房产贷款闲聊:贷款收入比 (Debt to Income ratio)

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作者:攀攀妈的房产经历

由于疫情的原因,房贷利率真是降到了至少50年来最低的值,我身边的朋友不是已经做完了重贷,就是正在做重贷的路上。我们家也一样,已经做完了一个,正在做的好几个。如果距离上次贷款已经相隔一段时间房屋也有增值的话,重贷套现是个好方法,这么低的从银行借钱的方法仅房屋贷款一家,别无分店;如果上次贷款也没过多久,套现不划算那至少可以简单重贷,在尽管不掏closing cost的前提下,每个月的贷款可是实打实地降低了,而且会锁定长的时间。


做银行贷款,有人一听就脑壳疼,银行要求多,本来应该是隐私的家庭财务状况还要翻了个底朝天,除了看信用分数这个硬指标,就是需要来算家庭贷款收入比 (Debt to Income Ratio, DTI), 网上查不同来源的要求不一样,我看到有28%的数字,36%的数字,也有43% 的,因为正在新鲜劲儿,就来聊聊这个话题。

首先算DIT是按照每个月来计算的:比如一个月家庭税前收入是10000块,需要付的各种贷款硬支出(房屋贷款,地产税,保险,HOA之类的,还有学生贷款,各种其它贷款比如车贷)加上信用卡的最底开支为2000块,那么这个DIT就是20%。也就代表着银行认为你现在每个月税前收入的20%是已经被这些贷款硬支出预定了,那么DIT的比例(一个0到100%的值)代表着在银行的标准里家庭处于什么样的财务状况呢?

DTI (0-35%):比例在35%以下就代表着贷方觉得借方债务可控健康,每个月应该略有赢余。

DTI (36-43%):在这个比例之间,差不多代表觉得借方还算收支平稳,可能也能贷到款,但是几乎没有犯错的空间了。

DTI (44-50%):超过44%还未到50%,估计只能个别小型高利息贷款还能贷到,财务上时不时是有入不敷出,捉襟见肘的时候了。

DTI (>50%): 超过50%不用说,该多挣少花,就别提前消费,醉生梦死人生了。

当然有人看到这里会说,50%的负债率还好呀,代表一个月还能剩一半的钱,但是大家不要忘了前面提到的是从税前收入开始计算的,那剩下的一半的钱,还得付联邦税州税(再怎么也得加起来15%),社安医疗(7.65%),还有(房租)水电手机网络,车的油钱保险,人的医疗保险,最后还得吃饭+生活吧。。。

又有人说不对呀,前面不是已经算了信用卡的债务了嘛,那些水电手机网络生活费一切开销不是走的信用卡吗,那这里要强调DTI里面算的信用卡债务是算是信用卡最低还款额,比如有4张信用卡,DTI也就计算进去了4×35=140块,其实没太管你那上面是欠了200还是2000.

那这里,其实可以看到28%的DTI和36%的DTI都是银行的要求,但是代表了不同的计算方式,28%只包括了与房屋相关的贷款开销与月税前收入之比;而36%包括了前面提到的诸多其它贷款(比如车贷,学生贷款,HELOC贷款,家里其它工程的贷款,信用卡最低还款额度,child support)与月税前收入之比等等。

根据贷方的要求,普通贷款可能要求满足上面的28%/36%的要求,VA(退伍军人)可以达到41%,FHA贷款可以到43%,所以对于要买房或者重贷的朋友,可以根据这些要求来尽量调整自己的DTI。与房屋相关的费用估计没法修正,但是别的贷款是可以调整的,比如车贷或者其它的一些贷款剩的不多,可以考虑还掉。如果节流不太可能,那么就要想着怎么开源,看是否可以升值加薪,或者为自己找份第二职业(当房东的可以有房租收入,这个待会说;做主播油管的可能有广告收入;兼职当经纪人的也会有1099收入,去餐馆打工可能会有小费收入等等)。

这里多说两句房租收入,因为我们正在做小地主嘛,除非有报税表证明,某些银行有可能不太承认正现金流,最多认为这些投资房能自付盈亏,或者某些银行直接只承认75%的房租收入(而其它25%被银行认为是管理空置修理费),75%的房租收入减去其它花销:贷款,地税,HOA费,保险,房东付的水电气费,收垃圾铲雪的固定支出,能是一个正数的话,也可以加在月税前收入里面,做为分母;如果是一个负数,则会被银行认为是贷款人的负担,影响贷款的能力。关于房租收入的讲毕,这样就可以回答某些朋友的问题,有朋友问我:你买了好几幢投资房,欠了一屁股债,为什么银行还能一直借钱给你呢?我的回答是:正因为我们买的都是正现金流的投资房产,正现金流意味着投资房的房贷有房租来支出并且有盈余,所以在银行眼里我的DTI很低,财务状况很健康,所以银行愿意一直借钱给我;而如果我去拼增值买一些负现金流的房产,就会增加我的财务负担,那些银行是不会愿意一直借给我的,除非我赌对了卖掉房产变现了才能降低我的DTI,重拾贷款能力;所以为了实现最高的财务目标,即用他人的钱(比如银行)来赚钱,我会一直鼓励大家把现金流当作房产投资的生命线,早日实现财务自由。
 
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