想开 HELOC,未雨绸缪但又怕银行雨天收伞,我该怎么办? - 北美地产学堂 BBS

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想开 HELOC,未雨绸缪但又怕银行雨天收伞,我该怎么办? - 北美地产学堂 BBS 想开 HELOC,未雨绸缪但又怕银行雨天收伞,我该怎么办? 房博士
作者:亚特兰大微地主

作者简介

亚特兰大微地主,美国博士毕业,大学助理教授,自2016年开始投资亚特兰大及周边房地产,对民居长期买入、持有和管理具有一定的认识和经验。

HELOC(Home Equity Line of Credit)指的是房屋净值信贷额度,是以房子的资产净值为基础的贷款。

比如说,你的自住房今年估价为 20万美元,而你只有 10万美元的住房贷款。如果你申请HELOC的银行允许你提取出 85%的资产净值,那你就会被批准一个额度约为 7万(= 20W *85% -10W)的HELOC账户。

北美地产学堂有过一篇文章介绍过HELOC:

我可以从 HELOC 里面拿钱出来,

用作出租房 20%的首付吗?

由于HELOC属于信贷(Lines)而不是贷款(Loans),因此它可存可取,可以灵活使用。这个特点尤其适合这个可能即将来临的房市冬天:有一两个这样的“大额度信用卡”,对抵御因房市寒冬,投资房空置高、现金流不足而被银行收回的风险会有很大的帮助。

但微地主从不少的群友那里打听到,在2008年金融危机时,有业主虽有很大额度的HELOC账户,但银行却在一夜之间冻结(freeze)了HELOC账户,使他们不仅危机时不能把HELOC当作救急现金来解燃眉之急,还在后来2012年房市低谷时眼睁睁的看着好deal遍地开花,自己却有心无力!

那么问题就来了,银行为什么会关闭(cancel)或者冻结客户的HELOC账户呢?我们地产投资人需要怎么操作才能尽量避免账户被关闭或冻结,以便我们在房市冬季能有薪柴取暖呢?

一般来说,银行关闭或者冻结HELOC账户的原因主要有以下几点:

第一,随着市场变化,如果你总共的贷款额(包括第一顺位的房屋贷款和第二顺位的HELOC)高于你拥有住房的当前市价时,也就是你住房的资产净值为零或者负数时,银行可能会冻结你的HELOC账户。

按前面的例子,你的自住房去年估价为 20万美元,而你只有 10万美元的住房贷款。如果当时你申请HELOC的银行允许你提取出 85%的资产净值,那你就会被批准一个额度约为 7万美元的HELOC账户。

申请到HELOC后,如果今年你把其中的 6万提取出来花掉了。而随着今年市场变冷,你的自住房市价也从 20万降到 15万。你当前用住房抵押的实际债务却已有 16万(= 10万住房贷款+ 6万HELOC欠款)。这样就会导致银行冻结你HELOC账户(包括其中剩余的 1万余额)来止损。

第二,如果银行在定期评估你的HELOC账户时,有比较大的把握确定你的现在经济状况和开HELOC账户时,有很大的改变,并且很可能无法按时付款时,他们也可能会冻结你的HELOC账户。

第三,如果你的信用分数近期有很大的改变,意味着你作为一个借款人的风险加大,也有可能会让银行冻结你的HELOC账户。

那么我们投资人怎么操作才能尽量让银行不会取消或冻结我们的HELOC账户呢?

• 第一,每个银行可能都有不同的规定。所以多和你的银行/信用社交流,了解他们的规定和期望值。如果发现银行减少或冻结的HELOC额度,尽快和银行/信用社沟通,问清楚是什么原因造成的,如何修复。

• 第二,仔细阅读你的HELOC条款,看借贷方在什么情况下可以立马追缴你的所有余额,什么情况下会取消和冻结你的账户。一般来说,银行在你的HELOC里面有欠款时,更多的是会选择冻结,而不是关闭你的账户。

• 第三,尽量保证你的第一顺位房屋贷款和和第二顺位的HELOC总额不超过房屋市值(也就是loan-to-value ratio,LTV)的70%~75%。

• 第四,尽量不要提取多出HELOC总额度的30%。虽说有的银行会把HELOC看成分期贷款,欠款对借款人的信用分数影响不如信用卡里的欠款大,但HELOC的欠款额度过大仍然会降低借款人的信用分数,还有可能触发银行冻结账户。

• 第五,保证被抵押的房产的房产税、保险等按时缴纳,被抵押房产主没有申请破产等。HELOC账户的付款也要按时履行。

• 第六,还有的网友建议,即使当前不需要使用HELOC账户,也可取出一点余额,这样一是可以防止银行可能会直接关闭(而不是冻结)账户,也还可以让银行有点“零花钱”利息可以赚。

看到这里,大家心里可能也清楚了:银行关闭或者冻结HELOC,很可能的原因就是要防止借款人的贷款额度高于他的资产价值,把银行暴露于过大的风险之下。

其次,借贷人要持续保证自己的优良借贷信誉,也就是说要想银行不来雨天收伞,就要保证自己这里天天是艳阳天!

只要大家遵循这些大的原则,操作时尽量不要去触碰这些可能引发银行/信用社冻结账户的机会冻结账户的机制,就能巧妙运用HELOC为自己房地产投资的风控再加一道保险!

免责声明

亚特兰大微地主本人仅为房地产投资爱好者,而非专业理财人士,故所有的阐述都属于个人观点,而非理财建议。对读者因此造成的任何损失,概不负任何责任。

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