作者：房博士
金融巨头巴菲特曾经说过，他之所以能比其他人投资更成功，不仅仅因为他有正确的决策，还有一个很重要的原因，就是他能够避免犯一些愚蠢的错误。清单就是让你把事情做正确的必要方式。
一张手术清单，让原本经常发生的手术感染比例从11%下降到0；
一张建筑清单，让每年建筑事故的发生率不到万分之二；
为什么清单的威力那么大呢？最主要的原因就是，清单能帮助我们避免犯错。
在《清单革命》的文章中提到，使用清单，就是为大脑搭建起一张“认知防护网”，它能够弥补人类与生俱来的认知缺陷，如记忆不完整或注意力不集中。
作为房产投资者，我们也需要有一张张核查清单。在看完房子，给出合适的offer前，我们需要核对各种数据。保证所买的房子是符合要求的房子, 出价是合理的。
一个投资房能否挣钱，是在买房子的时候就决定的了。而不是到卖房子的时候，房子买的不好，再怎么努力也是没有用的。这一点我在以前的文章中详细地阐述过了。
下面跟你们分享一下我的买房核查清单，希望对你们的投资有用。
房子的地理位置
① 房子位于哪一类小区？在这儿，小区分为四类：A，B， C， 和D区。
关于房子如何分区，请参阅以前所写的文章。
当心了！买到D区房子自住出租都亏大！如何给房子分区？
简单地说：
↓↓↓
♢ A 区有最新的房子，著名的餐馆，很好的公立学校（8-10分），有钱人较多，房产较贵。这是 你和你的家庭愿意在此定居的地方。
♢ B区的房子较A区要老，学校在5-8分。这是中产阶层所住的区域。同时，也有可能吸引一批蓝领工人。房价中等偏上。这是你的家庭可以在此居住的区域。
♢ C区是低于城市平均房价的区域，房子整体来说都比较旧 （30多年以上的老房子）。住的人基本上是吃政府救济的， 或者是低收入的人。在这些区，你可能发现一些换现金，典当行等商店。 这是在紧急情况下你和你的家庭能够将就着住的区域。
♢ D区是不安全的区域 （war zone)，是你一个人不愿意独行的区域。这是一个即便在你无家可归的情况下，你宁可去camping, 也不愿意在此居住的地方。
原则：D区的房子绝对不能买。
如何确定：通过查https://www.trulia.com/, 输入地址, 查crime level ，学校的情况，通过查MLS数据库中Realist 的信息，确定人口增长情况，小区周围的平均房价， 平均建房年龄，有多少是业主自住房，有多少白领和蓝领。
② 房子是否面临主街。查google map确定，临街的房子不买。
③ 房子是否位于水淹区。查flood map.，水淹区的房子不考虑，除非是抬高的。
④ 邻居怎么样？比如说，是否是紧挨着加油站的房子，高压电站旁边的房子，铁路边的房子。或者说，你的邻居，均是被抛弃的小黑屋，杂草丛生。邻居不合适的房子不买。
房子本身
// 是否是至少是三房两卫的单家庭住房（别墅， single family house）。少于三房两卫的不买。
// 房子大小必须在1200-2400 SQ 之间, 最好是在1500 SQ以上。少于1200SQ的不买。
// 主卧室大小必须在12*12 sq foot 以上，能放一张king size的床。少于该大小的不买。
// 结构是否合理？结构很不合理的不买。
// 房子高度至少八英尺。尤其是主卧室和客厅的高度，绝对不能太矮了。少于8英尺的不买。
// 车库的标准是否跟邻居类似？小于邻居标准的不买。
// 在小区中，该房子是太贵还是便宜。不买小区中高于70%以上的价位的房子。
确定该房子是否值得fix-flip
距离家有多远?房子需要在离家距离1小时之内。
过去一年，该区是卖掉的房子多，还是withdraw或者expire的房子多？
在MLS中，输入zip code, 改房子类型为single family house
☟☟☟
a) 确定该区过去一年withdraw 或者expire 的房子数量。
b) 确定该区过去一年卖掉的房子的数量。
c) 进行比较。 如果是withdraw 或者expire的多，这个区就不要考虑fix-flip了，换个区做吧。
这个区域的库存是否小于12个月，最好是小于6个月。
在数据库里， 输入zip code, 改房子为single family house。
☟☟☟
a) 确定现在在市场上该区域在卖的房子数量 (active)，比如说40个。
b)确定在过去的30天，在该区域卖掉的房子数量，比如说10个。
c) 用在卖房子的数量（40）除以30天卖掉房子的数量（10）， 得出库存时间（4个月）。如果库存时间小于6个月，那么该区域可以考虑。如果大于12个月，不予考虑。
※ 我们常做的区域：库存为3-4个月。今天看的区域的库存明显地比我们常做的区域高啊。不过还可以接受。C区的库存是有点高了。
在1个mile的距离内，能否找到三个类似的卖掉的房子吗？要求：房子类型相似，面积在20%上下。
这个区精装修的房子平均是多长时间卖掉的？这个数字最好小于3。
确定装修后能卖多少钱
在MLS中，找到comparison的房子 （excellent condition or very good condition），确定该房翻新后能卖多少钱。
确定翻修需要多少钱
通过看房子时候填写的翻修记录表，确定所需的翻修价钱。
根据70%法则计算
出最高能给出的offer
总结:
用合适的价格买对的房子，是投资成功的关键。无论面对什么样的房子，希望你能冷静对待。不要感情用事。 希望在买每一个房子之前，都能用这个清单，把要offer的房子里里外外地过一遍。
这个清单也是抛砖引玉，希望大家多提宝贵意见。
金融巨头巴菲特曾经说过，他之所以能比其他人投资更成功，不仅仅因为他有正确的决策，还有一个很重要的原因，就是他能够避免犯一些愚蠢的错误。清单就是让你把事情做正确的必要方式。
一张手术清单，让原本经常发生的手术感染比例从11%下降到0；
一张建筑清单，让每年建筑事故的发生率不到万分之二；
为什么清单的威力那么大呢？最主要的原因就是，清单能帮助我们避免犯错。
在《清单革命》的文章中提到，使用清单，就是为大脑搭建起一张“认知防护网”，它能够弥补人类与生俱来的认知缺陷，如记忆不完整或注意力不集中。
作为房产投资者，我们也需要有一张张核查清单。在看完房子，给出合适的offer前，我们需要核对各种数据。保证所买的房子是符合要求的房子, 出价是合理的。
一个投资房能否挣钱，是在买房子的时候就决定的了。而不是到卖房子的时候，房子买的不好，再怎么努力也是没有用的。这一点我在以前的文章中详细地阐述过了。
下面跟你们分享一下我的买房核查清单，希望对你们的投资有用。
房子的地理位置
① 房子位于哪一类小区？在这儿，小区分为四类：A，B， C， 和D区。
关于房子如何分区，请参阅以前所写的文章。
当心了！买到D区房子自住出租都亏大！如何给房子分区？
简单地说：
↓↓↓
♢ A 区有最新的房子，著名的餐馆，很好的公立学校（8-10分），有钱人较多，房产较贵。这是 你和你的家庭愿意在此定居的地方。
♢ B区的房子较A区要老，学校在5-8分。这是中产阶层所住的区域。同时，也有可能吸引一批蓝领工人。房价中等偏上。这是你的家庭可以在此居住的区域。
♢ C区是低于城市平均房价的区域，房子整体来说都比较旧 （30多年以上的老房子）。住的人基本上是吃政府救济的， 或者是低收入的人。在这些区，你可能发现一些换现金，典当行等商店。 这是在紧急情况下你和你的家庭能够将就着住的区域。
♢ D区是不安全的区域 （war zone)，是你一个人不愿意独行的区域。这是一个即便在你无家可归的情况下，你宁可去camping, 也不愿意在此居住的地方。
原则：D区的房子绝对不能买。
如何确定：通过查https://www.trulia.com/, 输入地址, 查crime level ，学校的情况，通过查MLS数据库中Realist 的信息，确定人口增长情况，小区周围的平均房价， 平均建房年龄，有多少是业主自住房，有多少白领和蓝领。
② 房子是否面临主街。查google map确定，临街的房子不买。
③ 房子是否位于水淹区。查flood map.，水淹区的房子不考虑，除非是抬高的。
④ 邻居怎么样？比如说，是否是紧挨着加油站的房子，高压电站旁边的房子，铁路边的房子。或者说，你的邻居，均是被抛弃的小黑屋，杂草丛生。邻居不合适的房子不买。
房子本身
// 是否是至少是三房两卫的单家庭住房（别墅， single family house）。少于三房两卫的不买。
// 房子大小必须在1200-2400 SQ 之间, 最好是在1500 SQ以上。少于1200SQ的不买。
// 主卧室大小必须在12*12 sq foot 以上，能放一张king size的床。少于该大小的不买。
// 结构是否合理？结构很不合理的不买。
// 房子高度至少八英尺。尤其是主卧室和客厅的高度，绝对不能太矮了。少于8英尺的不买。
// 车库的标准是否跟邻居类似？小于邻居标准的不买。
// 在小区中，该房子是太贵还是便宜。不买小区中高于70%以上的价位的房子。
确定该房子是否值得fix-flip
在MLS中，输入zip code, 改房子类型为single family house
☟☟☟
a) 确定该区过去一年withdraw 或者expire 的房子数量。
b) 确定该区过去一年卖掉的房子的数量。
c) 进行比较。 如果是withdraw 或者expire的多，这个区就不要考虑fix-flip了，换个区做吧。
在数据库里， 输入zip code, 改房子为single family house。
☟☟☟
a) 确定现在在市场上该区域在卖的房子数量 (active)，比如说40个。
b)确定在过去的30天，在该区域卖掉的房子数量，比如说10个。
c) 用在卖房子的数量（40）除以30天卖掉房子的数量（10）， 得出库存时间（4个月）。如果库存时间小于6个月，那么该区域可以考虑。如果大于12个月，不予考虑。
※ 我们常做的区域：库存为3-4个月。今天看的区域的库存明显地比我们常做的区域高啊。不过还可以接受。C区的库存是有点高了。
确定装修后能卖多少钱
在MLS中，找到comparison的房子 （excellent condition or very good condition），确定该房翻新后能卖多少钱。
确定翻修需要多少钱
通过看房子时候填写的翻修记录表，确定所需的翻修价钱。
根据70%法则计算
出最高能给出的offer
总结:
用合适的价格买对的房子，是投资成功的关键。无论面对什么样的房子，希望你能冷静对待。不要感情用事。 希望在买每一个房子之前，都能用这个清单，把要offer的房子里里外外地过一遍。
这个清单也是抛砖引玉，希望大家多提宝贵意见。