盼望着，盼望着，东风来了，春天的脚步近了...
其实不是，大家期盼已久的是房市降温，好像终于来了！
3月数据显示，新房销售量较2月下降了8.6%，达到763,000；与 2021 年 3 月相比，新屋销售量下降了 12.6%。
同时，建筑商继续面临不断上涨的建设和开发成本，这给新房价格上行也带来了压力。
加上利率突破了5%，各地市场均有反应，房屋交易速度有所放缓，不过价格还是站在高岗上。
在这样的情形下，很多原先买独栋屋出租的房地产投资人都表示很难下手，但是难道就坐以待毙吗？其实很多人都开始趁着这个机会转移赛道。比如抢不到房的80后，目光投向40套房的公寓楼！没想到挣得更多！
文中的J就是抓住这个节点，升级自己的房产投资，从民用住宅向商业地产迈进，他选择的就是公寓楼的投资。
小型的公寓楼可以是5个单元以上，英文叫做Multi-family，也可以称为多单位公寓，就是多个Units（单位）在同一个屋檐下，也可以达到十几甚至几十、几百个家庭的公寓楼。
这些房子，只有一个房屋产权，所以，交易的时候，跟买卖你的独栋屋一样，都是一笔交易。
管理上也是，相对于不同类型的独栋屋，你处理的是一栋楼，这大大减少了你管理房产的精力。特别是一旦上规模，收益有足够的空间，就可以聘请专业的管理团队，不需要自己当维修工或者房屋管理经纪。
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假设你用20万的首付，买了一个 100 万的多公寓楼，刨掉各种开销（税收、保险、维护、管理、水电费和修理）后，你的收益（Cap Rate）能够达到8%。那么，你这个 100 万的公寓楼，一年可以到手 8万美元。
在上面的计算中，还没有把贷款考虑进去。
现在，这个多单位公寓，假设你是 80 万贷款，贷款时限是 30 年，利率为 4%（你也可以按5%+算，别抬杠
那么，你每年拿到手的现金流，就是 $80,000-$45,832=$34,568；你的税前现金回报率是 17%（$34,568/$200,000）。
现金流是要交税的，买多单位公寓，就跟其他房产投资一样，有税务上的优惠了。
房产投资里，有个概念叫贬值（Depreciation）。公寓楼允许贬值27.5年。假设你所买的楼的价值，是80万美元（这儿，我们没有算地的价值20万）。那么，房产贬值的部分就是 $800,000/27.5=$29,090。
意思是说，现在交税的部分，变成了 $34,568 (现金流) + $14,088 (房屋本金部分) - $29,090(房产贬值部分）= $19,166。
假如你交税的比率是 35%，那么你交的税应该是 $19,166*0.35=$6,708。那你真正的税后收入就是 $27,860 ($34,568-$6,708)，也就是说，你真正的税后收入的现金回报率，是 13.9% ($27,860/$200,000)。
以上只是粗略的计算，但是细细算来，公寓楼投资，还有好多省税的地方。
除了房产本身可以贬值省税之外（这里要注意，不管你要不要贬值体现在税表上，美国国税局都会当作你已经做了贬值处理了，所以一定要利用，否则就亏了），很多家具，比如橱柜、厨房电器、地毯、灯具都可以用于贬值处理。
分类贬值，可以再增加每年一万块左右的现金流。把这项考虑进去，那么交的税会更少，你的税后现金流回报会更高，会在15% 以上。
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如果房价涨了，像现在通货膨胀率都8.5%了，100 万的 8.5% 就是8.5万，你的房子的回报率就又增加了：（$27,860+$14,088+$85,000)/$200,000 = 63.4% 。
当然你可以说这个通膨率不正常，但是你就按3%算，回报率也轻松超过20%。
就算房价不涨，第一年还的本金是$14,088。虽然这部分钱，没有交到你手上，但是房子确实是升值了 $14,088。算上这笔钱，保守点，你的回报率，就变成了：（$27,860+$14,088)/$200,000= 20.9% 。
还有一个方法是投资者常用的就是可以适当维修和管理，让这个物业自己升值。跟居民住宅不一样的是，大于5户的公寓楼的资产价值，是用租金来衡量的。所以，任何可以增加租金的小项目，都能提高你的多单位公寓的房产价值。
比如这个 100 万的公寓楼，有 20 户租客，如果每户能增加 $25 的年租，那么，你一年，就能增加 $5,700 的收入。你的房产价值，相当于提高了 $71,250（$5,700/0.08）。你的房产投资总收益，就可以达到70%以上 （35.9%+$7,1250/$200,000）。
可以看到，用 20 万美元进行投资公寓楼，把各种投资收益算上，收益真的可以高达 70% 以上，而且，这还是一个保守的数据。
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