开心节税每一天——房产投资税务策略书第一册读后感 - 北美地产学堂 BBS 开心节税每一天——房产投资税务策略书第一册读后感 攀攀妈的房产经历
这周读了大钱包（Bigger Pockets）的出版书”The Book on Tax Strategies for the Savvy Real Estate “ 第一册Investor Volume 1, Beginner 面对初级房产投资者的第一册。作者是一对注册会计师夫妻，擅长房地产方面的税务；此外还有Volume 2, Advanced, 可以翻译成进阶版，则进一步地针对2017年税法，读着也特别有意思，下一周准备接着写进阶版的读后感。
一如大钱包出版的诸多书籍，这些书都不太厚，一般不超过300页，也并不篇幅冗长地讲大道理，都是用具体的实例来分析概念加深印象。俗话说人很难挣到认知以外的钱，同样也很难省到认知以外的税。省的税比挣的钱更值钱，不是有人说嘛，省的一块钱税相当于多挣的税前两块钱。
一般的投资房产，按照我的标准，至少要有5%的现金流回报率就可以考虑上手：比如投资5万块钱（25%首付）买了一个20万的房产，那么至少这个房子在养活自己（用房租付完贷款，地税，保险，可能有的HOA费，地主负担的水电气费，可能的维修和空置）的情况下，能挣到一年至少2500块（5万的5%）。当时就有人评论说，这个回报率很低呀，5万块放在股市大盘里能平均挣到10-12%，更不要说有些可以比肩巴菲特的“小股神“们，某年有20%甚至100%也不是没有。当时我们就有对话一个概念，那就是房产投资的5%的回报，比如这个案例里面的2500块，基本都不需要交税；而股市里的回报率，10-12%是毛回报率，还得考虑税务比例不是，净回报率是多少呢？而且我房产投资这块，还没有给你算租客代还的贷款本金（比如这个例子约摸1800块）和房屋增值（就算3%吧，20万的3%就是6000块），那么5万本金其实有超过20%的净回报（贷款本金和房屋增值我在几年后重贷出来，也是不交税的）。这个故事里面语焉无详的就是我提到的房产投资的2500块现金回报，基本都不需要交税，具体是怎么操作的呢？
即使是只有一个投资房的微小地主，与拥有成百上千个的房产大亨对比，在本质上都是在运营一个business，business的好处就在于，可以用收益先扣除开销，最后再来看剩下的部分需要付什么税。在贷款买房的前提下，房租收入作为收益，可以先扣除贷款利息，地税，保险，可能的HOA费，维修，广告费这些显而易见的开销，还可以扣除很多东西，从而使可税收入大大降低，甚至为一个负数（如果你自己的W2收入不是很高，这个负数还可以帮助抵扣自己的工资收入）。
第一点纸面上的折旧亏损（depreciation）也就是美国国税局送给房东们最好的礼物,也是抵税大头。 举例普通住宅地面建筑按27.5年折旧亏损，比如上面提到20万房产，如果建筑部分值15万，那么15万除以27.5年，也就是每年有5454块钱可以算成开销，那么基本之前提到的现金收入都基本会被这一个IRS送给我们的礼物给抵扣掉了。其它的折旧还有房东提供给房客的电器，家具，以及各种装修材料，比如厨柜，地板，门锁等等，只不过折旧的年费不一样罢了。
第二点Home Office。 地主们处理自家出租房难道不是基本都在家里吗，有个小书房，电脑键盘打印机一应设备，而这一切都是可以抵扣收入的。当然有人会琢磨这个是不是很容易招来国税局呢，以前或许是，现在美国国税局又把这一切做简便了，房屋小小一角或者一个专门的书房，一个sqft算5块抵扣，所以我书房的一半也就是60sqft就可以算成300块的Home office抵扣额，然后买的配套东西就好操作了嘛，电脑主机，屏幕，键盘鼠标，甚至还有台灯书柜。
第三点里程Mileage。正因为有了第二点Home office, 地主们视察维修秀租自己的房产，去Lowes，Homedepot买材料退东西，甚至出门考察别的房产，去开一个与房产投资相关的会议，都是business to business的行为，所有的里程数按照每一英里0.575美金可以抵税。这一点其实我有深刻地体会，前两年我们的会计师给我们的投资房报税都是随手写一个大概数字（因为没有具体统计），我都怀疑我一年中有与投资房相关的1000英里里程吗；我今年有了记录之后，发现居然到今天为止，里程数已经达到将近4000英里，那就是2300块可以抵房租收入。
第四点旅行开销。如果有朋友有外州房产，那么完全可以把business和个人旅游弄在一起，当然操作起来没有想象中那么简单，但是是很有可能把整个旅行的费用：机票，租车还有加油，旅馆都算成房产投资的开销的。如果朋友们没有外州房产是不是完全就没有这个可能的呢，不一定呢；如果我们把一些房产投资的会议安排在我们想顺便去旅游的地方，同时好好计划房产投资的会议时间，全部的旅游也很有可能都是Business trip，从而完美抵税。
第五点自己的家人。如果家里有孩子老人愿意帮忙，有考虑过他们的劳动也都是可以算成开销吗，你完全可以给他们开具W-2（当然具体操作可能不太能DIY），这样青春期的孩子和刚移民的老人可以有earned income，还可以开始存自己的roth IRA等等，这个说远了。。。总之目的是把高税率档的收入（比如你们双职工）往低税率档的划拉（孩子或者老人），以达到节税的目的。
第六点Meals。我们每年是有跟自己的会计，或者我们的房产经纪，贷款经纪一起吃饭聊些生意聊些生活，这些其实也是可以报税的；或者上个周末，我们两口子，同时也是最好的商业伙伴，出门一天考察麻州南部房产，中午搓的那顿馆子，也是再合理不过的商业开支；当然吃饭只能报一半的费用。
第七点房产教育费用。比如我们最近买了不少书来看（包括这本），甚至去参加一些付费的在线活动，讲座，课程，任何与房产教育相关的费用也都是可以报税的，当然这些必须在你有投资房产之后。
等等等等。
其实还有很多，但是因为这本书是初级版本，所以也不用不一而足地都列出来，但是这本书的deductions这章给我们的概念也就是房产投资的魅力之一，那就是它就是一个商业类型，不管你有多少房产，完全可以先扣掉开销，然后再克税，而开销可能有很多你事先并不知道的类型，即使是你有雇用职业会计师，他/她也不一定完全擅长房产投资领域，于是完全合理合法的避税操作我们不知道，所以也有可能就糊里糊涂地多把自己的辛苦钱交给了国税局。
那既然我们知道了以上诸多好处，但是这些东西都不是凭空我们就能享受到的：比如即使是显而易见的开销里面，地主朋友都有严格整理好所有的收据证据吗？里程和旅游都有对应的记录和凭证吗？想开工资给自己的家人，有严格执行国税局认可的操作规程吗？所以下一个部分，也就是我标题特别想强调的，节税是很开心的，但是记录可能是很多人不愿意操作的，但是人们就是应该把节税的概念和记录的习惯揉进自己的生活里，我这样说可不是说我们真的需要每一天都要抽出时间，想想今天我节税了吗，今天的收据整理了吗？这样的思考和整理可以一个星期一次或者至少一个月一次吧。我看完书后的当天晚上，我就在Landlord studio（朋友们有其它好的推荐也可以留言）上注册了帐号开通了付费服务，然后花了好几天跟自己的照片聊天记录对应，把今年的里程整理了出来，所以我才说我们已经有将近4000迈的里程了，同时可以毫不犹豫胆怯地报税。当然下一步整理就是我们今年初大装修的各种装修费用。整理收据是个很烦的事情，尤其是往前回忆整理，所以最好的建议就是随手拍照，因为国税局是认可照片或者扫描件的，拍照完后小票就不需要了，这样避免了过段时间小票就不知道揉到哪里去了。当然这样的付费管理软件，连带我的付费租金分析软件，还有我因为投资房产用的dropbox的付费服务，诸如此类，都是可以抵税的。
有了一些概念，影响指导我们的行为，这大概是这本书想给我们最直接的体会，当然更深的思考还有很多，比如投资房产与自己收入的关系（随便举个例子：某些牛人公司的原始股对现，可能会大大地增加某年的收入或者税率，那么有没有考虑房产投资的“损失“来抵扣这部分增加的收入呢），投资房产与退休金的关系（也随便举个例子：比如用退休金投资房产），甚至投资房产与遗产的关系（比如怎么样把自己的legacy交到孩子手里，同时消掉之前一直延迟的各种增值税capital gain）等等。关于这些更深的概念，案例，这本书的后面也简要地提到一些，而在进阶版里面会讲得更加详细。
房博士
读了攀攀妈的这篇文章，对节税有了新的认识。 非常同意你的说法：人很难挣到认知以外的钱，也很难省到认知以外的税。省的税比挣的钱更值钱。懂得省税，也就是懂得省钱了。
期待你的下一篇文章
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这周读了大钱包（Bigger Pockets）的出版书”The Book on Tax Strategies for the Savvy Real Estate “ 第一册Investor Volume 1, Beginner 面对初级房产投资者的第一册。作者是一对注册会计师夫妻，擅长房地产方面的税务；此外还有Volume 2, Advanced, 可以翻译成进阶版，则进一步地针对2017年税法，读着也特别有意思，下一周准备接着写进阶版的读后感。
一如大钱包出版的诸多书籍，这些书都不太厚，一般不超过300页，也并不篇幅冗长地讲大道理，都是用具体的实例来分析概念加深印象。俗话说人很难挣到认知以外的钱，同样也很难省到认知以外的税。省的税比挣的钱更值钱，不是有人说嘛，省的一块钱税相当于多挣的税前两块钱。
一般的投资房产，按照我的标准，至少要有5%的现金流回报率就可以考虑上手：比如投资5万块钱（25%首付）买了一个20万的房产，那么至少这个房子在养活自己（用房租付完贷款，地税，保险，可能有的HOA费，地主负担的水电气费，可能的维修和空置）的情况下，能挣到一年至少2500块（5万的5%）。当时就有人评论说，这个回报率很低呀，5万块放在股市大盘里能平均挣到10-12%，更不要说有些可以比肩巴菲特的“小股神“们，某年有20%甚至100%也不是没有。当时我们就有对话一个概念，那就是房产投资的5%的回报，比如这个案例里面的2500块，基本都不需要交税；而股市里的回报率，10-12%是毛回报率，还得考虑税务比例不是，净回报率是多少呢？而且我房产投资这块，还没有给你算租客代还的贷款本金（比如这个例子约摸1800块）和房屋增值（就算3%吧，20万的3%就是6000块），那么5万本金其实有超过20%的净回报（贷款本金和房屋增值我在几年后重贷出来，也是不交税的）。这个故事里面语焉无详的就是我提到的房产投资的2500块现金回报，基本都不需要交税，具体是怎么操作的呢？
即使是只有一个投资房的微小地主，与拥有成百上千个的房产大亨对比，在本质上都是在运营一个business，business的好处就在于，可以用收益先扣除开销，最后再来看剩下的部分需要付什么税。在贷款买房的前提下，房租收入作为收益，可以先扣除贷款利息，地税，保险，可能的HOA费，维修，广告费这些显而易见的开销，还可以扣除很多东西，从而使可税收入大大降低，甚至为一个负数（如果你自己的W2收入不是很高，这个负数还可以帮助抵扣自己的工资收入）。
第一点纸面上的折旧亏损（depreciation）也就是美国国税局送给房东们最好的礼物,也是抵税大头。 举例普通住宅地面建筑按27.5年折旧亏损，比如上面提到20万房产，如果建筑部分值15万，那么15万除以27.5年，也就是每年有5454块钱可以算成开销，那么基本之前提到的现金收入都基本会被这一个IRS送给我们的礼物给抵扣掉了。其它的折旧还有房东提供给房客的电器，家具，以及各种装修材料，比如厨柜，地板，门锁等等，只不过折旧的年费不一样罢了。
第二点Home Office。 地主们处理自家出租房难道不是基本都在家里吗，有个小书房，电脑键盘打印机一应设备，而这一切都是可以抵扣收入的。当然有人会琢磨这个是不是很容易招来国税局呢，以前或许是，现在美国国税局又把这一切做简便了，房屋小小一角或者一个专门的书房，一个sqft算5块抵扣，所以我书房的一半也就是60sqft就可以算成300块的Home office抵扣额，然后买的配套东西就好操作了嘛，电脑主机，屏幕，键盘鼠标，甚至还有台灯书柜。
第三点里程Mileage。正因为有了第二点Home office, 地主们视察维修秀租自己的房产，去Lowes，Homedepot买材料退东西，甚至出门考察别的房产，去开一个与房产投资相关的会议，都是business to business的行为，所有的里程数按照每一英里0.575美金可以抵税。这一点其实我有深刻地体会，前两年我们的会计师给我们的投资房报税都是随手写一个大概数字（因为没有具体统计），我都怀疑我一年中有与投资房相关的1000英里里程吗；我今年有了记录之后，发现居然到今天为止，里程数已经达到将近4000英里，那就是2300块可以抵房租收入。
第四点旅行开销。如果有朋友有外州房产，那么完全可以把business和个人旅游弄在一起，当然操作起来没有想象中那么简单，但是是很有可能把整个旅行的费用：机票，租车还有加油，旅馆都算成房产投资的开销的。如果朋友们没有外州房产是不是完全就没有这个可能的呢，不一定呢；如果我们把一些房产投资的会议安排在我们想顺便去旅游的地方，同时好好计划房产投资的会议时间，全部的旅游也很有可能都是Business trip，从而完美抵税。
第五点自己的家人。如果家里有孩子老人愿意帮忙，有考虑过他们的劳动也都是可以算成开销吗，你完全可以给他们开具W-2（当然具体操作可能不太能DIY），这样青春期的孩子和刚移民的老人可以有earned income，还可以开始存自己的roth IRA等等，这个说远了。。。总之目的是把高税率档的收入（比如你们双职工）往低税率档的划拉（孩子或者老人），以达到节税的目的。
第六点Meals。我们每年是有跟自己的会计，或者我们的房产经纪，贷款经纪一起吃饭聊些生意聊些生活，这些其实也是可以报税的；或者上个周末，我们两口子，同时也是最好的商业伙伴，出门一天考察麻州南部房产，中午搓的那顿馆子，也是再合理不过的商业开支；当然吃饭只能报一半的费用。
第七点房产教育费用。比如我们最近买了不少书来看（包括这本），甚至去参加一些付费的在线活动，讲座，课程，任何与房产教育相关的费用也都是可以报税的，当然这些必须在你有投资房产之后。
等等等等。
其实还有很多，但是因为这本书是初级版本，所以也不用不一而足地都列出来，但是这本书的deductions这章给我们的概念也就是房产投资的魅力之一，那就是它就是一个商业类型，不管你有多少房产，完全可以先扣掉开销，然后再克税，而开销可能有很多你事先并不知道的类型，即使是你有雇用职业会计师，他/她也不一定完全擅长房产投资领域，于是完全合理合法的避税操作我们不知道，所以也有可能就糊里糊涂地多把自己的辛苦钱交给了国税局。
那既然我们知道了以上诸多好处，但是这些东西都不是凭空我们就能享受到的：比如即使是显而易见的开销里面，地主朋友都有严格整理好所有的收据证据吗？里程和旅游都有对应的记录和凭证吗？想开工资给自己的家人，有严格执行国税局认可的操作规程吗？所以下一个部分，也就是我标题特别想强调的，节税是很开心的，但是记录可能是很多人不愿意操作的，但是人们就是应该把节税的概念和记录的习惯揉进自己的生活里，我这样说可不是说我们真的需要每一天都要抽出时间，想想今天我节税了吗，今天的收据整理了吗？这样的思考和整理可以一个星期一次或者至少一个月一次吧。我看完书后的当天晚上，我就在Landlord studio（朋友们有其它好的推荐也可以留言）上注册了帐号开通了付费服务，然后花了好几天跟自己的照片聊天记录对应，把今年的里程整理了出来，所以我才说我们已经有将近4000迈的里程了，同时可以毫不犹豫胆怯地报税。当然下一步整理就是我们今年初大装修的各种装修费用。整理收据是个很烦的事情，尤其是往前回忆整理，所以最好的建议就是随手拍照，因为国税局是认可照片或者扫描件的，拍照完后小票就不需要了，这样避免了过段时间小票就不知道揉到哪里去了。当然这样的付费管理软件，连带我的付费租金分析软件，还有我因为投资房产用的dropbox的付费服务，诸如此类，都是可以抵税的。
有了一些概念，影响指导我们的行为，这大概是这本书想给我们最直接的体会，当然更深的思考还有很多，比如投资房产与自己收入的关系（随便举个例子：某些牛人公司的原始股对现，可能会大大地增加某年的收入或者税率，那么有没有考虑房产投资的“损失“来抵扣这部分增加的收入呢），投资房产与退休金的关系（也随便举个例子：比如用退休金投资房产），甚至投资房产与遗产的关系（比如怎么样把自己的legacy交到孩子手里，同时消掉之前一直延迟的各种增值税capital gain）等等。关于这些更深的概念，案例，这本书的后面也简要地提到一些，而在进阶版里面会讲得更加详细。
房博士
读了攀攀妈的这篇文章，对节税有了新的认识。 非常同意你的说法：人很难挣到认知以外的钱，也很难省到认知以外的税。省的税比挣的钱更值钱。懂得省税，也就是懂得省钱了。
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