2022新年伊始，几家欢喜，几家愁，有多少房租还“在路上”？
相信很多房东过去疫情这一两年都难免会碰上「租客不交房租」的问题，这也是房东最怕遇到的问题。
怎样能做到最大限度的“旱涝保收”，是在美国做房东一直都需要研究的课题。
其实解决这个问题，把握源头是关键。
这就像所有的契约关系一样，无论是结婚还是招聘，找到“对”的人很重要。
换句话说就是，“一个错误的开始，就注定了一场虐缘。”
不想被“虐”，就得谨慎选。
千万不要只相信租客的一面之词，一定要查看租客过去的记录，这很大程度上可以用来预测他将来的行为，所以以下这几样都很重要：
上面有强调“一定和真人沟通”是非常有必要的。
去年夏天，我的一个独立屋招租，就碰到了一对很好的“演员”。
他们是一对情侣，号称自己过去几个月和爸妈住在一起，因为想结婚了，所以希望能租一个大点的房子。
听起来没毛病，而且一般自己信用分低的选手都会主动和你打预防针，但是并不意味着你就应该放松对TA的审查。
看了房子后，女方大肆地表达自己对房子的喜爱，要求她提供资料，态度也很积极，比如要前房东信息，她也给了个电话，但是电话怎么打永远都没人接。
那个号码只回过短信，但是我一旦要求通话，TA就没音了。如果我当时就pass了，可能就会开始一段“虐缘”。
常规的背景调查、信用调查都做了，但是信用调查只会给个总分数以及借贷的记录，不一定能出现租房历史的记录。对于信用分数低的选手，一般要分析他为什么低，当然如果你租客源充足，就不用那么费劲啃硬骨头了。有些信用分低的，不代表TA一定会拖欠房租，因为很多美国人都背有学生贷款，也是要根据情况分析。
另外女方让我起疑心的是她之前的住址永远对不上，她主动提供的和调查报告上的，还有工资单上的，都不一样，五花八门，再加上联系不到前房东，让我觉得疑点重重。
再说一下男方，刚开始还觉得女方信用分不足，男方这边如果可以，也还行。男方信用分数不属于亮红灯的那种，但是信用报告没有太多信用记录。我还想，可能人家厉害，不用信用卡，所以没有记录。
最后的事实真相告诉我：千万不能想当然。
在整个过程中，女方还时时发来“热情洋溢”的短信，表达她对房子的喜爱，许下美好的承诺，现在回想，非常庆幸自己当时没有头脑发热，被糖衣炮弹腐蚀。
最后的最后，经过仔细“侦查”（此处省略一万字），终于还原了两位“演员”的真实面貌：
女的，欠租史长达几页纸，之前的房东都被坑惨了，谁租房给她，谁就被“虐”，最后只能跟着男的回家啃别人的爸妈。
男的，也不是因为“我很单纯，不用信用卡”，而是几年前房子欠房贷，被银行foreclosure，所以近几年没有银行会开信用卡给他用。
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其实买房出租，你的房子就像一个产品，所以收租是否顺畅还取决于你做的是哪个细分市场，这某种程度上决定了你的客户画像。
如果你做的是高端市场，比如白领的市场或者学生的市场，那交租率会比其他市场的要高一点，因为这些人的素质相对来说会高一些。
那么对于像蓝领、收入低的阶层来讲，不交房租的概率就要高一点。
对待租客不交房租的问题，除了前面提到的筛选房客至关重要，但是有一个前提，就是你得让你的房子在租客群体市场里面是至少属于中等偏上的，这样子你才会有很多人来申请租你的房子，你才有选择的空间去筛选租客。
我经常碰到一些房东，不愿意在房子里面投钱，害怕房子装得很好，但是租客不爱护，会把它破坏了。
由于房子不太好，那申请租房的人就会少了，你从中间找到的租客，素质在阶层里面就偏低，素质偏低的租客更容易破坏房子，这样就会陷入一个恶性循环。
我给我的房子都定了一个标准，就是如果这套房子是我自己住的话，我会觉得这套房子不错，打扫干净整洁。这样的一个标准，想要申请租你房子的人才会多，素质才会偏高。
其实装修房子不一定需要花很多钱， 我们北美地产学堂房屋检修装修DIY课程的宝琪老师$5500就能翻修一个卫生间！$5500就能烂房变新房？！装修如何能省钱？
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相信很多房东过去疫情这一两年都难免会碰上「租客不交房租」的问题，这也是房东最怕遇到的问题。
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- 背景调查（background check)
- 信用记录调查(credit report)
- 过往租房历史记录
- 电话沟通前2个房东，一定是和真人通话核实情况
- 电话沟通雇主，一定是和真人通话核实雇佣信息，工资情况
上面有强调“一定和真人沟通”是非常有必要的。
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女的，欠租史长达几页纸，之前的房东都被坑惨了，谁租房给她，谁就被“虐”，最后只能跟着男的回家啃别人的爸妈。
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那么对于像蓝领、收入低的阶层来讲，不交房租的概率就要高一点。
对待租客不交房租的问题，除了前面提到的筛选房客至关重要，但是有一个前提，就是你得让你的房子在租客群体市场里面是至少属于中等偏上的，这样子你才会有很多人来申请租你的房子，你才有选择的空间去筛选租客。
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我给我的房子都定了一个标准，就是如果这套房子是我自己住的话，我会觉得这套房子不错，打扫干净整洁。这样的一个标准，想要申请租你房子的人才会多，素质才会偏高。
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