作者：房博士
，也是最重要的一步，你应该想，我到底要在哪里做这个项目。
我在新泽西、纽约、费城等地区待过二十年，已经非常了解这个地区的特点，也在这里开发了项目。
虽然我很喜欢佛罗里达的坦帕，也很看好人口流动情况优良的德州，但是五年，甚至十年以后，我才有可能去那里做项目。
每个区域都有不同的特点，要深入了解之后，再考虑开发。
我的第一个项目投在了新泽西州的 Eagle Oaks，是一座高尔夫球场旁边的 34 套 Townhouse。
这个地区的潜在购买群体，一半是当地的住户，一半是在纽约工作的上班族。
在新泽西，有很多家庭的夫妻双方，为了方便照顾家庭，大多是一方在纽约上班，一方在当地工作。由此可以看出，Eagle Oaks 的买家人群跟泽西城的买家群体完全不一样。
因此，关于选址，不是把项目放在哪个地方，而是根据已有项目，在某个地区，根据当地人群的特点和需求，提供房产。也就是说，要从买家需求的角度考虑选址。
首先，考虑潜在买家的感受。
比如说，这个人是在当地上班还是去纽约上班？上班是否方便？走路还是开车到轻轨站？
比如说，住在泽西城的轻轨站周边，大家不开车；住在新泽西中部，半数开车到轻轨站。
其次，周围的基础设施是否齐全。
有没有菜市场、百货超市、较大的商场，有没有加油站，有没有餐厅。
如果有年纪大的客户，比如，对于 Eagle Oaks 的退休或半退休客户，周边有没有医院，有没有方便的医疗设施就显得尤为重要。
然后，考虑学区。
通常情况下，育龄的夫妻会考虑到孩子的上学和教育问题。
最后，关于生活质量。
离海边有多远，开车一两个小时之内能否去到附近的爬山区，离雪场有多远。对于每年回国的国人来说，离主要机场有多远，是否可以直航回国。这些因素都需要考虑。
而从开发商的角度考虑，还有很多的因素。
交通是否便捷？
比如德州、达拉斯北部，目前还没有通路，但是五到十年内有通路的规划。
你可能会问，开发地产是一个长周期的项目，是否需要考虑先在比较偏僻的地方囤地？
这种考虑也是可以的。我的一位朋友，他在西雅图，手里有 N 块地，平均 hold 十年。
煤气、水、电能否通到？
有些偏僻的地区现在还没有煤气，可能未来也不会有，这样的地区，如果开发项目，只能考虑烧油。
但是，烧油的供暖系统又和烧气的设备不一样，烧油的系统比较稳定，但需要每年维护，而有些潜在买家就不喜欢。
下水道的问题。
很多地区没有公共下水道，只能做化粪池。但是化粪池需要维护，买家也会觉得不方便。而且，不同地区的政府规定也不一样。
有公共下水道的地区，一英亩的面积可以建造很多幢房屋，而建造化粪池的地区可能两英亩才能允许造一幢。
因此，在选址的时候，无论是从买家需求还是从开发商的角度，以上因素都需要考虑。
有时是钱的问题，有时是基础设施的问题，最终目的是要考虑成本，成本过高就会导致项目的不可行。
除了要考虑大地区的特点，还要考虑小的方面。具体到，每个小区、小镇都有自己的特点，不同的地方适合不同的人群。
以我所在的新泽西为例，与曼哈顿沿河相望的是泽西城（Jersey City），这个城市里有很多在曼哈顿工作的上班族，有年轻的学生，有上了年纪的退休人群。这些，就是这个地区的潜在客户群体。
02
个人能力
在不熟悉的地区做项目需要依靠当地的力量。要预先做好准备工作，找到当地强有力的合作伙伴，比如说当地政府。
我在 Sea Bright 投资过海边的独栋海景别墅。这里的房子相对比较贵，针对的是高收入、高净值的买家群体。
这种离海边近，属于稀缺资源的房产，我们很喜欢。但是这个位置，需要州政府环境部门的审批。
审批能否通过就成了这个项目是否可行的关键点。如果不通过，这个项目就做不成。当拿到这个项目时，我们没有人能够打包票审批一定会通过。
依据资深团队成员评估，有 80% 的概率可以通过。一来二去间，政府提出：一个条件是要在海堤做公共观景台和沙滩通道，另一个条件是在马路东部做公共停车场。
我们当然是同意的，但是还需要镇政府和州交通部的同意。DEP/DOT 同属州政府，但是双方独立。
除了考虑政府能否批准，还要考虑施工时的交通是否会影响施工进程；每个地区的建筑成本（人工成本、材料价格略有不同）；是否会产生环境污染，是否需要污染处理，处理成本是多少等。
03
经济的长周期
每个地区的房市特点都不一样，你要对市场起伏有较好的感知，有一定的市场敏感度。
比如，湾区的特点，西雅图的房价涨得还不错，而德州的房价，前十年没有很大涨幅，最近五年却涨的很好。所以，选址一定要考虑地区的经济周期。
04
写在最后
可能房地产开发给你最大的成就感，就是可以从项目中积累经验。长周期的积累，驾轻就熟，你的项目就会越做越好。
这些都是我的一些经验之谈，如果你有疑问或者别的见解，欢迎进群和我们一起讨论。
，也是最重要的一步，你应该想，我到底要在哪里做这个项目。
我在新泽西、纽约、费城等地区待过二十年，已经非常了解这个地区的特点，也在这里开发了项目。
虽然我很喜欢佛罗里达的坦帕，也很看好人口流动情况优良的德州，但是五年，甚至十年以后，我才有可能去那里做项目。
每个区域都有不同的特点，要深入了解之后，再考虑开发。
我的第一个项目投在了新泽西州的 Eagle Oaks，是一座高尔夫球场旁边的 34 套 Townhouse。
这个地区的潜在购买群体，一半是当地的住户，一半是在纽约工作的上班族。
在新泽西，有很多家庭的夫妻双方，为了方便照顾家庭，大多是一方在纽约上班，一方在当地工作。由此可以看出，Eagle Oaks 的买家人群跟泽西城的买家群体完全不一样。
因此，关于选址，不是把项目放在哪个地方，而是根据已有项目，在某个地区，根据当地人群的特点和需求，提供房产。也就是说，要从买家需求的角度考虑选址。
首先，考虑潜在买家的感受。
比如说，这个人是在当地上班还是去纽约上班？上班是否方便？走路还是开车到轻轨站？
比如说，住在泽西城的轻轨站周边，大家不开车；住在新泽西中部，半数开车到轻轨站。
其次，周围的基础设施是否齐全。
有没有菜市场、百货超市、较大的商场，有没有加油站，有没有餐厅。
如果有年纪大的客户，比如，对于 Eagle Oaks 的退休或半退休客户，周边有没有医院，有没有方便的医疗设施就显得尤为重要。
然后，考虑学区。
通常情况下，育龄的夫妻会考虑到孩子的上学和教育问题。
最后，关于生活质量。
离海边有多远，开车一两个小时之内能否去到附近的爬山区，离雪场有多远。对于每年回国的国人来说，离主要机场有多远，是否可以直航回国。这些因素都需要考虑。
而从开发商的角度考虑，还有很多的因素。
交通是否便捷？
比如德州、达拉斯北部，目前还没有通路，但是五到十年内有通路的规划。
你可能会问，开发地产是一个长周期的项目，是否需要考虑先在比较偏僻的地方囤地？
这种考虑也是可以的。我的一位朋友，他在西雅图，手里有 N 块地，平均 hold 十年。
煤气、水、电能否通到？
有些偏僻的地区现在还没有煤气，可能未来也不会有，这样的地区，如果开发项目，只能考虑烧油。
但是，烧油的供暖系统又和烧气的设备不一样，烧油的系统比较稳定，但需要每年维护，而有些潜在买家就不喜欢。
下水道的问题。
很多地区没有公共下水道，只能做化粪池。但是化粪池需要维护，买家也会觉得不方便。而且，不同地区的政府规定也不一样。
有公共下水道的地区，一英亩的面积可以建造很多幢房屋，而建造化粪池的地区可能两英亩才能允许造一幢。
因此，在选址的时候，无论是从买家需求还是从开发商的角度，以上因素都需要考虑。
有时是钱的问题，有时是基础设施的问题，最终目的是要考虑成本，成本过高就会导致项目的不可行。
除了要考虑大地区的特点，还要考虑小的方面。具体到，每个小区、小镇都有自己的特点，不同的地方适合不同的人群。
以我所在的新泽西为例，与曼哈顿沿河相望的是泽西城（Jersey City），这个城市里有很多在曼哈顿工作的上班族，有年轻的学生，有上了年纪的退休人群。这些，就是这个地区的潜在客户群体。
02
个人能力
在不熟悉的地区做项目需要依靠当地的力量。要预先做好准备工作，找到当地强有力的合作伙伴，比如说当地政府。
我在 Sea Bright 投资过海边的独栋海景别墅。这里的房子相对比较贵，针对的是高收入、高净值的买家群体。
这种离海边近，属于稀缺资源的房产，我们很喜欢。但是这个位置，需要州政府环境部门的审批。
审批能否通过就成了这个项目是否可行的关键点。如果不通过，这个项目就做不成。当拿到这个项目时，我们没有人能够打包票审批一定会通过。
依据资深团队成员评估，有 80% 的概率可以通过。一来二去间，政府提出：一个条件是要在海堤做公共观景台和沙滩通道，另一个条件是在马路东部做公共停车场。
我们当然是同意的，但是还需要镇政府和州交通部的同意。DEP/DOT 同属州政府，但是双方独立。
除了考虑政府能否批准，还要考虑施工时的交通是否会影响施工进程；每个地区的建筑成本（人工成本、材料价格略有不同）；是否会产生环境污染，是否需要污染处理，处理成本是多少等。
03
经济的长周期
每个地区的房市特点都不一样，你要对市场起伏有较好的感知，有一定的市场敏感度。
比如，湾区的特点，西雅图的房价涨得还不错，而德州的房价，前十年没有很大涨幅，最近五年却涨的很好。所以，选址一定要考虑地区的经济周期。
04
写在最后
可能房地产开发给你最大的成就感，就是可以从项目中积累经验。长周期的积累，驾轻就熟，你的项目就会越做越好。
这些都是我的一些经验之谈，如果你有疑问或者别的见解，欢迎进群和我们一起讨论。