密西西比州房产税拍卖概括和法规 - 北美地产学堂 BBS 密西西比州房产税拍卖概括和法规 房博士
密西西比州概况：
密西西比州被归为税收留置权（ Tax Lien）州。 利率是每月1.25% (每年18%)，赎回期为两年。在该州， Tax Lien的出售被称为Land Sale.
在该州，对于那些想通过Tax Deed购买房地产的人， 也是有机会的。
每年的Tax Sale（税收销售）是由该县的税务总署（County Tax collector）负责。
根据州法规，每年8月的最后一个星期一举行税收销售 (Tax Sale)。也有的县会在4月的第一个星期一进行税务销售。
在税务销售 （Tax Sale）前, 政府会在当地报纸上刊登符合条件的税务留置权清单。直到拍卖的前一天，老业主都可以通过支付所有拖欠的税款，罚款和费用的方式，来赎回留置权。
如需要联系，请联系县税务总署（County Tax Collector）
密西西比州采用竞价拍卖 （Premium bidding）的方法，起始竞标价格包括所有拖欠的税款，罚款和管理费用。最终成交价和起始竞标价之间的价格差距被称为溢价 （Over bid 或者surplus）。请注意，在密西西比州，溢价不会赢得税收留置权销售的利息。同样需要注意的是， 如果留置权被赎回，溢价也不会退还给投资者。等于说，这部分钱是给政府做贡献了。
要参加税收出售， 投资者必须注册。注册人会收到来自该县的买方代码，用于进行投标。要注册税收销售，投资者必须提供社会安全号码，或税收ID号和带照片的ID给税收总署 （Tax collector）。大多数县(County)接受现金，支票，汇票 (Money Order)或银行本票 (Casher’s Check)来支付留置权。有些县甚至接受Visa和MasterCard付款。
密西西比州法律将每年的最高回报率设定为18％，或者说每月1.5％。留置权的赎回期为两年。赎回期届满后，留置权持有人 （Tax Lien holder）可以申请税收契据 (Tax Deed)。首席书记员 (chancery clerk) 通常为已经拍卖的的财产签发税收地契（Tax Deed）。
在拍卖中没有拍卖掉的房产税留置权， 将保留在County中， 直到赎回赎回期届满。
赎回期满后，任何保留在县里的留置权将被取消并寄给州。州务卿（Mississippi Secretary of State）将这些物业出售给投资者，以柜台交易的税务地契（Tax Deed）的方式进行销售。你可以在州网站上获得可出售地契（Tax Deed）的列表。
回报率：
密西西比州的利率设定为每年18％，或每月1.5％。
拍卖类型：
税收留置权（Tax Lien）使用竞价拍卖的方式出售，价高者得。需要记住的是，投资者只能获得起始竞价的利息，对于最终成交价和起始竞标价之间的溢价， 将没有利息。如果留置权被赎回，老屋主和政府也不会返还投资者出的溢价。所以，在确定最高出价之前，投资者必须考虑这两个因素。
赎回期：
密西西比州对拍卖中购买的税收留置权有两年的赎回期。
柜台交易 （Over the Counter）：
大多数县不提供柜台交易的税收留置权。在赎回期届满之前，县（County）保留哪些在拍卖中，没有出售的房产税留置权。赎回期届满后，该县将对这些房产进行法拍， 产生Tax Deed （税务地契）， 同时将这些地契移交给州政府。
这些税务地契 （Tax Deed）可以在州务卿办公室的柜台上购买（Secretary of State’s office）。感兴趣的，可以跟Secretary of State’s Office询问相关信息并且购买。
法拍信息：
如果留置权没有在两年的赎回期内赎回，The Chancery Clerk’s office会通知留置权所有者 （Tax Lien holders），业主没有付款，物业将被没收。你作为留置权所有者，将有一个特定的时间来回应和取得税务契据或文书转让。为了做到这一点，你需要支付经过证明的邮寄费 (Certified Mailing fee)，7美元的登记费，和20美元的转账费来获取税契 （Tax Deed）。你可能还需要参加陪审法院的确认听证会。以澄清所有权。整个过程大约会需要7个月。
拍卖日期：
密西西比州县一般在八月的最后一个星期一举行税收留置权 （Tax Lien）拍卖。
他们还在四月的第一个星期一举行税收地契 （Tax Deed）拍卖。
有用的提示：
密西西比州对房产税留置权的投资者有好处也有坏处。虽然18％的利息回报比较高， 但是，该利息只是基于起始竞价。 对于最终成交价和起始竞标价之间的溢价， 将没有利息。如果留置权被赎回，老屋主和政府也不会返还投资者出的溢价。能在该州同时购买 Tax Lien和Tax Deeds对投资者来说比较有利。 你可以从州务卿办公室网站上购买税收地契 （Tax Deed）。
有用的网站信息:
https://www.dor.ms.gov/Pages/State-Tax-Lien-Registry.aspx
税务机关 （Tax Authority） ： 县税务总署 (County Tax Collector)
线上信息：
只有少数县有线上拍卖信息。 你可以通过县网站 （county websites）找到相关信息。
拍卖网站：
www.govease.com
https://www.civicsource.com/
州概况：
密西西比州拥有82个县，并于1817年12月10日成为美国第20个州。密西西比州的首府是杰克逊 （Jackson），该州人口约为2,952,000。
州法律和法规：
Mississippi Code, Title 21, Chapter 33, Article 1, “Taxation” (municipal) and Title 27, Chapter 41, “Ad Valorem Taxes & Collection”, Chapter 45, “Ad Valorem Taxes & Redemption of Land Sold for Taxes,” and Chapter 47, “Ad Valorem Taxes & Assignment of Tax Liens.”
参考文献：
Shade Ferre & Stephen Swenson 《US State Guide》
Joanne M. Musa, 《State Guide to Tax Lien and Tax Deed Investing》
Dustin Hahn, 《Tax Lien and Deed Investing Quick Start Guide Get the facts on where to invest》
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密西西比州概况：
密西西比州被归为税收留置权（ Tax Lien）州。 利率是每月1.25% (每年18%)，赎回期为两年。在该州， Tax Lien的出售被称为Land Sale.
在该州，对于那些想通过Tax Deed购买房地产的人， 也是有机会的。
每年的Tax Sale（税收销售）是由该县的税务总署（County Tax collector）负责。
根据州法规，每年8月的最后一个星期一举行税收销售 (Tax Sale)。也有的县会在4月的第一个星期一进行税务销售。
在税务销售 （Tax Sale）前, 政府会在当地报纸上刊登符合条件的税务留置权清单。直到拍卖的前一天，老业主都可以通过支付所有拖欠的税款，罚款和费用的方式，来赎回留置权。
如需要联系，请联系县税务总署（County Tax Collector）
密西西比州采用竞价拍卖 （Premium bidding）的方法，起始竞标价格包括所有拖欠的税款，罚款和管理费用。最终成交价和起始竞标价之间的价格差距被称为溢价 （Over bid 或者surplus）。请注意，在密西西比州，溢价不会赢得税收留置权销售的利息。同样需要注意的是， 如果留置权被赎回，溢价也不会退还给投资者。等于说，这部分钱是给政府做贡献了。
要参加税收出售， 投资者必须注册。注册人会收到来自该县的买方代码，用于进行投标。要注册税收销售，投资者必须提供社会安全号码，或税收ID号和带照片的ID给税收总署 （Tax collector）。大多数县(County)接受现金，支票，汇票 (Money Order)或银行本票 (Casher’s Check)来支付留置权。有些县甚至接受Visa和MasterCard付款。
密西西比州法律将每年的最高回报率设定为18％，或者说每月1.5％。留置权的赎回期为两年。赎回期届满后，留置权持有人 （Tax Lien holder）可以申请税收契据 (Tax Deed)。首席书记员 (chancery clerk) 通常为已经拍卖的的财产签发税收地契（Tax Deed）。
在拍卖中没有拍卖掉的房产税留置权， 将保留在County中， 直到赎回赎回期届满。
赎回期满后，任何保留在县里的留置权将被取消并寄给州。州务卿（Mississippi Secretary of State）将这些物业出售给投资者，以柜台交易的税务地契（Tax Deed）的方式进行销售。你可以在州网站上获得可出售地契（Tax Deed）的列表。
回报率：
密西西比州的利率设定为每年18％，或每月1.5％。
拍卖类型：
税收留置权（Tax Lien）使用竞价拍卖的方式出售，价高者得。需要记住的是，投资者只能获得起始竞价的利息，对于最终成交价和起始竞标价之间的溢价， 将没有利息。如果留置权被赎回，老屋主和政府也不会返还投资者出的溢价。所以，在确定最高出价之前，投资者必须考虑这两个因素。
赎回期：
密西西比州对拍卖中购买的税收留置权有两年的赎回期。
柜台交易 （Over the Counter）：
大多数县不提供柜台交易的税收留置权。在赎回期届满之前，县（County）保留哪些在拍卖中，没有出售的房产税留置权。赎回期届满后，该县将对这些房产进行法拍， 产生Tax Deed （税务地契）， 同时将这些地契移交给州政府。
这些税务地契 （Tax Deed）可以在州务卿办公室的柜台上购买（Secretary of State’s office）。感兴趣的，可以跟Secretary of State’s Office询问相关信息并且购买。
法拍信息：
如果留置权没有在两年的赎回期内赎回，The Chancery Clerk’s office会通知留置权所有者 （Tax Lien holders），业主没有付款，物业将被没收。你作为留置权所有者，将有一个特定的时间来回应和取得税务契据或文书转让。为了做到这一点，你需要支付经过证明的邮寄费 (Certified Mailing fee)，7美元的登记费，和20美元的转账费来获取税契 （Tax Deed）。你可能还需要参加陪审法院的确认听证会。以澄清所有权。整个过程大约会需要7个月。
拍卖日期：
密西西比州县一般在八月的最后一个星期一举行税收留置权 （Tax Lien）拍卖。
他们还在四月的第一个星期一举行税收地契 （Tax Deed）拍卖。
有用的提示：
密西西比州对房产税留置权的投资者有好处也有坏处。虽然18％的利息回报比较高， 但是，该利息只是基于起始竞价。 对于最终成交价和起始竞标价之间的溢价， 将没有利息。如果留置权被赎回，老屋主和政府也不会返还投资者出的溢价。能在该州同时购买 Tax Lien和Tax Deeds对投资者来说比较有利。 你可以从州务卿办公室网站上购买税收地契 （Tax Deed）。
有用的网站信息:
https://www.dor.ms.gov/Pages/State-Tax-Lien-Registry.aspx
税务机关 （Tax Authority） ： 县税务总署 (County Tax Collector)
线上信息：
只有少数县有线上拍卖信息。 你可以通过县网站 （county websites）找到相关信息。
拍卖网站：
www.govease.com
https://www.civicsource.com/
州概况：
密西西比州拥有82个县，并于1817年12月10日成为美国第20个州。密西西比州的首府是杰克逊 （Jackson），该州人口约为2,952,000。
州法律和法规：
Mississippi Code, Title 21, Chapter 33, Article 1, “Taxation” (municipal) and Title 27, Chapter 41, “Ad Valorem Taxes & Collection”, Chapter 45, “Ad Valorem Taxes & Redemption of Land Sold for Taxes,” and Chapter 47, “Ad Valorem Taxes & Assignment of Tax Liens.”
参考文献：
Shade Ferre & Stephen Swenson 《US State Guide》
Joanne M. Musa, 《State Guide to Tax Lien and Tax Deed Investing》
Dustin Hahn, 《Tax Lien and Deed Investing Quick Start Guide Get the facts on where to invest》
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