作者：攀攀妈的房产经历
此处的州令是指麻州州长Baker在今年四月份签署，又在七月份延期到10月17号的驱逐暂缓令(Eviction Moratorium)，其中明令禁止所有“非必要”的民宅或者小型商业地产的驱逐和法拍，所以 房东不能以不付房租或者别的违犯租约的理由开始驱逐程序 ,除非房东能证明房客介入了犯罪行为或者危害他们健康的极端情况。
CDC禁令是在川普的总统令下， 美国疾控中心CDC在九月初下达的 全国性驱逐暂缓令 (目前截止日期是12月31日)，原因是CDC认为驱逐会迫使人们在疫情下搬家，或者投亲靠友，或者群居从而加大疫情传播风险。但是CDC禁令里面也写明受保护可以暂缓驱逐的房客必须要提供宣誓文件来证明1）个人收入低于9.9万（或者家庭低于19.8万），2）确实由于疫情失去工作或者收入减少，3）已尽全力申请各种政府救助方案，4）还可能因为驱逐可能无家可归。由于CDC禁令比如州级别的禁令有了很多限制措施，宣誓文件对应的就是伪证的处罚很重，所以这样就给了很多焦头烂额的小地主们一些可以操作的空间。
到这周而言，好消息就是麻州州长Baker确实如他承诺的一样，让州令到期作废了，所以理论上说从10月18日开始，一些已经被房客拖欠了好几个月房租的房东们可以在遵循CDC禁令的前提下开始采取行动 （比如与疫情无关，也没有提供宣誓文件）进行驱逐了；同时州长也基于本州还有着全国几乎最高的失业率，有差不多33万人失业（10%的劳动力）的情况下，宣布了一项总额在1.71亿美金的援助计划，帮助陷入困境的房客和小型房东们。
一方面，房客组织和很多社会工作者认为很多房客就会面临无家可归或者群居感染的风险（比如目前调查有欠租情况的16万户里面的6万户可能马上就会进入驱逐程序），尤其是在目前疫情和就业市场还没有完全好转的情形下。
另一面，房东协会也是义愤填膺，因为这样的驱逐禁令持续的时间越久，只会把房客和小房东们更加拖入泥沼里：房客欠的租金越多，他们也更不可能还得上，那么房客的信用分数一落千丈，背负的驱逐历史也让未来的正常生活不容易；另一方面，小房东们资金周转出现问题，可能还不上贷款，也只能被迫卖出自己的房产，其实间接地更多推动把租房资源集中在大公司和基金的羽翼下，让未来的租房市场更加不健康。
正如州长解释的一样：“The longer the moratorium stayed in place, the deeper the hole would become that everybody would have to find a way out of,” he said. “And the uncertainty and the difficulty of continuing to just let that problem fester, from our point of view, was the wrong move at this time. When we put this moratorium in place with the legislature last spring, there was somewhere around 500,000 more people out of work than we have out of work today.”
那么在州令结束和CDC禁令之间（10月18日到12月31日 ），当然前提是目前正在州议会闯关的更加激进的驱逐禁令生效之前，小房东们能够做些什么呢？
如果你现在还没有欠租的租客，那么在现在的情势下你算是幸运的。但是疫情终究是在某种程度上改变了房东与房客的关系：以前我提供房子，你交租天经地义，如果房东不尽责，房东不交钱，那么沟通无果两方可以诉诸法庭；而现在疫情是每个人头上飞舞的蝴蝶，代表着未来整体经济和个人就业的不确定性，那么房客随时都可能会失去工作，交不起房租；房东则因为资金压力也不愿意尽责去维护和修理，为了避免这样的双输情况：即房客损失信誉，房东损失金钱或者房产，两方必须站在一起，尽量保持沟通，以面对可能出现的问题。
如果你有欠租的租客，并且驱逐已经在疫情前开始，那么好消息是州法庭已经开始工作，但是由于已经有11，000个已经卡在系统里的申请，所以可能等待时间还会旷日持久，但是至少代表曙光已经到来，尤其是州法庭已经采取了各种形式的云沟通，云调解还有云法庭，所以效率也许能大大增强。如果你有欠租的租客，但是欠租开始于疫情之中，那么房东在走上驱逐程序之前应该主动加强交流，看看欠租是由于什么情况造成的，是因为家庭原因吗，或者因为疫情失去工作吗，还是某些自以为事以为自己就可以免费住房的无赖？在同理心交流的同时也要告诉他们：理解是理解，规则是规则。如果确实是因为疫情的原因，房东可以帮助研究一下目前有哪些补助可以申请，比如麻州会有失业补助和新的州援助计划RAFT (Residential Assitance for Families in Transition, 每户房客或者拥有不超过20 units的小地主得到最多一万美金的补贴)的选项；在帮助租客自救的情况下，也可以制定租金的修正计划，比如可以暂时减少一部分，未付的部分延期到未来多少时间，在尽量配合的情况下可以免掉罚款等等。如果不是因为疫情的原因 （其实房东有时也很难证明），那么现在确实已经可以开始发一些警告令Notice for non-payment 或者Notice to quit。
但是这个警告令也不是那么容易发出来的，由于CDC禁令许多模糊的言辞加上非常严厉的惩罚（10万罚金+1年监狱），所以在州令结束前夕，麻州地主协会就给所有的会员以如下建议: Masslandlords strongly urges all housing providers to consult with an attorney before issuing a Notice to Quit and commencing summary process where rent remains overdue. This warning applies regardless of whether or not nonpayment will be enumerated in the claims you would file, as it is the renter’s situation – not your claims – that ultimately determine the applicability of the CDC moratorium.
此处的州令是指麻州州长Baker在今年四月份签署，又在七月份延期到10月17号的驱逐暂缓令(Eviction Moratorium)，其中明令禁止所有“非必要”的民宅或者小型商业地产的驱逐和法拍，所以 房东不能以不付房租或者别的违犯租约的理由开始驱逐程序 ,除非房东能证明房客介入了犯罪行为或者危害他们健康的极端情况。
CDC禁令是在川普的总统令下， 美国疾控中心CDC在九月初下达的 全国性驱逐暂缓令 (目前截止日期是12月31日)，原因是CDC认为驱逐会迫使人们在疫情下搬家，或者投亲靠友，或者群居从而加大疫情传播风险。但是CDC禁令里面也写明受保护可以暂缓驱逐的房客必须要提供宣誓文件来证明1）个人收入低于9.9万（或者家庭低于19.8万），2）确实由于疫情失去工作或者收入减少，3）已尽全力申请各种政府救助方案，4）还可能因为驱逐可能无家可归。由于CDC禁令比如州级别的禁令有了很多限制措施，宣誓文件对应的就是伪证的处罚很重，所以这样就给了很多焦头烂额的小地主们一些可以操作的空间。
到这周而言，好消息就是麻州州长Baker确实如他承诺的一样，让州令到期作废了，所以理论上说从10月18日开始，一些已经被房客拖欠了好几个月房租的房东们可以在遵循CDC禁令的前提下开始采取行动 （比如与疫情无关，也没有提供宣誓文件）进行驱逐了；同时州长也基于本州还有着全国几乎最高的失业率，有差不多33万人失业（10%的劳动力）的情况下，宣布了一项总额在1.71亿美金的援助计划，帮助陷入困境的房客和小型房东们。
一方面，房客组织和很多社会工作者认为很多房客就会面临无家可归或者群居感染的风险（比如目前调查有欠租情况的16万户里面的6万户可能马上就会进入驱逐程序），尤其是在目前疫情和就业市场还没有完全好转的情形下。
另一面，房东协会也是义愤填膺，因为这样的驱逐禁令持续的时间越久，只会把房客和小房东们更加拖入泥沼里：房客欠的租金越多，他们也更不可能还得上，那么房客的信用分数一落千丈，背负的驱逐历史也让未来的正常生活不容易；另一方面，小房东们资金周转出现问题，可能还不上贷款，也只能被迫卖出自己的房产，其实间接地更多推动把租房资源集中在大公司和基金的羽翼下，让未来的租房市场更加不健康。
正如州长解释的一样：“The longer the moratorium stayed in place, the deeper the hole would become that everybody would have to find a way out of,” he said. “And the uncertainty and the difficulty of continuing to just let that problem fester, from our point of view, was the wrong move at this time. When we put this moratorium in place with the legislature last spring, there was somewhere around 500,000 more people out of work than we have out of work today.”
那么在州令结束和CDC禁令之间（10月18日到12月31日 ），当然前提是目前正在州议会闯关的更加激进的驱逐禁令生效之前，小房东们能够做些什么呢？
如果你现在还没有欠租的租客，那么在现在的情势下你算是幸运的。但是疫情终究是在某种程度上改变了房东与房客的关系：以前我提供房子，你交租天经地义，如果房东不尽责，房东不交钱，那么沟通无果两方可以诉诸法庭；而现在疫情是每个人头上飞舞的蝴蝶，代表着未来整体经济和个人就业的不确定性，那么房客随时都可能会失去工作，交不起房租；房东则因为资金压力也不愿意尽责去维护和修理，为了避免这样的双输情况：即房客损失信誉，房东损失金钱或者房产，两方必须站在一起，尽量保持沟通，以面对可能出现的问题。
如果你有欠租的租客，并且驱逐已经在疫情前开始，那么好消息是州法庭已经开始工作，但是由于已经有11，000个已经卡在系统里的申请，所以可能等待时间还会旷日持久，但是至少代表曙光已经到来，尤其是州法庭已经采取了各种形式的云沟通，云调解还有云法庭，所以效率也许能大大增强。如果你有欠租的租客，但是欠租开始于疫情之中，那么房东在走上驱逐程序之前应该主动加强交流，看看欠租是由于什么情况造成的，是因为家庭原因吗，或者因为疫情失去工作吗，还是某些自以为事以为自己就可以免费住房的无赖？在同理心交流的同时也要告诉他们：理解是理解，规则是规则。如果确实是因为疫情的原因，房东可以帮助研究一下目前有哪些补助可以申请，比如麻州会有失业补助和新的州援助计划RAFT (Residential Assitance for Families in Transition, 每户房客或者拥有不超过20 units的小地主得到最多一万美金的补贴)的选项；在帮助租客自救的情况下，也可以制定租金的修正计划，比如可以暂时减少一部分，未付的部分延期到未来多少时间，在尽量配合的情况下可以免掉罚款等等。如果不是因为疫情的原因 （其实房东有时也很难证明），那么现在确实已经可以开始发一些警告令Notice for non-payment 或者Notice to quit。
但是这个警告令也不是那么容易发出来的，由于CDC禁令许多模糊的言辞加上非常严厉的惩罚（10万罚金+1年监狱），所以在州令结束前夕，麻州地主协会就给所有的会员以如下建议: Masslandlords strongly urges all housing providers to consult with an attorney before issuing a Notice to Quit and commencing summary process where rent remains overdue. This warning applies regardless of whether or not nonpayment will be enumerated in the claims you would file, as it is the renter’s situation – not your claims – that ultimately determine the applicability of the CDC moratorium.