学生上网课,学生公寓还有人住吗? - 北美地产学堂 BBS

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学生上网课,学生公寓还有人住吗? - 北美地产学堂 BBS 学生上网课,学生公寓还有人住吗? 房博士
作者:Lily

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Lily: 一位潜伏在互联网创投圈的地产投资辣妈

早上一起来,看到地产学堂一个微信群里就有人抛出话题,学生公寓投资还能做吗?学生都上网课的话,学生公寓还有人租吗?留学生都来不了了,还有市场吗?

2020年的每一天,我们似乎都在见证历史。百年不遇的新冠疫情席卷全球,美国感染人数超过200万;股市熔断数次后美联储全力托底,竟V型反弹接近新高;

房地产出租房板块得益于政府的补助,收租情况好于预期,然而商业地产中的零售业却遭受重创,预测2020年会有25000个商店关门。

不得不承认,新冠疫情对美国经济的打击是显著的,而它对地产投资的影响,也不同于以往的经济危机。

曾经最抗经济衰退的香饽饽——学生公寓,这次受到疫情的影响,会经受极大的考验。

学生公寓现金流稳定,收益高,向来以最抗经济危机著称。比如2008 年的金融危机,在房地产市场大跌时,学生公寓却十分坚挺、受到的波及很小。

因为在经济不景气的时候,很多人选择回到学校去充电、重新投资自己,所以学生公寓的需求反而上升了。正是得益于现金流稳定,回报率高的属性,这几年很多地产投资基金也纷纷进入这个领域。

疫情前,学生公寓还是香饽饽,基本上都是满租,我在费城建的学生公寓,这么多年从来没有去过,每个月支票按时进账。

我记得疫情前我们在关注 USC和 UCLA附近的旧房子,计划推到重建学生公寓,刚上市场一个小时,打电话过去出offer 就已经 pending了。很多好的listing 内部就消化了。

这次受到疫情的影响,学校9月还会按时开学吗?是否会改成网课?学校如果不复工,学生都上网课的话,学生公寓还有人租吗?种种问题,都悬而未决。

可见这次疫情对学生公寓的“最抗经济衰退”这个特点是个很大的考验。

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于是我问了一下在费城帮我操盘学生公寓的投资人老赵,他在当地拥有多栋学生公寓,这么多年也早已财务自由。

老赵说,目前的形势不容乐观,如果9月不复课,那学生公寓至少要空置一个学期。而目前的学生公寓因为学生们都回家了,所以已经全部空置。虽然租金在按时付,但假期后的情况如何,还要看复课情况。

目前费城的 Temple大学已经宣布复课,常春藤宾夕法尼亚大学也会在近期发布通知。费城目前每天有150人左右的新增确诊病例,所以大学是否复课,现在还没有定论。

除了费城以外的其他地区的学生公寓情况如何呢?

我的一位清华师兄,也是一个地产基金的创始人。他告诉我,目前他投资的乔治亚的大型学生公寓项目,影响不大,因为学校已经发出通知,计划9月份复课。

他也谈了自己的看法。

• 学校动态:67%高校将恢复秋季课堂授课,高校调整录取标准以维持总入学人数

• 市场供需:校方将降低学生居住密度,在建工程和预备项目施工受阻

• 运营现状:租金收缴略有下滑但总体良好,预租赁与去年同期基本一致

• 资本市场:交易活跃度下降明显且存在贷款挑战,但前景乐观仍受投资人青睐

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我们北美地产学堂的另外一位合伙人,500 强公司辞职后,长期在Santa Monica 、Culver City 这些区域买入小旧房,计划推倒重建。

她刚刚成交了一个学生公寓项目,买了一个旧的房子,准备推倒重建,她告诉我市场目前没有怎么跌。对她来讲,这个时期刚好可以建房子,一两年后疫情结束了,房子也建好了。所以对于她的投资决定,影响不大。

新冠疫情终究会过去,所以,学生公寓中长期不会受新冠疫情的影响。但在某些市场两三年前就已经出现的过量开发,伴随着中美脱钩,这些因素也许会对学生公寓投资造成一定的影响。比如中国留学生较多的波士顿,恐怕学生公寓市场会受到一定的波及。

那么目前的学生公寓情况到底如何呢,我们来看看多单元公寓课 Tim老师提供的 UBUniversity的数据:

大部分学校的校内宿舍都已经关闭了,因为疫情的影响,住校学生必须回家。但是校外由开发商和学生公寓投资人持有的off campus student housing公寓并没有关。

根据美国最大的公寓数据追踪网站报道,在他们追踪的175个学生公寓市场里面,总共有80万张床位。大部分校外学生公寓的学生并不想回家,而且觉得在密度低的大学城里生活更安全。

在三月份,大概有61%的学生租客还待在校外的学生公寓,到了四月份,这个比率上升到了70%。大部分在校外学生公寓居住的学生并没有回家,并且大部分学生的父母已经为他们存好了教育费用,包括租房和食物,而且大部分的学校助学金也并没有被减少。

根据Frederick W. Pierce IV(Pierce Education Properties学生公寓投资公司)的说法,95%的学生在四月和五月付了租金,即使少部分学生已经回到家中。虽然有些公寓提供缓付租金的优惠,实际只有不到1%的学生使用。

一旦疫苗出现后,学生公寓会继续成为最受欢迎的地产投资选项之一。Cap Rate会回到疫情前的水平,甚至更低。小城市的学生公寓会表现得更好。

Maguire Associates在三月份做的一个调查表明,在2020-2021学年,大城市的大学新生报名率会下降,因为人口非常密集的关系,学生担心社交安全距离无法很好地实现。

疫情前收益率经常被学生公寓“打败”的普通公寓,在这次的疫情中表现十分亮眼。虽然疫情导致失业率陡升,但政府的各项补助,让公寓的房租征收情况好于预期。

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投资人Alex 说,公寓类项目目前价格很坚挺,而且预计疫情之后还会增长。

原因如下:
  1. 本次疫情中,公寓项目表现在各类地产板块中最抢眼,基本没有受到影响,因此,不少避险基金和稳定型投资人也会更加看中公寓板块;
  1. 低利息应该会维持一段时间,而且目前市场上资金充裕,买方还在寻找机会;
  1. 这次疫情也调高了物价水平,我们知道稳定收益房地产是抗通胀的产品,所以接下来也会反应在公寓上。
就像北美地产学堂实战公寓PK赛上,大家激烈讨论的那样:公寓在当前经济形势下,出租率总体在上升,而实际租金征收率也高于预期。

最重要的是,公寓可以通过提升计划Value Add来提升租金、减少运营成本、签订新租约等等来提高Net Operating Income,从而来提升公寓价值来提高投资回报比。

总之,就像其他自然灾害一样,疫情是不可预料的事,所以,投资人能做的就是“鸡蛋不要放在一个篮子里”,尽量不要把所有的资金都投在一个区域,或是只投一个投资类型。

另外,学生公寓短期内关于疫情的担心都是暂时的,疫情终究会过去,复课后一切都会恢复正常,所以,长期来看,学生公寓还是非常抗风险的投资项目。

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