密苏里州房产税拍卖概括和法规 - 北美地产学堂 BBS 密苏里州房产税拍卖概括和法规 maxcachen
密苏里州概况
密苏里州(State of Missouri)是美国第24个州，美国人口第十八多的州，位于美国中西部地区之内。州府位于杰佛逊城，州鸟是东蓝鸲，州歌是“密苏里华尔兹”，州花为山楂花。该州是美国面积第二十一大的州。密苏里州与八个州接壤(与田纳西州并列最多)：北与艾奥瓦州接壤，东与伊利诺伊州、肯塔基州和田纳西州接壤，南方与阿肯色州接壤，西与俄克拉荷马州、堪萨斯州和内布拉斯加州接壤。
https://en.wikipedia.org/wiki/Missouri
密苏里州是留置权州(Tax Lien State)，并将房屋的留置权(Tax Lien)分成四个阶段(offering)竞拍，每一阶段代表该房屋第几年迟缴了房屋税。
第一阶段(First Offering): 如果税务征收人(Tax Collector)获得的拍卖金额无法补偿拖欠税金(Delinquent Taxes)，利息(Interest)，罚金(Penalty)，和其他相关花费，则该房屋将被持有一年，再参加下一阶段的竞拍。这一阶段拍卖的是留置权(Tax Lien)，原屋主有一年的赎回期(Redemption Period) 。
第二阶段(Second Offering): 如果第二次的拍卖金额依然无法补偿拖欠税金(Delinquent Taxes)，利息(Interest)，罚金(Penalty)，和其他相关花费，则该房屋也将再被持有一年，参加下一阶段的竞拍。这一阶段拍卖的是留置权(Tax Lien)，原屋主有一年的赎回期(Redemption Period) 。
第三阶段(Third Offering): 在第三年的第三阶段(Third Offering)， 如果第三次的拍卖金额可以补偿拖欠税金(Delinquent Taxes)，利息(Interest)，罚金(Penalty)，和其他相关花费，税税务征收人能将房屋卖给出价最高的投资人。这一阶段拍卖的是地契(Deed) ，原屋主有90天至135天的赎回期(Redemption Period) 。
第四阶段(Fourth or Post-third Offering): 如果在第三阶段(Third Offering)之后， 仍然无法将房屋顺利拍卖，税税务征收人(Tax Collector)仅有义务每五年将房屋进行一次拍卖。这一阶段拍卖的是地契(Deed) ，中标人将立刻成为房屋的持有者。
https://mcdonaldcountycollector.com/taxsaleprocedure.pdf [Chapter VIII. Multi-Year Offerings]
https://revisor.mo.gov/main/OneSection.aspx?section=140.250&bid=6941
第一阶段和第二阶段的留置权(Tax Lien)，于竞标成功之后，税务征收人(Tax Collector)会发放一张购买留置证(Tax Lien Certificate)给投资人，这张留置证(Tax Lien Certificate)有一年的有效期，除非之后一年期间遭到原屋主赎回。投资人也可以把这张留置证(Tax Lien Certificate) 转让给任何人，不过接受转让者必须是密苏里州居民，也不能有任何税金的拖欠纪录。
密苏里州一年举行一次拍卖，如果想要参加拍卖，投资人必须是密苏里州的居民，或者委托注册代理人(Registered Agent)参加并签属一份协议(Agreement)，当然，注册代理人(Registered Agent)也必须是密苏里州居民，在注册代理人(Registered Agent)竞标并获得留置证(Tax Lien Certificate)之后，可以将其转让给投资者。
如上所述，最小的竞价金额必须能支付税金(Delinquent Taxes)，利息(Interest)，罚金(Penalty)，和其他相关花费。投资人必须签属一份宣誓书(Affidavit)，声明自己从未拖欠任何税金，如果投资人不愿意签属，或者宣誓书与事实有出入，则投资人即使在拍卖中胜出，最后也将宣告无效。
假如投资人最后无法付清所有中标的金额，会被处以25%中标金额的罚款加上律师起诉费。拍卖的款项必须在交易结束(Close)之前，以当地政府能接受的方法付款。以Boone County为例，他们能接受信用卡付款，但是Master Card或Visa Card要额外支付3.5%中标价格的手续费。
招标制度(Bidding System)
密苏里州采用两种招标制度(Bidding System)，分别为竞价拍卖(Premium Bid)和竞降房屋所有权(Bid Down Ownership)。
在竞价拍卖(Premium Bid)中，留置权(Lien)的开价(Opening Bid)将包含拖欠税金(Delinquent Taxes)，利息(Interest)，罚金(Penalty)，和其他相关花费。投资人相互竞价直到最高出价者中标，中标人将获得留置证(Tax Lien Certificate)。
在竞降房屋所有权(Bid Down Ownership)中，投资人透过降低留置权(Lien)在房屋所有权的比例来互相竞争，如果留置权(Lien)在赎回期(Redemption Period)遭到屋主赎回，竞降房屋所有权(Bid Down Ownership)将对投资人不造成任何损失，如果超过赎回期(Redemption Period)，投资人必须透过法院执行止赎(Foreclosure)。
回报率
在第一阶段和第二阶段，利率(Interest Rate)最高不得超过10%，出价过高的金额部分(Overbidding Amount)将不会被支付利息，在中标后到赎回期(Redemption Period )之前产生的后续税(Subsequent Tax)利率为8%。而在第三和第四阶段，则是对地契(Deed)最高出价者中标。
赎回期(Redemption Period)
在第一阶段和第二阶段的留置权(Tax Lien)，原屋可以在留置证(Tax Lien Certificate)一年的有效期内赎回房屋。在第三阶段，原屋主有90天至135天的赎回期(Redemption Period) 。在第四阶段，中标人将立刻成为房屋的持有者。
https://revisor.mo.gov/main/OneSection.aspx?section=140.250&bid=6941
https://mcdonaldcountycollector.com/taxsaleprocedure.pdf [Chapter VIII. Multi-Year Offerings]
柜台交易(Over the Counter)
大部分密苏里的县并没有柜台交易(Over the Counter)，没有出售的留置权(Lien)将被县政府保留至之后的拍卖。投资人可以拜访数据库查看柜台交易(Over the Counter)的清单。
https://mytax.mo.gov/rptp/portal/home/findtaxliens
法拍信息
一年之后，原屋主仍然无法付清税金欠款，留置证(Tax Lien Certificate)的持有人(Lien Holder)可以向税务征收人(Tax Collector)要求房屋的地契 (Deed)，并向税务征收人(Tax Collector)提供一份宣誓书(Affidavit)，证明持有人(Lien Holder)已经按照规定完成下列事项。
州法律(State statutes)指明留置证拍卖(Tax Lien Sale)在所有密苏里州的县可以在八月的第四个周一举行，但是今年由于COVID-19，导致拍卖延后。
有用的提示
密苏里州有些县也会提供税务地契(Tax Deed)拍卖，譬如 St. Louis每年会举行一次税务地契(Tax Deed)拍卖，Jackson则会举办两次。因为密苏里州的地理位置跟复杂的法律，在密苏里州的竞争较少，密苏里州也有比其他州短的赎回期(Redemption Period)，尤其在第三阶段(Third Offering)只有90天。投资人必须在县政府网站(County Website)或税务征收人办公室(Tax Collector’s office)寻找相关信息。
http://www.taxsalessecrets.com/missouritaxliens.html
税务机关(Tax Authority)： 县税务总署(County Tax Collector)
州法律和法规
Missouri Revised Statutes, Chapter 140, “Collection of Delinquent Taxes Generally,” and Chapter 141, “Delinquent Taxes & First Class Counties and St. Louis City.
参考文献
Shade Ferre & Stephen Swenson 《US State Guide》
Joanne M. Musa, 《State Guide to Tax Lien and Tax Deed Investing》
Dustin Hahn, 《Tax Lien and Deed Investing Quick Start Guide Get the facts on where to invest》
https://mcdonaldcountycollector.com/taxsaleprocedure.pdf
http://www.scottcocollector.com/pdf/questionanswer.pdf
攀攀妈的房产经历
学习了，谢谢你的总结
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密苏里州概况
密苏里州(State of Missouri)是美国第24个州，美国人口第十八多的州，位于美国中西部地区之内。州府位于杰佛逊城，州鸟是东蓝鸲，州歌是“密苏里华尔兹”，州花为山楂花。该州是美国面积第二十一大的州。密苏里州与八个州接壤(与田纳西州并列最多)：北与艾奥瓦州接壤，东与伊利诺伊州、肯塔基州和田纳西州接壤，南方与阿肯色州接壤，西与俄克拉荷马州、堪萨斯州和内布拉斯加州接壤。
https://en.wikipedia.org/wiki/Missouri
密苏里州是留置权州(Tax Lien State)，并将房屋的留置权(Tax Lien)分成四个阶段(offering)竞拍，每一阶段代表该房屋第几年迟缴了房屋税。
第一阶段(First Offering): 如果税务征收人(Tax Collector)获得的拍卖金额无法补偿拖欠税金(Delinquent Taxes)，利息(Interest)，罚金(Penalty)，和其他相关花费，则该房屋将被持有一年，再参加下一阶段的竞拍。这一阶段拍卖的是留置权(Tax Lien)，原屋主有一年的赎回期(Redemption Period) 。
第二阶段(Second Offering): 如果第二次的拍卖金额依然无法补偿拖欠税金(Delinquent Taxes)，利息(Interest)，罚金(Penalty)，和其他相关花费，则该房屋也将再被持有一年，参加下一阶段的竞拍。这一阶段拍卖的是留置权(Tax Lien)，原屋主有一年的赎回期(Redemption Period) 。
第三阶段(Third Offering): 在第三年的第三阶段(Third Offering)， 如果第三次的拍卖金额可以补偿拖欠税金(Delinquent Taxes)，利息(Interest)，罚金(Penalty)，和其他相关花费，税税务征收人能将房屋卖给出价最高的投资人。这一阶段拍卖的是地契(Deed) ，原屋主有90天至135天的赎回期(Redemption Period) 。
第四阶段(Fourth or Post-third Offering): 如果在第三阶段(Third Offering)之后， 仍然无法将房屋顺利拍卖，税税务征收人(Tax Collector)仅有义务每五年将房屋进行一次拍卖。这一阶段拍卖的是地契(Deed) ，中标人将立刻成为房屋的持有者。
https://mcdonaldcountycollector.com/taxsaleprocedure.pdf [Chapter VIII. Multi-Year Offerings]
https://revisor.mo.gov/main/OneSection.aspx?section=140.250&bid=6941
第一阶段和第二阶段的留置权(Tax Lien)，于竞标成功之后，税务征收人(Tax Collector)会发放一张购买留置证(Tax Lien Certificate)给投资人，这张留置证(Tax Lien Certificate)有一年的有效期，除非之后一年期间遭到原屋主赎回。投资人也可以把这张留置证(Tax Lien Certificate) 转让给任何人，不过接受转让者必须是密苏里州居民，也不能有任何税金的拖欠纪录。
密苏里州一年举行一次拍卖，如果想要参加拍卖，投资人必须是密苏里州的居民，或者委托注册代理人(Registered Agent)参加并签属一份协议(Agreement)，当然，注册代理人(Registered Agent)也必须是密苏里州居民，在注册代理人(Registered Agent)竞标并获得留置证(Tax Lien Certificate)之后，可以将其转让给投资者。
如上所述，最小的竞价金额必须能支付税金(Delinquent Taxes)，利息(Interest)，罚金(Penalty)，和其他相关花费。投资人必须签属一份宣誓书(Affidavit)，声明自己从未拖欠任何税金，如果投资人不愿意签属，或者宣誓书与事实有出入，则投资人即使在拍卖中胜出，最后也将宣告无效。
假如投资人最后无法付清所有中标的金额，会被处以25%中标金额的罚款加上律师起诉费。拍卖的款项必须在交易结束(Close)之前，以当地政府能接受的方法付款。以Boone County为例，他们能接受信用卡付款，但是Master Card或Visa Card要额外支付3.5%中标价格的手续费。
招标制度(Bidding System)
密苏里州采用两种招标制度(Bidding System)，分别为竞价拍卖(Premium Bid)和竞降房屋所有权(Bid Down Ownership)。
在竞价拍卖(Premium Bid)中，留置权(Lien)的开价(Opening Bid)将包含拖欠税金(Delinquent Taxes)，利息(Interest)，罚金(Penalty)，和其他相关花费。投资人相互竞价直到最高出价者中标，中标人将获得留置证(Tax Lien Certificate)。
在竞降房屋所有权(Bid Down Ownership)中，投资人透过降低留置权(Lien)在房屋所有权的比例来互相竞争，如果留置权(Lien)在赎回期(Redemption Period)遭到屋主赎回，竞降房屋所有权(Bid Down Ownership)将对投资人不造成任何损失，如果超过赎回期(Redemption Period)，投资人必须透过法院执行止赎(Foreclosure)。
回报率
在第一阶段和第二阶段，利率(Interest Rate)最高不得超过10%，出价过高的金额部分(Overbidding Amount)将不会被支付利息，在中标后到赎回期(Redemption Period )之前产生的后续税(Subsequent Tax)利率为8%。而在第三和第四阶段，则是对地契(Deed)最高出价者中标。
赎回期(Redemption Period)
在第一阶段和第二阶段的留置权(Tax Lien)，原屋可以在留置证(Tax Lien Certificate)一年的有效期内赎回房屋。在第三阶段，原屋主有90天至135天的赎回期(Redemption Period) 。在第四阶段，中标人将立刻成为房屋的持有者。
https://revisor.mo.gov/main/OneSection.aspx?section=140.250&bid=6941
https://mcdonaldcountycollector.com/taxsaleprocedure.pdf [Chapter VIII. Multi-Year Offerings]
柜台交易(Over the Counter)
大部分密苏里的县并没有柜台交易(Over the Counter)，没有出售的留置权(Lien)将被县政府保留至之后的拍卖。投资人可以拜访数据库查看柜台交易(Over the Counter)的清单。
https://mytax.mo.gov/rptp/portal/home/findtaxliens
法拍信息
一年之后，原屋主仍然无法付清税金欠款，留置证(Tax Lien Certificate)的持有人(Lien Holder)可以向税务征收人(Tax Collector)要求房屋的地契 (Deed)，并向税务征收人(Tax Collector)提供一份宣誓书(Affidavit)，证明持有人(Lien Holder)已经按照规定完成下列事项。
- 在向税务征收人(Tax Collector)要求房屋的地契 (Deed)的九十天之前，提供税务征收人(Tax Collector)此份宣誓书(Affidavit)。
- 在九十天之前以保证邮件(Certified Mail)通知屋主，其有权利付清欠款(Delinquent Amount)并赎回房屋。
- 付清房屋的所有税金。
- 透过律师或产权公司(Title Company)完成房屋产权搜索(Title Search)。
- 通知房屋的任何利害关系方(Interested Parties)，房屋将要被止赎(Foreclosure)，利害关系方(Interested Parties)的定义如下：The purchaser must notify the owner and any person who holds a publicly recorded unreleased deed of trust, mortgage, lease, lien judgment or any other publicly recorded claim upon the real estate that that person has a right to redeem the property. Section 140.405 RSMo. Supp. 2010. Parties whose names and addresses appear on the front page of the deed of trust document, such as beneficiaries of deeds of trust and trustees of deeds of trust, must receive notice as well. Cedarbridge LLC v. Eason, 293 SW 3d 462 (Mo. App. ED 2009).
- 将留置证(Certificate of Purchase)让渡(Surrender)给税务征收人(Tax Collector)，且所有止赎(Foreclosure)的费用已经付清。
州法律(State statutes)指明留置证拍卖(Tax Lien Sale)在所有密苏里州的县可以在八月的第四个周一举行，但是今年由于COVID-19，导致拍卖延后。
有用的提示
密苏里州有些县也会提供税务地契(Tax Deed)拍卖，譬如 St. Louis每年会举行一次税务地契(Tax Deed)拍卖，Jackson则会举办两次。因为密苏里州的地理位置跟复杂的法律，在密苏里州的竞争较少，密苏里州也有比其他州短的赎回期(Redemption Period)，尤其在第三阶段(Third Offering)只有90天。投资人必须在县政府网站(County Website)或税务征收人办公室(Tax Collector’s office)寻找相关信息。
http://www.taxsalessecrets.com/missouritaxliens.html
税务机关(Tax Authority)： 县税务总署(County Tax Collector)
州法律和法规
Missouri Revised Statutes, Chapter 140, “Collection of Delinquent Taxes Generally,” and Chapter 141, “Delinquent Taxes & First Class Counties and St. Louis City.
参考文献
Shade Ferre & Stephen Swenson 《US State Guide》
Joanne M. Musa, 《State Guide to Tax Lien and Tax Deed Investing》
Dustin Hahn, 《Tax Lien and Deed Investing Quick Start Guide Get the facts on where to invest》
https://mcdonaldcountycollector.com/taxsaleprocedure.pdf
http://www.scottcocollector.com/pdf/questionanswer.pdf
攀攀妈的房产经历
学习了，谢谢你的总结
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