怎样买到低于市场价的房子?

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作者:房博士

作者:学堂君

有国内的朋友问我:你们在美国做出租,投资收益如何?

我说:看情况,有的房子,我的投资收益是无限大。也就是说,我可以不需要花任何钱,买到一个房子,同时,还有正现金流。

朋友睁大了眼睛,问,这怎么可能?

长话短说,最主要的原因,是因为我买的是低于市价的房子。

这些房子,自然也不会是漂亮房子,一般都是要修修补补的, 需要重新翻新装修的。

下面以我最近经手的案例, 来告诉你,为什么有些房子,出租收益能够无限大。

我们用的投资方法,有一个专有名词,称之为“BRRRR”:Buy 买,Rehab 翻新,Rent 租金,Refinance 重新贷款,Repeat 重复流程。几个英文字的首字母放在一起,就是“BRRRR”。

下面以我经手的案例, 来详细说说“BRRRR”是如何操作的:



1

这是一个HUD (Department of Housing and Urban Development,美国住房和城市发展部)的房子,是 1971 年建的独立屋, 三房两卫,1891 Square Foot,要价 $120,000,位于租赁市场非常活跃的 B 区。

该区的平均房价是$165,000。如果租赁的话,平均房子的空置期不到40天,能够出租 $1300-$1400 左右。

我们是在 Hudhomestore 上看到的这个房子,刚开始是只给自住房的买家开放的。等到对投资者开放后,我们马上开始投标,投标 $70,000。

刚开始,HUD 没有给我们。我们也没有放弃。一直把我们的投标放在HUD网站上。

终于,在房子上市 45 天后, HUD 来信告诉我们,以 $70,000 的价格,把这个房子卖给我们了,我们用现金买下来。

翻新

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这个房子的装修主要是外表方面的,包括油漆、地板、灯具、厕所、厨房的更新,翻新花了 $20,000,房子连修带买总共花费 $90,000。

出租

3

翻新之后我们先把它租出去, 租金是 $1350 一个月。

银行重新贷款

4

房子出租后, 银行给房子的重新估价(Appraisal Value )是 $160,000,我们再融资(Refinance)贷出 $120,000,4.5% 利率的 30 年固定贷款,每个月还款 $608。

加上每个月的保险和地税,一共每个月还款大约 950 美元。这样,我们每个月的正现金流大约是 $400。

这就等于我们把投入的 $90,000 全拿回来了,同时,还一次性挣得了大约 $30,000,外加每年大约 $4,800($400*12)源源不断的正现金流。

重复

5

拿到了 $120,000 的贷款,我们又可以去买下一个低于市场价的投资房。

上面提到了,这个房子,之所以投资收益无限大,是因为我们找到合适的房子。而找这样的房子,是有窍门的。许多窍门,有的房产经纪人都未必知道。

前几天我跟一名资深房产经纪人聊天,我说我刚从 wholesaler 那儿花 9.3 万买了个破房子,翻新后卖了 23 万,挣了大约 6 万美元。

房产经纪人问:什么是 wholesaler?

我突然明白,我们许多买低于市价房产(英文称之为 Deal)的途径和方法,许多房产经纪人,哪怕是资深的传统房产经纪人,也未必都知道。

而房产投资,关键是找到低于市场价的房子。能否源源不断地找到这样的好“Deal”,是做房产投资成败与否的关键,即所谓:买到就是赚到。

朋友说,如果普通经纪人都不知道在哪儿找到这样的好“Deal”,那我在哪儿能学习到这样的知识,将来可以买到低于市价的房产呢?

!好消息来了 !

如果你也像我的朋友一样,想学如何买低于市场价的房子, 你可以参加北美地产学堂的“怎样找低于市场价的地产 Deal” 的课程。

在这儿,你可以跟志同道合的朋友一起, 学习到:

1.如何找到各类好“Deal”(HUD,法拍屋,银行屋……)

2.怎样评估一个房产是好“Deal”?

3.如何获得资金,如何出价,购买低于市场价格的房子?

4.如何进行尽职调查并完成交易?

本次课程的讲师是 Kang。

Kang 是德州大学电子工程硕士,杜克大学 MBA。在科技公司从事技术及管理工作。2011 年开始投资出租房及小型公寓,并做翻修 Flip,积累了丰富的一手的买低于市场价的房产,进行房产投资经验。

除了投资经验丰富的 Kang,房博士和菊子两位大咖都会参与讲课,帮助你更深入地了解本期课程。

房博士拥有美国不动产销售执照多年,自 2014 年开始,亲自参与了几十套房子的投资,具有丰富的买低于市场价房产的经验。

菊子,本名申兆菊,2009 年,菊子以五万美元投资房产,2014 年和朋友合伙成立了维百纳集团(WePartener Group),十年后,该公司总资产已接近三亿美元。
 
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