投资什么样的商业地产才能获得正现金流?吃透 Cap Rate 是关键! - 北美地产学堂 BBS

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投资什么样的商业地产才能获得正现金流?吃透 Cap Rate 是关键! - 北美地产学堂 BBS 投资什么样的商业地产才能获得正现金流?吃透 Cap Rate 是关键! 房博士
作者:Christine / 整理:学堂君

作者简介

Christine,本科就读于复旦大学,拥有南加州大学硕士学位,目前在硅谷的高科技公司。从事财务分析工作多年,业余时间从事房地产投资,先后在佳兆投资和出租独立屋办公楼、零售和工业用房。最近几年主要专注于商业地产的投资。

01

我的一个朋友,名副其实的“包租婆”,手里握着几套房产,全部用来出租,即使不工作,每套房子每个月收到的租金也足够生活。

她曾问我,把房子租给别人,然后自己拿租金,不是更加省时又省力吗?为什么还要选择投资商业地产?

其实和大部分人一样,一开始,我也做住宅的投资和出租,而且是最简单的独立屋。但是由于平时工作比较忙,还要照顾孩子,根本没有多余的时间去管理租客,也没有更多的时间整修房子,我很快就有些力不从心。

有一天,孩子的学校里有一个比较重要的亲子活动,老师在上面滔滔不绝,我的手机在下面响个不停。挂掉几次之后,那个号码还是陆续打过来,我只好抽身出去接电话。

原来,是我的一个租客出了状况,房子的水管漏水。我顿时一个头两个大,且不说那个房子离学校有些距离,就算我真的赶过去,一时间,也没有办法立即解决。

虽然我心里早有盘算,想换一种房产投资,却一直犹豫不决,于是这件事仿佛成为压垮骆驼的最后一根稻草。

我思前想后,投资住宅的诸多繁琐事宜,实在不适合我这种既要忙工作,又要照顾家庭的职业女性。于是,当天晚上,我便开始计划换一种投资。

我想找到一种地产,既能够带来比较高的现金流,在管理方面又比较轻松。思虑许久后发现,只有商业地产才符合要求。

因此,2014 年,我花费大量的时间去学习关于商业地产的知识。和住宅相比,商业地产的风险确实比较高,但我可以接受。2015 年,我便开始了商业地产的投资和出租。

02

我的工作是财务分析,可能是职业病的缘故,我在投资之前,首先要分析它的可行性。如果投资商业地产,首先要对它有一定的了解。

首先,我简单介绍一下商业地产的种类。

商业地产一共分为六种:

多单元公寓,这里指得是 5 个单位或大于 5 个单位的多单元公寓;

办公楼;

零售;

工业用房;

酒店;

特殊用途(Special Purpose)的房产,包括自助式的仓储(Self Storage)、老人院、教堂、电影院等。

哪些因素会影响租金回报率(Cap Rate),商业地产如何提升它的价值,商业地产的风险和风险控制是怎样的,最初开始投资会出现哪些错误等等,这些都是在投资商业地产之前需要明白的。

我们在评估房产的回报率之前,最重要、也是最先的一步,就是要估算房产的价值。那么,商业地产的价值是由什么决定的呢?

如果按照数学理论来解释,它取决于两个因素。

第一个是“分子”,就是房子的租金收入,“分子”越高,意味着商业地产的价值越高。

另一个是“分母”,就是租金回报率(Cap Rate),“分母”越低,房子的价值就越高。

要提升商业地产的价值,就要从它的“分子”和“分母”入手。

一种方法是提高“分子”,也就是提高商业地产的租金收入。另一种方法,就是降低租金回报率(Cap Rate)。

其实,租金回报率(Cap Rate)是商业地产中一个很重要的概念。

对于商业地产的价值来说,确定租金回报率(Cap Rate)是最关键的一步,也是最困难的一步。

具体什么是租金回报率租金回报率(Cap Rate),它又是怎么计算的?你可以看下我们北美地产学堂同期发布的关于租金回报率(Cap Rate)的小知识。

03

为什么租金回报率(Cap Rate)对商业地产的投资如此重要?

其实,商业地产的租金回报率(Cap Rate)代表了两种意义。一个是房子在刚买下来的第一年,可以获得的回报率;另一个是,在房子背后,你要承担的风险。

回报率和风险,永远是绑在一起的,而且永远成正比。回报率越高,就意味着要承担的风险越高;反之,也是如此。

回报和风险成正比,这是投资圈的一条定律,它适用于商业地产的投资,在其他领域的投资也是一样。

房地产市场瞬息万变,有太多的因素会影响商业地产的租金回报率(Cap Rate),从而导致回报率和风险的变化。

房子所处的大环境

第一个因素是你的房子所处的大环境。

我们把美国的大部分城市和地区划分为一线、二线和三线。一线城市是指这个地区的人口比较多,人口密度比较高,就业机会比较多,房子的空置率比较低,空置期比较短。

如果你的房子处于这样的一线地区,地区本身的风险比较低,所以,房子的风险也比较低,租金回报率(Cap Rate)就比较低。

相反,如果你的房子处在一个人口稀少、工作机会少、失业率高、房子的空置率也比较高的地区,环境本身的存在风险就高,所以,房子的租金回报率(Cap Rate)也会比较高。

物业评级(Property Rating)

第二个因素是物业评级(Property Rating)。这里的评级主要是指房子的年代(Age)和房屋状况。

每一种商业地产都可以分为不同的Rating,Class A、B and C。一般来说,等级越高,房子状况越好,租金回报率(Cap Rate)就越低。

这里你可以看下我们北美地产学堂之前三马老师的分享:北美地产学堂 | 如果经济危机即将到来,买什么样的房产最安全?,他是专业的。

下面的图片是 CBRE North America Cap Rate Survey 中的数据,主要是 2018 年,美国各大地区的多单位公寓的租金回报率(Cap Rate)。

我们可以看到,总体来说,2018 年下半年,全美范围内,多单位公寓的租金回报率(Cap Rate)为 5.26%。其中,Class A 的租金回报率(Cap Rate)为 4.70%,Class B 为 5.19%,Class C为 5.91%。

很明显,证明了刚才的结论,房子的等级越高,租金回报率(Cap Rate)就越低。

商业地产的类型

第三个因素是商业地产的类型。不同类型的商业地产,由于风险系数不同,租金回报率(Cap Rate)也不同。

下面是 CBRE - 2018 年不同类型商业地产的租金回报率(Cap Rate)的数据统计图。

我们可以看到,2018 年,租金回报率(Cap Rate)最低的商业地产是 Retail High Street(集中在繁华城市黄金地段的、大型的、高档的零售店)。

如果我们把 Retail High Street 排除,租金回报率(Cap Rate)最低的是多单位公寓(Multifamily Infill),只有 5.26%。

多单位公寓虽然属于商业地产,但是它却是用于居住的。居住是每个人的刚性需求,无论经济好坏,人总要有地方住。所以,多单位公寓也是一种风险比较低的商业地产。

而租金回报率(Cap Rate)最高的商业地产是 Retail Power Center,去年下半年是 8.42%。 Power Center 是什么?是面积超过 10 万英尺、往往只租给一个租客的商铺。

比如,一个很大的 Retail Space,租客是像沃尔玛这样非常大型的零售商,这种模式就可以称之为 Retail Power Center。

为什么它的的租金回报率(Cap Rate)这么高?如果你关注经济新闻,最近几年,你会经常听到零售商倒闭或是零售店关店的消息。

从总体上来说,零售行业(Retail)受到了一些冲击,特别是这种 Power Center,由于面积比较大,适合的租客范围很小,只有这些大型的零售企业才会选择租赁,但是这些大型零售店的数量又在慢慢减少。

这样的 Power Center,很难再找到新的租客。而为了找到新的租客,必须花费大量的钱对房子进行改建,比较常见的一种方式是改为健身中心。

还有一种商业地产,它的租金回报率(Cap Rate)和风险也比较高,就是 Hotel 。去年下半年是 7.97%,也很接近 8%,这又是为什么?

因为,Hotel 本身就是一种风险比较高的投资,它容易受到经济的影响。在经济形势不好的时候,很多人就不会出去旅游,租金回报率(Cap Rate)就会相应的提高。

此外,如果你仔细看这个数据,就会注意到,所有的商业地产里面,只有工业地产(Industrial)去年下半年的租金回报率(Cap Rate)要比上半年低,其他所有商业地产去年下半年的租金回报率(Cap Rate)都比上半年略微提高。为什么会这样?

你还记得吗?去年美联储加息了三次,而利息对租金回报率(Cap Rate)是有一定影响的。

租金回报率(Cap Rate)基本上是跟着利息一起变动的,但是这中间有时间上的滞后,并不是说昨天加了息,今天的租金回报率(Cap Rate)就立马上涨,一般会有几个月甚至一年半载的滞后,而且不是按照 1:1 的比例变动。

根据一份 CBRE 的统计数据,在过去二十几年,利息每变动 1%,商业地产的租金回报率(Cap Rate)就会变动 0.7%。

这里的变动包括上升和降低,利息上升的时候,租金回报率(Cap Rate)也会跟着上升,反之亦然。

2018 年的三次加息,反映在商业地产的租金回报率(Cap Rate)上,就是,大部分的商业地产,去年下半年的租金回报率(Cap Rate)都比上半年稍微高一点。

但是只有一个例外,就是工业地产(Industrial)。为什么会出现这个例外?

因为网络经济在不断地发展,刺激了市场对工业地产(Industrial)的需求,特别是对仓库的需求。

尽管去年加息三次,但是需求增加,仍然没有影响到它的租金回报率(Cap Rate)。

也是由于这个原因,工业地产(Industrial)是目前商业地产里面最受欢迎、最热门的一个 Sector。

租客情况

第四个影响租金回报率(Cap Rate)的因素是你的租客,包括租客的财务状况和信用等级(Credit Rating)。

在美国,商业地产的租客有上市公司、非上市公司以及一些很难查到信用记录的个体户。

如果你的租客是上市公司,就肯定会有信用等级。这些信用等级,可以通过付费的方式到某些公司查看。

租客的财务状况和信用等级的变化,会直接影响房子的租金回报率(Cap Rate),也会直接影响房子的估值。从这个意义上来讲,你的租客决定你的命运。

租客对房东来说非常重要,无论租客是谁,是沃尔玛、星巴克这样信用比较高的500强的企业也好,是刚开始做生意的个体户也好,这其中都是有利又有弊的。

并不是说租给世界500强的公司,你就万事大吉,可以放手什么也不用管,也不是说租给做小生意的个体户,就只有弊端而没有好处。

租约

第五个可以影响到租金回报率(Cap Rate)的因素,就是租约,租约也是非常重要的。

一般的话,租约越长,对于房东来讲,风险就越低,所以一般越是长的租约,他的租金回报率(Cap Rate)也就越是低。

除此之外,单一租客还是多租客也会影响租金回报率(Cap Rate)的高低。一般多租客的房子比单一租客的房子风险要低,所以租金回报率(Cap Rate)也比较低。

你可以想象一下,如果你的房子是单一租客的话,他走掉了,那你这个房子就完全空置了。

如果你的房子是多租客的话,这么多租客在同一时间全部搬走,这种几率还是比较小的,所以多租客的房子的租金回报率(Cap Rate)会比较低。这也是多单元公寓的优势。

担保人

第六个会影响租金回报率(Cap Rate)的因素就是有没有担保人。

如果你的房子是租给一个做生意的小的个体户,你一定要问他要一个担保人,他不一定会给你,但是你一定要要求,不然这个房子的风险就比较高。

因为一旦他的生意出了什么问题,付不了房租了,有了这个担保人,作为房东,你可以向他来追讨房租。

利息

第七个可以影响租金回报率(Cap Rate)的因素,就是利息(Interest Rate)。

我把它放到最后来讲,并不代表利息是影响租金回报率(Cap Rate)的因素里面最不重要的。恰恰相反,利息跟租金回报率(Cap Rate)之间是很有关系的。

下面这张图表显示的是,1990 年到 2015 年这 25 年的时间里面,美国商业地产租金回报率(Cap Rate)的走势(蓝色线),以及美国十年期国债收益率的走势(灰色线)。

看一下这个走势,你就会发现这两根线基本上走势是差不多的,从 1990 年到 2015 年,它的整个趋势都是往下走的。

商业地产的租金回报率(Cap Rate)跟十年期国债收益率之间,它有一个时间上的滞后,而且它不是 1:1 的关系,是 1:0.7 的关系。

但是 25 年来,也不是每一年、每一个阶段租金回报率(Cap Rate)的走势都是和十年期国债收益率的走势完全一致的。

从这张图里面你可以看到,有三个阶段,租金回报率(Cap Rate)的走势跟十年期国债收益率的走势是相反的。

第一个阶段是 1990 年到 1993 年这个阶段。美国在 1990 年初期曾经经历过一段时间的经济衰退,在经济衰退的时候,一般联储局就会用降息来刺激经济。

但是在经济衰退的时候,商业地产的空置率会增加。空置率增加以后,就会影响到租金,会把市场上的租金压下去,租金走低,房价也会走低,它的租金回报率(Cap Rate)就走高。

所以你可以发现,在经济衰退的时候,往往租金回报率(Cap Rate)的走势和利息的走势是相反的。

租金回报率(Cap Rate)跟利息走向相反的第二个阶段是差不多在 2002 年到 2006 年这一段时间。

这段时间,其实利息是稍微走高了一点点,但是租金回报率(Cap Rate)一直在走低。

因为在经历了 911 以后,美国的经济开始复苏、走强,所以在经济好的时候,因为市场上对商业地产的需求比较强,就迫使租金的价格提升,也抬高了物业价格,所以租金回报率(Cap Rate)在走低。

第三个阶段就是我们比较熟悉的,2008 年到 2010 年这个阶段。大家都知道,在 2008 年的时候,美国发生了一次比较严重的经济衰退。从那以后,美联储就一直在降息。

跟 90 年代的时候一样,商业地产出现了比较高的空置,空置一出现,市场上的租金就比较低,租金低就会逐步压低物业的价格。所以在经济衰退的时候,它的租金回报率(Cap Rate)就比较高。

04

其实,利息和租金回报率(Cap Rate)之间的关系,是一个比较深奥的话题,也比较复杂。

今天,我们就简单总结了一下可以影响租金回报率(Cap Rate)变化的七大因素。

无论何时,你想要投资商业地产,都要考虑你的房子所处的大环境、房子的物业评级、你要投资哪种类型商业地产、租客的具体情况、租约的长短、租客是否有担保人以及利息走势情况,因为这些都会影响商业地产投资中最重要、最关键的租金回报率(Cap Rate)。

只有认真了解并学习之后,才可以更有把握地在商业地产这条投资道路上越走越远。
ivans
谢谢Christine给大家分享商业地产的知识点,我很认同大部分视频内容也学到了cap rate 代表投资风险系数。影响cap rate 的因素讲解得非常详尽,我也很赞同您的说法?,获益良多。我想和您交流一下下面内容,

在我的自己的理解计算物业价值公式的“分子”是运营净收入(net operation income),租金扣除全年所有运营开销 (不含贷款年供)。如果文中所指商业地产是NNN ,分子的确是租金收入。

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