很想知道他为什么放弃?

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作者:Charlene

过去几天有件事一直困扰着我:这个房主为什么不做一下简单的算术, 而是坐等银行法拍他的房子?

法拍高价卖出

上周二去参加一个法拍, 起拍价不到7.6万, 有4-5个竞拍者,最后拍到12.1万。

不知道几位竞拍者是不是都知道,这个房子(图1)还欠过去4年(2017-2020)近2.1万的地税,所以相当于成交价格是14. 2万。

(图1)

他为什么放弃?

这个房子建于1948年建的,占地0.45 acre, 根据MLS上旧的数据,3卧, 2.5 bath, 一层1280 sqft, walkout basement装修出844 sqft。不过只有一个车库, 房子前面的路在下班时车会比较多。

法拍前做了详细的DD, 当年的MLS上显示, 房主是在2004年花$101K买下的。 之前房子只有884 sqft (一楼), 400sqft (地下室)。 买下之后进行了不小的翻修,可能是买来flip的, 2007-2008曾经挂牌想卖 $149,900, 后来降到$144,900没有卖掉。

下面是当时卖房的广告:
‘Home Has Been Totally Remodeled! New Master Bedroom Suite Addition in 2007 with Bath & Double Closets, New Gas Furnace & Central Air 2007, New Since 2004:Kitchen Cabinets & Dining Area Tile Floors, Main Bath with Jetted Tub, All Light Fixtures, Most Doors & Windows, Insulated Siding, Roof, Electric Service, Walkout Lower Level Family Room with Gas Fireplace, Bedroom, Game Room & ½ Bath. 9×28 Deck Off Kitchen, Large Yard with Garden Shed.“
查了一下,房主所有的欠款, 包括地税, 几个judgements, 共$101, 624 (图2)。

(图2)

2019年City 的assessed value 是16.37万,现在市场有点疯,应该比这个价格高不少(ARV保守估计应该在18-19万)。
这个房主已经有不少equity了, 他为什么没有努力阻止法拍?

现在房源这么少,如果他把房子上市随便卖,得到的钱足于还清他所有的欠款,还可以有一笔不小的余款,也不会有法拍记录。为什么他不去做?

查了small claim court记录, 发现这个房子在2012年银行曾提出过法拍, 后来dismissed。2016年又一次提出法拍后又dismissed。

2017年开始没交地税。这是第三次法拍。

因为多次法拍, 已经失去保住房子的信心?

尝试Pre-foreclosure deal

今年一月下旬就看到这个房子要在3月2号被法拍。法拍文件里写了截止8/31/2020,欠银行$70,550,这个起拍价格我肯定要去参加竞拍了。

想到课堂上老师提到, 最好的deal是在法拍前。也问过老师, 得到答复是即使已经安排了法拍日期, 法拍日前还是可以直接联系屋主。

马上给屋主写了封信, 希望同他谈谈,直接从他手里买过来,可是一直没有回音。不敢去敲门, 所以pre-foreclosure deal 落空。

3月1号打电话给负责的律师,问到起拍价$75,860, 比去年8月份多出5千多。

律师说除非 owner在拍卖前申请bankruptcy, 否则法拍第二天会如期进行。

马上联系Title company,查到的结果同我自己查的差不多, 只是多了具体欠银行的数目。Owner只欠银行6万本金(这个我没查到)。 其他的一万多估计是一些利息, 罚款及法庭的费用。

3月2号法拍如期进行, 显然屋主没有通过申请破产来阻止法拍。

不明白他为什么连打个电话给我,了解一下我葫芦里到底要卖什么药的兴趣都没有。

尝试Post Foreclosure deal

这是第一个买到里面还住着人的法拍屋, 没法实地考察, 不知道屋子里面的状况。不过心里还是有些担心屋主搬出前搞破坏。

我们州的法拍屋在房产过户给买家后是没有赎回期的。但不是很清楚在法拍后和法庭作出最后判决(confirm the sale)之间这段时间是否还可以赎回。

法拍后的第三天(周五), 我给代表银行法拍的律师打了电话, 询问房主是否还有机会赎回。

律师很耐心地回答我的问题。她说在法庭confirm the sale 之前还是有机会的。

她当时正在准备材料,当天下午就可以提交到法庭。她说这个case不需要听证, 估计5-10天内法庭就可以confirm the sale。

所以, 如果屋主想拿回房子, 还有最后几天的时间。

如果他愿意直接把房子卖给我, 由我来支付他全部债务, 我可以少花4万美元。

其实屋主现在什么都不用做, 等法拍过程结束后, 还完银行的欠款, 以及那几个judgements, 他不必交欠的地税以及city 的special assessment及水费, 可以拿回约4万美元的余款, 因为地税及city 的special assessment是买家负责的。

当然, 他需要知道怎么去要回,可是代价是失去他的房子。

如果他还想住在那个房子里, 且几年后重新拥有房产, 或许我可以同他达成一个协议,把房子按他的债务卖给我, 然后以Rent to Own 的方式租回, 那个4万美元拿出一部分作为option fee, 一部分用来修理房子, 一部分加到房租以后买房时还给他作为down payment, 这样我也不用多花那4万。

希望找到一个双方共赢的解决办法。这么一想还美美的。

不过不知道屋主的需要是什么。只有他还有保住房子的想法,我们才有机会坐下来谈。

我马上动笔给屋主写了封信,提到他的房子周二被法拍了, 我是top bidder。

但我告诉他有个好消息, 房子成交价格比他欠的所有债务高出2万。他可以要求得到这笔多出来的钱,如果需要帮助讨回这笔钱, 我很乐意免费帮他。

我还告诉他, 如果他还想住在房子里, 过几年重新拥有这个房子, 他需要在法庭confirm the sale之前赶紧行动,把银行的7万多欠款还掉,我们可以帮他, 还可以同时帮他把欠的4年地税一起交了, 免得又被county拿去tax deed sale。具体怎么做我们可以谈谈,我留下了名片, 希望他打电话给我。

周六上午去敲门, 没有回应, 感觉人在屋里, 因为车停在车库外面。我把信放在他的门口,那天没有接到电话。周日路过他家, 门口那封信已经不在, 说明他已经拿到了, 可是还是没有电话。

这是发信后的第四天了, 还是没有电话, 离法庭最后判决也越来越近了。

估计保住房子对他来说已经不那么重要了。他不说的话, 我们永远也不知道他的需要。

看来只能走正常的法庭程序把房子接过来了。希望他不要破坏房子, 也希望他可以按时搬出去, 不用走Eviction。

过几天, 我还是准备再给他写一封信。如果他不知道怎么拿回那4万美元, 我愿意提供帮助。
希望他搬出去时留给我一个状态好的房子, 我愿意cash for key。

第一次碰到屋主还住在里面的法拍屋,给我的法拍经历增添了不少色彩, 也让我开始更想尝试off market deal, 思考如何改进,也更想了解Rent to Own 的具体做法及Pros and Cons。

每一次经历,总会留下一些印记。
 
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