房地产税留置权投资和其他投资方式相比，有什么优势和劣势？ - 北美地产学堂 BBS 房地产税留置权投资和其他投资方式相比，有什么优势和劣势？ 房博士
在 远程投资美国房产还不想掏粪，怎么办？ 这篇文章中，我介绍了什么是房地产税留置权，以及这种投资方式的优点。
有学员问我：
一、投资收益
九九归一，我们投资的时候，期待的主要是 收入 以及 增值 的可能性。
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收入要靠等待而得， 增值来自于对未来的预期。
房产税留置权（Tax Lien）的投资，既有收入，也有增值的可能。
你购买房产税留置权的时候，如果你做了合适的尽职调查（Due Diligence）, 以合适的价格购入，你买入的房产税留置权，是资产。
《富爸爸穷爸爸》的作者罗伯特·清崎说，你投资的时候，一定要分清楚什么是资产，什么是负债？
资产是能把钱放进你口袋里的东西，它能给你不断地带来收入。而负债则是把钱从你口袋里取走的东西。
如果你想致富， 你就需要尽可能地购买资产，而不是负债。
很显然，能给你带来正现金流的出租房是资产，它能让你把钱放入你的口袋。
相对的， 自住房，是让你往外掏钱的，是负债。
房产税留置权的投资有点像债券和定期存款 （CD），你购买的时候，回报如何，大体上就确定了。投资到期后，你就能获得期待的收益。
大概率上，老屋主会赎回留置权， 你收到的是购买时确定的利息和罚款。因为有利息和罚金的收入，所以房产税留置权，如果购买正确，是资产。
跟定期存款不同的是， 业主什么时候来赎回留置权，不是由房产投资者来控制的，而是由业主来决定的。
另一个不同点，是房产税留置权的收益，往往要比定期存款和货币市场基金高。虽然后者也能给你带来收入，但是，他们带来的收入，大多数时候都跑不赢通胀。当然了，如果你不懂别的投资途径，把钱放在银行做定期存款或者购买货币市场基金，总比把钱藏在床垫底下或者埋在土里强。
增值来自于对未来的预期。
房产税留置权投资， 也有增值的可能。 房产税留置权的抵押物是房地产，如果老业主到期不赎回留置权，作为投资者的你，就拥有法拍留置权，拥有对应房地产的权力。就像我的一位朋友， 用几千美元，购买了房产税留置权后，业主不赎回，他就发起法拍，拥有了价值十几万的房产，做出租屋。
房地产，无论是自住房，出租屋，还是土地投资，增值的预期经常是不稳定的，受多种因素的影响。
比如你买了一套房子或者一块土地，几年之后，它能否能增值，需要考虑多种因素，比如当地人口是否增长，人口结构是否年轻化， 是否有大公司迁入，工作机会是否增多，家庭收入是否增加， 周边环境的犯罪率如何，城市规划怎么样等等等等。
当然，从长远来说，房地产是会增值的，虽然价格也会有波动，但是，波动不至于像股市这样疯狂和频繁。
房产税留置权的增值， 可以从赎回和不赎回两方面来考虑。
在赎回之前，作为投资者，你的利息是随着时间延长而增加的。比如说，你买的是Washington DC 的房产税留置权，每年是18%的利率，每个月的利息是1.5%。 老业主赎回时间越往后，你获得的利息就越多。
如果过了赎回期，老业主还没有赎回房地产。你就可以对房子进行法拍，你拿到的房产，也是有可能有增值空间的。等你拿到房地产后，你可以把这房子卖掉，或者做出租屋，享受增值或者现金流的收益。
综上所述，房产税留置权投资有收入和增值空间，具备投资属性。
二、风险
投资总是有风险的。房产税留置权相对于别的投资来说，风险如何？
我们主要来讨论三大风险： 市场波动风险，安全性风险 ，以及 流动性风险 。
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市场波动风险
股票的的市场波动性风险是大家熟知的。 比如说今年的股票股市市场波动就非常的大。因为疫情，今年三月份的时候，我的股票金额，一下子就下跌50%。 如果谁在那个时候卖出股票，然后没有在买入的话，估计现在要哭晕在厕所里了。
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房产稍微稳定点。但是，你可能没有听说过。在2007-2012年，拉斯维加斯 （Las Vagas）的房价断崖式下跌。如果你在2007年买入房产，然后期待五年后卖出获得房产增值，估计你要赔个精光。
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房产税留置权的市场风险非常低。无论是股市和房市如何波动，业主都需要交房产税。不交税，面临的就可能是房产税拍卖。 拍卖后，如果业想从投资者那儿赎回房产，都需要按照规定，支付给投资者预定的利息和罚金。业主没有任何的没有选择权。
如果不支付，他就会失去房子的赎回权，而你也就拥有了可以按法定程序，拥有这个房产的法拍权。大多数时候，你的投入会低于房产价值的10%， 所以房产税留置权的市场风险还是挺低的。
安全性风险
类似于定期存款， 房产税留置权的安全性还是挺高的。因为它有有价值的房地产做为抵押。投资房产税留置权，大部分时候，你获得所期待的利息，只有很小的可能性，业主不赎回。如果真的不赎回，你也有房产做抵押，就像银行放款给业主买房一样安全。
实际上，你投资房产税留置权，比银行给自住房做抵押贷款还要安全。 银行一般要求有20%的首付，这样银行有20%的缓冲区。只要房价不下跌20%， 这个房子就有净资产，银行就是安全的。而房产税留置权投资，你一般的购买价，包括欠税，罚款，以及各种费用，通常只是房产价值的很小一部分，大部分不会超过10%。所以相对于银行，你的缓冲区更大，安全性很高。即便市场垮了，也不可能下跌90%，是吧？
流动性风险
相对于股票和债券来说，房产税留置权的流通性比较差。这也是房产税留置权投资最大的缺点。
如果你买了房产税留置权，只能被动等待。老业主还款，补缴地税和利息后，政府才会清偿，可能最快一两个月，大多数是半年到期，甚至两三年。在老业主赎回之前，你什么也干不了。
如果这一期间，你又急需要钱，你就需要想办法把房产税留置权卖给别的投资者。 因为房产税留置权投资是一个很小众的市场，比不上公开的股票和债券投资，所以它的流通性比较低。这个和房产投资比较类似。房产要变现，也需要经历几个月的时间，把房子卖掉，才能收钱。
所以，做房产税留置权投资，一定要用闲钱，一时半会儿用不上的钱， 比如说退休账户的钱，而不能用平时就要用到的钱。
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以上跟大家分享了房产税留置权和其他各种投资方式的比较，包括自助房，出租屋，股票，债券，定期存款，和货币市场基金。 从中可以看出，房产税留置权投资的优点很多，最大的缺点是流动性差。
三、风险控制
做投资，总会遇到风险。
为了躲避风险， 你可以不去投资，把钱放在银行里或者藏在床垫下。
这样做，其实也有风险， 因为 通货膨胀终究会让你的钱越来越不值钱。
想想中国90年代的1万元人民币，能在北京三环内买多少平米的房子。 现在的1万元人民币，又能买多少平米， 你就明白，不投资的风险了。
所以，如果不想让通货膨胀让你钱贬值，你终究是要去投资的。
如果你想去做房产税留置权投资，你一定要学会控制风险。在控制风险前，你得需要知道，你会碰到什么样的风险，如果碰到了，应该怎么解决。
我觉得， 无论是哪一种投资，都需要先学习， 再投资。不懂不投，懂了放心投。
就像开车一样。如果不先学习，就上去贸然开车，是相当危险的，无论是对自己还是他人。
许多时候，我们羡慕别人，说他们居然敢冒风险，做这么大的投资。其实，我们不知道的是，他们是因为接受了专业训练，他们清楚地知道风险在哪儿，如何规避风险。
比如说，你看脑外科手术医生做手术，看得是心惊肉跳，觉得手术刀下，到处是风险。一不小心，碰了一根神经，影响了一根血管，就有可能导致病人死亡或者残废。可是你要知道，脑外科手术医生的训练，是让他首先知道，整个脑结构，哪儿是神经，哪儿有血管，哪儿是骨骼，他们会出现在什么地方，功能是什么，在做手术的时候，如何保证安全，规避风险，在切除某块组织时，要避开哪些关键血管和神经，哪儿可以动，哪儿不能去触碰。所有这些，都是需要专业知识的。
专业知识，是我们规避风险的最好法宝。
脑外科医生，是通过被高强度训练，来完成被观察者认为很冒险的，不可完成的工作。
专业的训练，能让我们知道，什么地方有危险， 什么是真正的冒险，怎样做，才是安全而又稳妥地达到目的的方式。
投资也一样，如果不学习，就直接参与投资，风险重重。就如同手持火把，穿过一个炸药工厂。你可能幸运获得的财富，但是，如果不加以学习，又会通过实力输回去。
如果你想控制投资风险，同时也想学习房产税留置权的投资，欢迎参加我们课程的学习。
现在加入学习，还能赶上明年大多数州的房产拍卖。
谢谢你读完这篇文章。 如果你有什么问题，可以加我微信探讨： meimengcz88。 或者在该文章下方留言。
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在 远程投资美国房产还不想掏粪，怎么办？ 这篇文章中，我介绍了什么是房地产税留置权，以及这种投资方式的优点。
有学员问我：
下面我就学员的问题，我们来比较一下房产税留置权、自住房、出租屋、股票、债券、定期存款（CD）和货币市场基金的优缺点，以及投资风险。
一、投资收益
九九归一，我们投资的时候，期待的主要是 收入 以及 增值 的可能性。
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收入要靠等待而得， 增值来自于对未来的预期。
房产税留置权（Tax Lien）的投资，既有收入，也有增值的可能。
你购买房产税留置权的时候，如果你做了合适的尽职调查（Due Diligence）, 以合适的价格购入，你买入的房产税留置权，是资产。
《富爸爸穷爸爸》的作者罗伯特·清崎说，你投资的时候，一定要分清楚什么是资产，什么是负债？
资产是能把钱放进你口袋里的东西，它能给你不断地带来收入。而负债则是把钱从你口袋里取走的东西。
如果你想致富， 你就需要尽可能地购买资产，而不是负债。
很显然，能给你带来正现金流的出租房是资产，它能让你把钱放入你的口袋。
相对的， 自住房，是让你往外掏钱的，是负债。
房产税留置权的投资有点像债券和定期存款 （CD），你购买的时候，回报如何，大体上就确定了。投资到期后，你就能获得期待的收益。
大概率上，老屋主会赎回留置权， 你收到的是购买时确定的利息和罚款。因为有利息和罚金的收入，所以房产税留置权，如果购买正确，是资产。
跟定期存款不同的是， 业主什么时候来赎回留置权，不是由房产投资者来控制的，而是由业主来决定的。
另一个不同点，是房产税留置权的收益，往往要比定期存款和货币市场基金高。虽然后者也能给你带来收入，但是，他们带来的收入，大多数时候都跑不赢通胀。当然了，如果你不懂别的投资途径，把钱放在银行做定期存款或者购买货币市场基金，总比把钱藏在床垫底下或者埋在土里强。
增值来自于对未来的预期。
房产税留置权投资， 也有增值的可能。 房产税留置权的抵押物是房地产，如果老业主到期不赎回留置权，作为投资者的你，就拥有法拍留置权，拥有对应房地产的权力。就像我的一位朋友， 用几千美元，购买了房产税留置权后，业主不赎回，他就发起法拍，拥有了价值十几万的房产，做出租屋。
房地产，无论是自住房，出租屋，还是土地投资，增值的预期经常是不稳定的，受多种因素的影响。
比如你买了一套房子或者一块土地，几年之后，它能否能增值，需要考虑多种因素，比如当地人口是否增长，人口结构是否年轻化， 是否有大公司迁入，工作机会是否增多，家庭收入是否增加， 周边环境的犯罪率如何，城市规划怎么样等等等等。
当然，从长远来说，房地产是会增值的，虽然价格也会有波动，但是，波动不至于像股市这样疯狂和频繁。
房产税留置权的增值， 可以从赎回和不赎回两方面来考虑。
在赎回之前，作为投资者，你的利息是随着时间延长而增加的。比如说，你买的是Washington DC 的房产税留置权，每年是18%的利率，每个月的利息是1.5%。 老业主赎回时间越往后，你获得的利息就越多。
如果过了赎回期，老业主还没有赎回房地产。你就可以对房子进行法拍，你拿到的房产，也是有可能有增值空间的。等你拿到房地产后，你可以把这房子卖掉，或者做出租屋，享受增值或者现金流的收益。
综上所述，房产税留置权投资有收入和增值空间，具备投资属性。
二、风险
投资总是有风险的。房产税留置权相对于别的投资来说，风险如何？
我们主要来讨论三大风险： 市场波动风险，安全性风险 ，以及 流动性风险 。
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市场波动风险
股票的的市场波动性风险是大家熟知的。 比如说今年的股票股市市场波动就非常的大。因为疫情，今年三月份的时候，我的股票金额，一下子就下跌50%。 如果谁在那个时候卖出股票，然后没有在买入的话，估计现在要哭晕在厕所里了。
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房产稍微稳定点。但是，你可能没有听说过。在2007-2012年，拉斯维加斯 （Las Vagas）的房价断崖式下跌。如果你在2007年买入房产，然后期待五年后卖出获得房产增值，估计你要赔个精光。
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房产税留置权的市场风险非常低。无论是股市和房市如何波动，业主都需要交房产税。不交税，面临的就可能是房产税拍卖。 拍卖后，如果业想从投资者那儿赎回房产，都需要按照规定，支付给投资者预定的利息和罚金。业主没有任何的没有选择权。
如果不支付，他就会失去房子的赎回权，而你也就拥有了可以按法定程序，拥有这个房产的法拍权。大多数时候，你的投入会低于房产价值的10%， 所以房产税留置权的市场风险还是挺低的。
安全性风险
类似于定期存款， 房产税留置权的安全性还是挺高的。因为它有有价值的房地产做为抵押。投资房产税留置权，大部分时候，你获得所期待的利息，只有很小的可能性，业主不赎回。如果真的不赎回，你也有房产做抵押，就像银行放款给业主买房一样安全。
实际上，你投资房产税留置权，比银行给自住房做抵押贷款还要安全。 银行一般要求有20%的首付，这样银行有20%的缓冲区。只要房价不下跌20%， 这个房子就有净资产，银行就是安全的。而房产税留置权投资，你一般的购买价，包括欠税，罚款，以及各种费用，通常只是房产价值的很小一部分，大部分不会超过10%。所以相对于银行，你的缓冲区更大，安全性很高。即便市场垮了，也不可能下跌90%，是吧？
流动性风险
相对于股票和债券来说，房产税留置权的流通性比较差。这也是房产税留置权投资最大的缺点。
如果你买了房产税留置权，只能被动等待。老业主还款，补缴地税和利息后，政府才会清偿，可能最快一两个月，大多数是半年到期，甚至两三年。在老业主赎回之前，你什么也干不了。
如果这一期间，你又急需要钱，你就需要想办法把房产税留置权卖给别的投资者。 因为房产税留置权投资是一个很小众的市场，比不上公开的股票和债券投资，所以它的流通性比较低。这个和房产投资比较类似。房产要变现，也需要经历几个月的时间，把房子卖掉，才能收钱。
所以，做房产税留置权投资，一定要用闲钱，一时半会儿用不上的钱， 比如说退休账户的钱，而不能用平时就要用到的钱。
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以上跟大家分享了房产税留置权和其他各种投资方式的比较，包括自助房，出租屋，股票，债券，定期存款，和货币市场基金。 从中可以看出，房产税留置权投资的优点很多，最大的缺点是流动性差。
三、风险控制
做投资，总会遇到风险。
为了躲避风险， 你可以不去投资，把钱放在银行里或者藏在床垫下。
这样做，其实也有风险， 因为 通货膨胀终究会让你的钱越来越不值钱。
想想中国90年代的1万元人民币，能在北京三环内买多少平米的房子。 现在的1万元人民币，又能买多少平米， 你就明白，不投资的风险了。
所以，如果不想让通货膨胀让你钱贬值，你终究是要去投资的。
如果你想去做房产税留置权投资，你一定要学会控制风险。在控制风险前，你得需要知道，你会碰到什么样的风险，如果碰到了，应该怎么解决。
我觉得， 无论是哪一种投资，都需要先学习， 再投资。不懂不投，懂了放心投。
就像开车一样。如果不先学习，就上去贸然开车，是相当危险的，无论是对自己还是他人。
许多时候，我们羡慕别人，说他们居然敢冒风险，做这么大的投资。其实，我们不知道的是，他们是因为接受了专业训练，他们清楚地知道风险在哪儿，如何规避风险。
比如说，你看脑外科手术医生做手术，看得是心惊肉跳，觉得手术刀下，到处是风险。一不小心，碰了一根神经，影响了一根血管，就有可能导致病人死亡或者残废。可是你要知道，脑外科手术医生的训练，是让他首先知道，整个脑结构，哪儿是神经，哪儿有血管，哪儿是骨骼，他们会出现在什么地方，功能是什么，在做手术的时候，如何保证安全，规避风险，在切除某块组织时，要避开哪些关键血管和神经，哪儿可以动，哪儿不能去触碰。所有这些，都是需要专业知识的。
专业知识，是我们规避风险的最好法宝。
脑外科医生，是通过被高强度训练，来完成被观察者认为很冒险的，不可完成的工作。
专业的训练，能让我们知道，什么地方有危险， 什么是真正的冒险，怎样做，才是安全而又稳妥地达到目的的方式。
投资也一样，如果不学习，就直接参与投资，风险重重。就如同手持火把，穿过一个炸药工厂。你可能幸运获得的财富，但是，如果不加以学习，又会通过实力输回去。
如果你想控制投资风险，同时也想学习房产税留置权的投资，欢迎参加我们课程的学习。
现在加入学习，还能赶上明年大多数州的房产拍卖。
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