有的房产清单。评估数据和房地产地图也可以在网上找到。
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