惊心动魄!商业地产1031置换撞上新冠肺炎

upwind66

Administrator
管理成员
作者:房博士

作者:山山石石

01

和先生来美二十年,努力工作、开公司、做生意,在2008年购入一个五万尺仓库用来放货,其实是因为我们把买卖做成了收藏,卖不了的货也不舍得处理,只能找个大点的地儿继续收藏。当时这仓库曾进入Escrow,但买家中途退出,仓库的拥有人是一对八十几岁老姐妹,她俩拥有这条街的连续三栋仓库物业,她们的孩子已经出价投资Starbucks商业地产,所以,在着急中以非常优惠的价格在经纪人的帮助下我们顺利购入,当时用了SBA Loan(美国联邦政府支持中小企业发展而提供的优惠贷款服务)。此后我们把仓库一半出租,后院的10万尺也租给了一个卡车公司,忙完后咱们一心一意脚踏实地辛苦做生意。

2019年初,我们在地产经纪Tom(一个典型美国牛仔)几次接触后下定决心挂牌出售我们的仓库,Tom当时在我们买入时立下了汗马功劳,十几年除了圣诞新年啥的也没太多联系,这次主动联系我们也乐意和他继续合作。仓库在过去十几年增值不少,咱们顺势也放大一下。

(▲仓库内景——图片来源于网络)

02

抱着这样的小心思,仓库就扭扭捏捏的上市了,我们心想的是有人出个好价就出手,不然也并不着急。前后也有大半年了,看商业地产的人不多,Tom带了几批人来看,只有两家出价,一个太低就没有考虑,另一个老美特别心仪我们的仓库,他们原有的仓库在附近地皮被开发商征用给了个好价格,特别喜欢我们有巨大后院的仓库,来看了好几次,第一次出价被我们拒绝,第二次为了迎合我们给了诸如半年到一年的优惠回租,因为没有经验也不太懂商业地产中的道道和价格我们总是吞吞吐吐没答应,就这样一拖再拖,过一阵子Tom跑来说人家看上了附近的另一个…跑了… 这下咱们多少来了点小失落,后面一阵子真就没有再出价的了。

又过了一阵子,又来了一个中东人,他的出价比第一个还少,因为有了上次的经验这次咱们积极了很多,几个回合下来和上次也差不多了,很快就进了Escrow,这里我想说,做买卖不要挑三拣四,前面看不上的后面来的可能还不如前面的呢。

进入Escrow后,正好我妈和姐一家从中国来加州,带着他们到处玩开开心心的过了圣诞和新年,我姐他们是1月6日走的,没过多久1月23日武汉封城,每天传来各种各样的消息非常紧张,洛杉矶的华人积极扫空美国各种防疫物资捐赠中国。同时在1月27号那天仓库顺利过户了。接下来就是我们这次的重头戏“1031 置换”。

03

1031置换条例有45天识别期和180天交换期来实现资本利得税延后缴纳。

我们开始研究1031置换条例知道时间紧任务重刻不容缓,只能自己到处看看。那么多的选择着实让我们像无头苍蝇,仓库,社区购物中心,公寓大楼等等各有千秋每个都让人心动。

我们自己在网上约了个仓库去看,对方经纪是个土生土长的ABC,知道我们没有经纪人就非常热情,打了无数次电话想和我们签约,他们公司会有个九人团队来服务,包括市场调研,财务贷款分配方案等等。后来我们才知道,商业地产和住家地产真是不同,很多Pocket Listing没有经纪人等于没有渠道看到好物业,市场上商业地产在挂到Loopnet或别的平台上的往往是已经被好几轮经纪人手上的投资者选剩下的,没有经过专业筛选会掉到水缸里。我们还是非常感谢他介绍了好几个银行贷款业务员给我们,最终选定的美女贷款员Viola就是其中之一。

我们给这几个贷款银行都递上材料,搞清楚了我们的子弹到底能够做多大点事,心里有谱免走弯路。并且,Viola还介绍了一个商业房产经纪人给我们,那是个入行4年的小胖子Jerry非常热心主动,第一次见面就带了他的搭档Victor,他们专注于Industrial物业,属于Lee & Associates,这个公司比较小不用签约。

看了他们代理的一个仓库,还没上市正在开始做简单装修。当时没怎么看上眼但还是出了个低价,并说不用装修。但人家还没上市的仓库怎么会心甘情愿这么快低价卖呢,果然后来装修完一周就原价卖出了。

之后Jerry和Victor带我们看了很多仓库,最终定下了两个新仓库是同一个开发商的,一前一后各三万尺,非常符合我们的要求,一个自用一个出租而且就近管理。这两个仓库现在还在建造中,四月底五月初通电,但现在洛杉矶正有居家令,会不会被耽误完工导致不能过户也难讲……

(▲仓库外观——图片来源于网络)

04

话说另一头,果然是来得早不如来得巧或者说还是缘份,最后我们和另外CBRE的经纪人Tony团队签了买方代理合约,专注商业购物中心。其实没有第一个经纪的啰嗦我们也不会和第二个经纪团队签,不过最后决定因素还是Tony把他们公司的副总垫上了,那个白胡子老头从Newport Beach赶来花了一整个下午,带着大包文件讲得头头是道,把我们对1031置换的疑问和顾虑全给打开了结,排除了购买公寓大楼,因为加州的Rent Control难搞,和这么多租户打交道即使有GM也不容易。第二天就和他们团队签约,也就是说光有缘份还不够实力最重要。

这个时候离我们的Identification的时间只有2个星期超级紧张了,定下两个新仓库后我们还可以再加两个零售中心就符合用1031置换的三个物业条例(两个新仓库是同一卖家,同一个合约,做一个贷款可算成一个物业)。

他们这个团队5个人,马上把我们这个案子优先排第一位,三天后我们去了他们在Newport Beach豪华办公楼,他们把这几天研究的几十个地产按照优劣归为A,B,C三档,最后层层剥茧定下五个最有投资价值的社区零售中心,第二天开始我们到处看各处零售中心。

我们签约在1月22号,第二天武汉封城了,我们那时每天跑来跑去看商场,周遭的城市都去了但来回都不近而且堵车厉害。一路上就关心封城和病毒,那时还是隔山观火并且美国股市还在天天涨,每天看着股票账户到新高。万万没想到这病毒跑得飞快现在到家门口了。

看的物业其中最喜欢的两个,一个租客全是全美连锁餐馆上市第三天就已经签约,另一个我们还去看过三次地段好,租客都是全美连锁店和美国银行,但是卖家有个五年的贷款因为提早还款有罚款需要买家接下,做不成。

转头第三个,那个当时经纪人就告诉我们已经有三家出价而且与出最高价的已经谈了段时间而且还打听到了别家出的价格,除非我们想出个高价试试,我们立马决定出全额,果然对方接受了但要我们放5万元不能退款的定金,我们答应并开心准备Escrow资料,但原先那个买家不愿出局也出了个全额把我们这个当中冲出来的陈咬金给踢出了局,咱们这整个就是搭台给别人唱戏了。

(▲Community Shopping Plaza——图片来源于网络)

05

这样前后又被耽误了几天,那时我们的经纪也是非常配合到处找物业,几乎每天我们都在到处看,最后几天看了个Rancho Cucamonga的一个有三个全美连锁饭店的非常可爱,有5.7% Cap Rate,直接offer对方配合很快签约。

最后一天又定了一个小retail center,有六个租客,其中四个连锁店,还有个政府租的美国海军招募点,这个卖家知道我们在1031置换最后一天所以还加了五十万,没办法想想Cap Rate还有个6%就忍痛签吧,我们在置换确认到期日3/13/2020把这三个物业给填上交了。第二天女儿们的学校因为冠状肺炎关闭了,又到19号,加州颁布禁足令。

我们经历了商业房地产最高峰,好东西一出来几天就没了。美国真是藏富于民,上千万的商业物业竞争太厉害,全靠手快来抢。但是就一个月从高峰到了低谷,一个小小病毒把所有人给关在家里,哪里还有商业活动?

为了这个1031置换,我们紧赶慢赶的赶上了冠状肺炎, 本想利用这次机会最大化投资,但在这个饭店和各种零售行业全部关门的时期,购物中心的贷款是不可能了,一个半月的心血就此作废。我们对经纪人团队觉得非常非常抱歉,他们花了这么多精力被这一场突如其来的病毒给搅了局。

两个新仓库倒是已经进了Escrow,不知道能否顺利贷到款,假如因为疫情不能贷款倒也不是坏事,说不定市场价格会调……4月10日政府宣布1031置换可以延期……

在这个冠状肺炎横行的日子,数字每天还在增加,眼看着美国核算测试感染人数超过五十三万人。今天不知道明天会怎样,只要活着就是幸福,疫情下每个人都是受害者。

从最初杠杆最大化投资到现在风险偏好最小的安全性投资,人算不如天算,只盼着疫情早点过去,国泰民安。
 
顶部