房市抄底，一起来实操找Deal？ - 北美地产学堂 BBS 房市抄底，一起来实操找Deal？ 房博士
整理：龙猫君、路遥
北美地产学堂第二期找deal课PK赛，圆满落下帷幕。100位学员，35天训练营，6位专业导师，5个团队，两次预赛，铸成一次巅峰对决。
感谢学员们的辛勤耕耘，在结业时交出一份真实的案例分析，活学活用课程中学习到的知识，分享他们在结业PK赛上的所学所想所得。
找DEAL课程是北美地产学堂的一门非常受学员们喜欢的课程，KANG老师是主讲老师，房博士是嘉宾。在短短五周时间里，超过100位的学员们学到了如何找到好DEAL，怎样评估一个房产是好DEAL，如何获得资金购买低于市场价的房子，如何出OFFER，如何进行尽职调查并完成交易，如何找HUD房产和银行屋等知识。
错过了比赛现场的朋友们不用担心，下面让我们来回顾一下比赛当时的情景。
大家好，我们是找DEAL课二期的学员组成的来自美国东部的东海龙王队，我们的队员分别来自佛罗里达、大华盛顿特区、大纽约和大波士顿区域。
我们队在最终的案例PK赛中胜出，险胜其他三个队夺得冠军。特此记录下我们的每个环节，纪念我们在学堂难忘的训练营生活。
1
准备环节
在筹备环节发生的小插曲，因为时间就是金钱，我们必须努力以最快的速度做出买还是不买的决定。
队员A想联系building department，寻找一个关键问题的答案，打了很多电话，没有人接，最终留了言，还是没有回复。由于以前跟政府打交道的时候发现发传真很好用，队员B主动提出可以帮助A给办公室发传真。用手机软件IFAX快速发了一份传单之后，政府竟然半个小时就回复了。
周日初赛前的周五，联系了town of carmel却被告知这个地址是属于town of kent。跟town of kent 沟通后又被告知要向putnam county要房子之前翻新的permit和certificate of occupany。putnam county接电话的staff非常的友善，让我网上填一个申请表，去调关于这个房子 的材料。staff跟我说几个工作日后我就能收到county的电子邮件。我们告诉她我们急着研究这个房子，下周二房子拍卖就截止了，请她帮帮忙。她同意说只要今天收到就可以帮我们调材料。
还剩2小时，挂了电话，我们迅速的填了表并上传到网上，一个多小时后，带着所有材料的附件的电 子邮件来了。
终于赶在周末之前拿到了材料。
阅读之后，房子1996年和2005 年的翻新都是合法的，现在所有的空间都在certificate of occupancy 上面。
这次我们的确比较幸运，但是也看出政府工作人员对于特殊情况也是可以通融的，所以说，有效的沟通非常重要。
2
实地考察环节
目标房产位于城市远郊中等区Carmel, NY，它是距纽约市区一个小时车程的卫星城，10分学区，犯罪率极低。
这是一个独立屋，1959年修建，2卧2卫，1600平方尺，作为REO在auction.com 拍卖。
image.png 489kB image.png 522kB image.png 185kB image.png 545kB
好不容易拿到钥匙后，我们进行了实地考察。屋内况挺好，只是脏乱。
室内唯一注意到的几个点是：地下室的锅炉比较老旧，二楼天花板一角有些渗水的痕迹，但墙和地板还是完好的。再到室外转了转，绿化很久没有修理了，一些比较矮的retaining wall 需要修补。
拍下来的照片视频由队里很有经验的队员做翻新估价。准备离开时，从对面邻居那里得知原屋主有另外一个房子，渐渐就把这个房子放弃了不来住了。最近他们见到有七波人来看房。
这次的实地考察基本达到了我们的目的：为翻新估价做准备和了解房子历史。
image.png 579kB
从照片可以看到这个REO房产的基本状况。
厨房和饭厅不仅有窗，还有额外的天窗提供自然光，超大主卧有13ft高，这些优点我们会在翻新中具体展开。
仔细阅读了2005年翻新主卧，加建车库的批文，所有空间都是合法的。
3
制定退出策略
三个退出策略分别是：翻新，BRRRR 长租，BRRRR 短租。
1
翻新 flipping
flipping翻新以内部为主，厨卫全翻新，其他房间换新的设施。总估价是5万左右，其中还包括了10%的备用款。
image.png 721kB
大家还记得前面饭厅的天窗，不花一分钱的自然光让空间生动，只要再配上几个长款吊灯就会很有特色。
厨房外面现有的露台只要refinish就能重换新貌，卖房时放些盆栽躺椅，搭配后院的郁郁葱葱，就可以组成很简单的staging。
主卧只需要换新的finish，在Staging时侧重布置一些能凸显层高的家具。
翻新的另一个内容是加建，1600sf的房子只有2卧2卫，通过巧妙的平面改动，我们可以把他变成3卧2卫，加上额外的办公室。
首先把车库到一层的楼梯向北移3尺左右，堵上走道的门，拆除原来洗衣房的一堵墙并加一小段墙，如图中红色部分。
image.png 211kB image.png 211kB
把原来的洗衣房变成了第三个卧室，二楼的主卧可以分割出一部分做walk in closet，那原来的closet 就可以作为书房。
只花6500刀，在原有的1600尺里，做成了3房两卫+书房的格局，增加了房子的After Repair Value (ARV)。
受新冠疫情的影响，根据纽约最大的租房买房网站streeteasy数据显示，将会有约25万人离开纽约市到纽约上州购房，纽约客大量搬往upstate，曼哈顿有非常多的mail forwarding，其中一部分人来到了carmel。
image.png 308kB
2
BRRRR 长租
image.png 274kB
做BRRRR，总现金投入$195k，Refinance 62% 出来，拿回所有的cash投入$195k，基本等于空手套白狼：
• NOI = $14K/年
• Monthly cash flow = $231/月
• ARV = $320k
最终是做Flip还是BRRRR取决于我们可以什么价格买到：
• 如果买价<=$170K：翻新
• 如果买价>$170K：BRRRR
• ARV = $320k
最高我们可以出价$190K。这样总共投入$215k。还是满足1% rule，可以实现21%的Cash to Cash return。
3
短租
image.png 402kB
将现有的2br改造为3br，可以容纳6-7位客人，再加上有特色的室内设计，可以有效提升月租金收入至4000+。
4
总结
根据最终买价决定翻新/BRRRR：
这次找deal的pk赛让我们从身边的真实的deal练手，实战模拟。尤其是尽职调查的部分，不同背景的队员发挥自己的所长，推导并验证投资公式中计算出的最高买入价。
能从初赛中胜出进入决赛，已经是意料之外的事情了。随着队员们朝夕相处的时间长了，大家熟悉起来。有几个人有翻新经验，讲起来头头是道，对材料和人工费都了如指掌。几个人有金融和财务背景，用黄色阴影标出了可变量，每次只变化一个可变量做了几组情景分析(scenario analysis)。另外几个人是商学院的高材生，加入了一些风险分析和精炼的总结，让亮点在最后 一分钟的陈述当中脱颖而出。在比赛之前，PPT几经修改，多次彩排，最后才胸有成竹地去比赛，因为能准备的都准备了。
总结起来，在良好的团队氛围下，队员各自发挥长处，畅所欲言，努力时不计较结果和得失，努力享受成长和分享的过程，这才是我们东海龙王队致胜的奥秘所在吧！
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整理：龙猫君、路遥
北美地产学堂第二期找deal课PK赛，圆满落下帷幕。100位学员，35天训练营，6位专业导师，5个团队，两次预赛，铸成一次巅峰对决。
感谢学员们的辛勤耕耘，在结业时交出一份真实的案例分析，活学活用课程中学习到的知识，分享他们在结业PK赛上的所学所想所得。
找DEAL课程是北美地产学堂的一门非常受学员们喜欢的课程，KANG老师是主讲老师，房博士是嘉宾。在短短五周时间里，超过100位的学员们学到了如何找到好DEAL，怎样评估一个房产是好DEAL，如何获得资金购买低于市场价的房子，如何出OFFER，如何进行尽职调查并完成交易，如何找HUD房产和银行屋等知识。
错过了比赛现场的朋友们不用担心，下面让我们来回顾一下比赛当时的情景。
大家好，我们是找DEAL课二期的学员组成的来自美国东部的东海龙王队，我们的队员分别来自佛罗里达、大华盛顿特区、大纽约和大波士顿区域。
我们队在最终的案例PK赛中胜出，险胜其他三个队夺得冠军。特此记录下我们的每个环节，纪念我们在学堂难忘的训练营生活。
1
准备环节
在筹备环节发生的小插曲，因为时间就是金钱，我们必须努力以最快的速度做出买还是不买的决定。
队员A想联系building department，寻找一个关键问题的答案，打了很多电话，没有人接，最终留了言，还是没有回复。由于以前跟政府打交道的时候发现发传真很好用，队员B主动提出可以帮助A给办公室发传真。用手机软件IFAX快速发了一份传单之后，政府竟然半个小时就回复了。
周日初赛前的周五，联系了town of carmel却被告知这个地址是属于town of kent。跟town of kent 沟通后又被告知要向putnam county要房子之前翻新的permit和certificate of occupany。putnam county接电话的staff非常的友善，让我网上填一个申请表，去调关于这个房子 的材料。staff跟我说几个工作日后我就能收到county的电子邮件。我们告诉她我们急着研究这个房子，下周二房子拍卖就截止了，请她帮帮忙。她同意说只要今天收到就可以帮我们调材料。
还剩2小时，挂了电话，我们迅速的填了表并上传到网上，一个多小时后，带着所有材料的附件的电 子邮件来了。
终于赶在周末之前拿到了材料。
阅读之后，房子1996年和2005 年的翻新都是合法的，现在所有的空间都在certificate of occupancy 上面。
这次我们的确比较幸运，但是也看出政府工作人员对于特殊情况也是可以通融的，所以说，有效的沟通非常重要。
2
实地考察环节
目标房产位于城市远郊中等区Carmel, NY，它是距纽约市区一个小时车程的卫星城，10分学区，犯罪率极低。
这是一个独立屋，1959年修建，2卧2卫，1600平方尺，作为REO在auction.com 拍卖。
image.png 489kB image.png 522kB image.png 185kB image.png 545kB
好不容易拿到钥匙后，我们进行了实地考察。屋内况挺好，只是脏乱。
室内唯一注意到的几个点是：地下室的锅炉比较老旧，二楼天花板一角有些渗水的痕迹，但墙和地板还是完好的。再到室外转了转，绿化很久没有修理了，一些比较矮的retaining wall 需要修补。
拍下来的照片视频由队里很有经验的队员做翻新估价。准备离开时，从对面邻居那里得知原屋主有另外一个房子，渐渐就把这个房子放弃了不来住了。最近他们见到有七波人来看房。
这次的实地考察基本达到了我们的目的：为翻新估价做准备和了解房子历史。
image.png 579kB
从照片可以看到这个REO房产的基本状况。
厨房和饭厅不仅有窗，还有额外的天窗提供自然光，超大主卧有13ft高，这些优点我们会在翻新中具体展开。
仔细阅读了2005年翻新主卧，加建车库的批文，所有空间都是合法的。
3
制定退出策略
三个退出策略分别是：翻新，BRRRR 长租，BRRRR 短租。
1
翻新 flipping
flipping翻新以内部为主，厨卫全翻新，其他房间换新的设施。总估价是5万左右，其中还包括了10%的备用款。
image.png 721kB
大家还记得前面饭厅的天窗，不花一分钱的自然光让空间生动，只要再配上几个长款吊灯就会很有特色。
厨房外面现有的露台只要refinish就能重换新貌，卖房时放些盆栽躺椅，搭配后院的郁郁葱葱，就可以组成很简单的staging。
主卧只需要换新的finish，在Staging时侧重布置一些能凸显层高的家具。
翻新的另一个内容是加建，1600sf的房子只有2卧2卫，通过巧妙的平面改动，我们可以把他变成3卧2卫，加上额外的办公室。
首先把车库到一层的楼梯向北移3尺左右，堵上走道的门，拆除原来洗衣房的一堵墙并加一小段墙，如图中红色部分。
image.png 211kB image.png 211kB
把原来的洗衣房变成了第三个卧室，二楼的主卧可以分割出一部分做walk in closet，那原来的closet 就可以作为书房。
只花6500刀，在原有的1600尺里，做成了3房两卫+书房的格局，增加了房子的After Repair Value (ARV)。
受新冠疫情的影响，根据纽约最大的租房买房网站streeteasy数据显示，将会有约25万人离开纽约市到纽约上州购房，纽约客大量搬往upstate，曼哈顿有非常多的mail forwarding，其中一部分人来到了carmel。
image.png 308kB
2
BRRRR 长租
image.png 274kB
做BRRRR，总现金投入$195k，Refinance 62% 出来，拿回所有的cash投入$195k，基本等于空手套白狼：
• NOI = $14K/年
• Monthly cash flow = $231/月
• ARV = $320k
最终是做Flip还是BRRRR取决于我们可以什么价格买到：
• 如果买价<=$170K：翻新
• 如果买价>$170K：BRRRR
• ARV = $320k
最高我们可以出价$190K。这样总共投入$215k。还是满足1% rule，可以实现21%的Cash to Cash return。
3
短租
image.png 402kB
将现有的2br改造为3br，可以容纳6-7位客人，再加上有特色的室内设计，可以有效提升月租金收入至4000+。
4
总结
根据最终买价决定翻新/BRRRR：
- 风险小，贴合市场趋势，超低价买入，B区C房，紧盯拍卖，试探对手价格和银行底价，过程惊心动魄；
- 创新巧改，升级为B区B房；
- $6,500添一个卧室，ARV增加$20,000；
- 尽职调查，越挖越深，经历千辛万苦拿钥匙，惊喜不断，收获满满；
这次找deal的pk赛让我们从身边的真实的deal练手，实战模拟。尤其是尽职调查的部分，不同背景的队员发挥自己的所长，推导并验证投资公式中计算出的最高买入价。
能从初赛中胜出进入决赛，已经是意料之外的事情了。随着队员们朝夕相处的时间长了，大家熟悉起来。有几个人有翻新经验，讲起来头头是道，对材料和人工费都了如指掌。几个人有金融和财务背景，用黄色阴影标出了可变量，每次只变化一个可变量做了几组情景分析(scenario analysis)。另外几个人是商学院的高材生，加入了一些风险分析和精炼的总结，让亮点在最后 一分钟的陈述当中脱颖而出。在比赛之前，PPT几经修改，多次彩排，最后才胸有成竹地去比赛，因为能准备的都准备了。
总结起来，在良好的团队氛围下，队员各自发挥长处，畅所欲言，努力时不计较结果和得失，努力享受成长和分享的过程，这才是我们东海龙王队致胜的奥秘所在吧！
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