投资大咖的培训营，值得参加么？ - 北美地产学堂 BBS 投资大咖的培训营，值得参加么？ 房博士
作者 / 部分图源：Jianhua
作者简介
Jianhua，先后毕业于北京大学与约翰霍普金斯大学，并在工作的同时完成了芝加哥 Booth 商学院的 MBA，目前就职于通用电气医疗部任产品经理。他从 2016 年开始投资房产，目前投有多个小型公寓，共十几个单元。
01
背景介绍
昨天我刚刚参加完一个投资大咖的投资培训营：The Multifamily Boot Camp——Rod Khleif，趁还印象深刻，写写感想。
事先声明，我不是来打广告的。因为我参加完，最后没有报名他们 $20,000 的下一阶的 Coaching Program。
我说说我的心得，大家可以根据自己实际情况，参考一下以后要不要去参加类似的活动。
先说背景介绍。
相信在美国投资房地产的朋友们大多都或多或少听说过 Rod Khleif，以投资多单位公寓而出名的投资大咖，目前有 2000 多个公寓单元，反正是业内大牛（具体点击 https://rodkhleif.com/about/ 看他的介绍）。
我听他的 Pod Cast 有两年多了，加上某个群友的煽动，就报了名。
他的 Boot Camp 是全美巡演型，一年三次，这一次在 LA，共有 600 人参加，下一次在 Orlando。每次为期三天，票价：普通票 $349，VIP 票 $749。
02
活动形式
这三天的活动全部在 Hotel 的一个会议厅里，具体流程安排见下图。
他打广告的时候宣称是就他一个人讲，不请嘉宾。不过具体操作是有很多人给他打配合（不然嗓子早哑了）。
和很多的美式宣讲会一样，Rod 特别注重鼓动气氛和灌心灵鸡汤，基本上投资内容和精神鼓舞 1:1 交叉进行。
中间穿插：对自己学生的访谈，让学生来做 Panel，进行 Q&A，让他 Partner 来讲法律方面内容，让助教讲案例分析，播放短视频，Testimony，颁奖，还有工作人员给他过生日等多种形式。
03
宣讲内容
发了一个手稿（目录见下图），基本就按手稿内容讲。但全部都是蜻蜓点水，你基本上也记不住什么。
建议是回去看他的书《How to create Lifetime cash flow throgh multifamily properties》。他给每个学员都送了一本，另外还送了一本《Think and Grow Rich》。
在内容讲解上，我感觉 Rod 是假定学员们有一定的公寓投资知识和经验的，所以基本概念、基本构架和基本操作是不讲的，只是在每个知识点上补充或强调一些他认为重点的地方，不过也是很提纲挈领的那种。
比如讲管理公司，他强调管理公司是你最重要的 partner，讲 Craigslist 会说不要认为它没用，我有学员可以证明有方法可以让它很有用。
所以我个人觉得内容上更推荐大家可以去看看其他公寓投资的书。比如《Crush it in Apartments and Commercial Real Estate》。
Syndication 自然是公寓投资重点内容。如果你对 Syndication 感兴趣，我推荐可以看看这一本《Best Ever Apartment Syndication Book》。
04
心得体会
我回来之后好些群友让我分享内容，但真的是没啥具体干货可以分享的。
我是觉得如果你像我一样“道行”尚浅的话，最好先去参加地产学堂的 Tim 讲师的《小型多单位公寓》课程，先把基础知识学扎实了。
而且 Tim 也会分享他自己的实际案例，那才是真正干货满满。
除了我和另一个从芝加哥飞过去的群友，地产学堂有其他三个朋友也参加这个活动，我们大多是第一次见面，但聊得特别投缘。
其他我们接触比较多的是另外四五个中国投资人，他们整体而言都走在我们这几个群友之前，已经有在做 Syndication，投资 100+ unit 以上的公寓了。
另外，也有很多机会和其他非华裔的投资人交流。
说实话，我觉得和这些投资人的交流是在学习内容方面最主要的收获，而真的不是 Rod 在会议厅里讲的内容。
因为大家讲的都是实操经验，非常宝贵。所以，这种活动，重中之重是 Social Networking。
脸皮要厚，无论认不认识，无论对方是否大咖，上前一步主动搭话，说不定就有意外收获。
600 人里面，有 150 人是之前已经参加过至少一次了的，他们基本就是 Social 专业户，就是来要么拉钱，要么拉项目。
一开始 600 人坐满的，从第一天下午开始，会议厅里的人就越来越少，因为越来越多的人在外面大厅聊天 Social 了。
05
关于推销
想必大家也知道，这种一到三天的培训活动，常常很大程度上是为了给他们的 Coaching Program 做宣传，Coaching 一般是 $20000 - $50000 不等，而且据说每年水涨船高。
他们的宣传绝对是“软硬皆施”的那种，如果你觉得自己还没有 Ready，那么一定要有定力。
比如：他们会让你写一下最困扰你的问题，然后给你安排 1:1 的问答时间，Rod 的团队有人会专门来帮你解决问题，那聊着聊着，就说，其实最好的 Solution 是参加他们的 Coaching Program。
我当时聊到一半，突然 Rod 亲自过来了，和我聊了一会儿，我差点手一抖就买了。
感触最深的就是，这些做大型公寓的投资人，其实是一个社交圈，那么你需要进入这个圈，就需要认识里面的人。
Coaching Program 我个人觉得最大的作用也就是帮你去认识这些人，其次才是帮你熟悉一下公寓投资的流程。
遇到一个学员说其实只有大约不到 5% 的人参加了 Coaching Program ，最后真正走上大公寓投资道路，其他都默默无闻了。（我不晓得这个数据是否可靠，不过我听到是有些吃惊的。）
06
案例分析
来说一个商业模式的案例，可能这算是我此次活动的学到的一个“干货”吧。比较晦涩，但我只能讲到这个份上了。
一般情况下：假设投资一个 10M 的公寓，贷款 7.5M(LTV = 0.75)，GP 和 LP 要出 2.5M，假设 GP 出 0.5M，然后有 50 个 LP，每人 5 万，出 2.5M，共筹了 3M（0.5M 做 Reserve)。
买下来之后，Hold 5 年卖掉。这五年里，如果有正现金流，就分现金流的钱（有些公司这五年里不分红）。
卖掉之后去除贷款和手续费，赚到多少大家按投资到 3.5M 里的股份来分红，显然 LP 分大头，GP 小头。当然，在这五年里 GP 会每年收 1-2% 左右的管理费。
但我们遇到了一个投资者，和他一起吃饭聊天了解到，他用了类似 BRRRR 在 SFH 或微型公寓上的投资方法来做 Syndication，具体商业模型是这样子的：
找到一个比市场价低很多的公寓，比如上面例子里的公寓，其实修好后可以市值 15M，但他们 8M 买入，加上 2M 翻新，所以也是要筹款 2.5M（同上例，实际筹款 3M）然后立马 Refinance。
这个过程往往为 18-24 个月，在此期间无论有没有现金流，GP 都给 LP 支付 10% 的利息，钱不够的话 GP 自掏腰包。
翻新完按 15M Refinance 之后，贷款为 11.25M（LTV＝0.75），也就是说可以拿出 3.75M 的现金，他们就用这部分现金把所有 LP 的钱(包括 GP 自己出的 0.5M)全还掉，剩下 0.75M 做 Reserve。
然后承诺从此以后 LP 每年可以分红利润的 20%，也就是说，从此以后 GP 拥有 80% 的股份，而 LP 拥有 20% 股份。
房子一直 Hold 下去，LP 基本上每两年就可以重新再用原来的钱投资一次，这个商业模式听上去对 GP 和 LP 都很吸引人。
地产群里有群友对此做了精辟的评论：
这个模式的难点有：
1）找远低于市价的楼；
2）是否 18-24 个月能完工，不然撑不住；
3）破楼没有马上的现金流，7.5m 不那么好贷，且肯定是高利贷；
4）修完如果 Hold 和 Refinance，都必须先把楼招租填满；
5）重新 Appraisal 是否一定能达到预期的 15m Value，毕竟要比买入价高一倍，Rrehab 的水准很关键。
BTW，如果上面的案例你理解起来有点吃力的话，我还是同一个建议：先去上一下 Tim 的线上公寓直播课程。
07
小结
我个人而言，觉得三天的培训对我还是有很多帮助的，尤其是认识好几个聊得来的朋友。
不过门票加上从芝加哥到洛杉矶的机票，再加旅店等费用，都加起来，也是不小的一笔开支。
这样的培训对参与者的益处我真的是觉得因人而异，但最主要的作用是 Social Networking，这一点是毋庸置疑的。
所以，你需要权衡你付出的时间和金钱，来看值不值得。
从投资经验的角度衡量的话，我觉得你如果到了急需要拉钱（Million 级别的项目）或者你有 Million 级别的资金想要找好的项目，我觉得这可能是找合适的投资人或投资项目的好渠道。
但如果你在公寓投资方面还没有经验，或者刚刚起步，想让你的花费换来更多干货的话，出门右拐，听说 Tim 的多单位公寓课第三期正在招生中：北美地产学堂 | 小地主想扩大投资规模、增加现金流，该怎么做？
北美地产学堂 |
作者 / 部分图源：Jianhua
作者简介
Jianhua，先后毕业于北京大学与约翰霍普金斯大学，并在工作的同时完成了芝加哥 Booth 商学院的 MBA，目前就职于通用电气医疗部任产品经理。他从 2016 年开始投资房产，目前投有多个小型公寓，共十几个单元。
01
背景介绍
昨天我刚刚参加完一个投资大咖的投资培训营：The Multifamily Boot Camp——Rod Khleif，趁还印象深刻，写写感想。
事先声明，我不是来打广告的。因为我参加完，最后没有报名他们 $20,000 的下一阶的 Coaching Program。
我说说我的心得，大家可以根据自己实际情况，参考一下以后要不要去参加类似的活动。
先说背景介绍。
相信在美国投资房地产的朋友们大多都或多或少听说过 Rod Khleif，以投资多单位公寓而出名的投资大咖，目前有 2000 多个公寓单元，反正是业内大牛（具体点击 https://rodkhleif.com/about/ 看他的介绍）。
我听他的 Pod Cast 有两年多了，加上某个群友的煽动，就报了名。
他的 Boot Camp 是全美巡演型，一年三次，这一次在 LA，共有 600 人参加，下一次在 Orlando。每次为期三天，票价：普通票 $349，VIP 票 $749。
02
活动形式
这三天的活动全部在 Hotel 的一个会议厅里，具体流程安排见下图。
他打广告的时候宣称是就他一个人讲，不请嘉宾。不过具体操作是有很多人给他打配合（不然嗓子早哑了）。
和很多的美式宣讲会一样，Rod 特别注重鼓动气氛和灌心灵鸡汤，基本上投资内容和精神鼓舞 1:1 交叉进行。
中间穿插：对自己学生的访谈，让学生来做 Panel，进行 Q&A，让他 Partner 来讲法律方面内容，让助教讲案例分析，播放短视频，Testimony，颁奖，还有工作人员给他过生日等多种形式。
03
宣讲内容
发了一个手稿（目录见下图），基本就按手稿内容讲。但全部都是蜻蜓点水，你基本上也记不住什么。
建议是回去看他的书《How to create Lifetime cash flow throgh multifamily properties》。他给每个学员都送了一本，另外还送了一本《Think and Grow Rich》。
在内容讲解上，我感觉 Rod 是假定学员们有一定的公寓投资知识和经验的，所以基本概念、基本构架和基本操作是不讲的，只是在每个知识点上补充或强调一些他认为重点的地方，不过也是很提纲挈领的那种。
比如讲管理公司，他强调管理公司是你最重要的 partner，讲 Craigslist 会说不要认为它没用，我有学员可以证明有方法可以让它很有用。
所以我个人觉得内容上更推荐大家可以去看看其他公寓投资的书。比如《Crush it in Apartments and Commercial Real Estate》。
Syndication 自然是公寓投资重点内容。如果你对 Syndication 感兴趣，我推荐可以看看这一本《Best Ever Apartment Syndication Book》。
04
心得体会
我回来之后好些群友让我分享内容，但真的是没啥具体干货可以分享的。
我是觉得如果你像我一样“道行”尚浅的话，最好先去参加地产学堂的 Tim 讲师的《小型多单位公寓》课程，先把基础知识学扎实了。
而且 Tim 也会分享他自己的实际案例，那才是真正干货满满。
除了我和另一个从芝加哥飞过去的群友，地产学堂有其他三个朋友也参加这个活动，我们大多是第一次见面，但聊得特别投缘。
其他我们接触比较多的是另外四五个中国投资人，他们整体而言都走在我们这几个群友之前，已经有在做 Syndication，投资 100+ unit 以上的公寓了。
另外，也有很多机会和其他非华裔的投资人交流。
说实话，我觉得和这些投资人的交流是在学习内容方面最主要的收获，而真的不是 Rod 在会议厅里讲的内容。
因为大家讲的都是实操经验，非常宝贵。所以，这种活动，重中之重是 Social Networking。
脸皮要厚，无论认不认识，无论对方是否大咖，上前一步主动搭话，说不定就有意外收获。
600 人里面，有 150 人是之前已经参加过至少一次了的，他们基本就是 Social 专业户，就是来要么拉钱，要么拉项目。
一开始 600 人坐满的，从第一天下午开始，会议厅里的人就越来越少，因为越来越多的人在外面大厅聊天 Social 了。
05
关于推销
想必大家也知道，这种一到三天的培训活动，常常很大程度上是为了给他们的 Coaching Program 做宣传，Coaching 一般是 $20000 - $50000 不等，而且据说每年水涨船高。
他们的宣传绝对是“软硬皆施”的那种，如果你觉得自己还没有 Ready，那么一定要有定力。
比如：他们会让你写一下最困扰你的问题，然后给你安排 1:1 的问答时间，Rod 的团队有人会专门来帮你解决问题，那聊着聊着，就说，其实最好的 Solution 是参加他们的 Coaching Program。
我当时聊到一半，突然 Rod 亲自过来了，和我聊了一会儿，我差点手一抖就买了。
感触最深的就是，这些做大型公寓的投资人，其实是一个社交圈，那么你需要进入这个圈，就需要认识里面的人。
Coaching Program 我个人觉得最大的作用也就是帮你去认识这些人，其次才是帮你熟悉一下公寓投资的流程。
遇到一个学员说其实只有大约不到 5% 的人参加了 Coaching Program ，最后真正走上大公寓投资道路，其他都默默无闻了。（我不晓得这个数据是否可靠，不过我听到是有些吃惊的。）
06
案例分析
来说一个商业模式的案例，可能这算是我此次活动的学到的一个“干货”吧。比较晦涩，但我只能讲到这个份上了。
一般情况下：假设投资一个 10M 的公寓，贷款 7.5M(LTV = 0.75)，GP 和 LP 要出 2.5M，假设 GP 出 0.5M，然后有 50 个 LP，每人 5 万，出 2.5M，共筹了 3M（0.5M 做 Reserve)。
买下来之后，Hold 5 年卖掉。这五年里，如果有正现金流，就分现金流的钱（有些公司这五年里不分红）。
卖掉之后去除贷款和手续费，赚到多少大家按投资到 3.5M 里的股份来分红，显然 LP 分大头，GP 小头。当然，在这五年里 GP 会每年收 1-2% 左右的管理费。
但我们遇到了一个投资者，和他一起吃饭聊天了解到，他用了类似 BRRRR 在 SFH 或微型公寓上的投资方法来做 Syndication，具体商业模型是这样子的：
找到一个比市场价低很多的公寓，比如上面例子里的公寓，其实修好后可以市值 15M，但他们 8M 买入，加上 2M 翻新，所以也是要筹款 2.5M（同上例，实际筹款 3M）然后立马 Refinance。
这个过程往往为 18-24 个月，在此期间无论有没有现金流，GP 都给 LP 支付 10% 的利息，钱不够的话 GP 自掏腰包。
翻新完按 15M Refinance 之后，贷款为 11.25M（LTV＝0.75），也就是说可以拿出 3.75M 的现金，他们就用这部分现金把所有 LP 的钱(包括 GP 自己出的 0.5M)全还掉，剩下 0.75M 做 Reserve。
然后承诺从此以后 LP 每年可以分红利润的 20%，也就是说，从此以后 GP 拥有 80% 的股份，而 LP 拥有 20% 股份。
房子一直 Hold 下去，LP 基本上每两年就可以重新再用原来的钱投资一次，这个商业模式听上去对 GP 和 LP 都很吸引人。
地产群里有群友对此做了精辟的评论：
这个模式的难点有：
1）找远低于市价的楼；
2）是否 18-24 个月能完工，不然撑不住；
3）破楼没有马上的现金流，7.5m 不那么好贷，且肯定是高利贷；
4）修完如果 Hold 和 Refinance，都必须先把楼招租填满；
5）重新 Appraisal 是否一定能达到预期的 15m Value，毕竟要比买入价高一倍，Rrehab 的水准很关键。
BTW，如果上面的案例你理解起来有点吃力的话，我还是同一个建议：先去上一下 Tim 的线上公寓直播课程。
07
小结
我个人而言，觉得三天的培训对我还是有很多帮助的，尤其是认识好几个聊得来的朋友。
不过门票加上从芝加哥到洛杉矶的机票，再加旅店等费用，都加起来，也是不小的一笔开支。
这样的培训对参与者的益处我真的是觉得因人而异，但最主要的作用是 Social Networking，这一点是毋庸置疑的。
所以，你需要权衡你付出的时间和金钱，来看值不值得。
从投资经验的角度衡量的话，我觉得你如果到了急需要拉钱（Million 级别的项目）或者你有 Million 级别的资金想要找好的项目，我觉得这可能是找合适的投资人或投资项目的好渠道。
但如果你在公寓投资方面还没有经验，或者刚刚起步，想让你的花费换来更多干货的话，出门右拐，听说 Tim 的多单位公寓课第三期正在招生中：北美地产学堂 | 小地主想扩大投资规模、增加现金流，该怎么做？
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