投资小知识:想做 1031 Exchange,具体该怎么搞? - 北美地产学堂 BBS

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投资小知识:想做 1031 Exchange,具体该怎么搞? - 北美地产学堂 BBS 投资小知识:想做 1031 Exchange,具体该怎么搞? 房博士
作者:湖边漫步 / 整理:Lily Yang

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湖边漫步,北加群友,业余小地主投资人 ,希望跟大家交流学习,争取进步。

北美地产学堂小知识第三期

小知识第一期:北美地产学堂 | 投资小知识:如何计算租金回报率(Cap Rate)和净值营业收入(Net Operating Income)?

小知识第二期:北美地产学堂 | 投资小知识:房子靠近高压线,还应该买吗?

北美地产学堂小知识第三期带给大家的是关于 1031 Exchange 的相关内容。

01

什么是1031 Exchange

1031 Exchange 是一种延迟缴纳资本收益税收的措施。

在美国,假如你卖掉一处房产,你是要付房产的增值税的,但是如果你卖掉一处房产,然后买一个同等价位或者价值更高的类似地产,这个新的地产的价值包含有上个地产的升值(Profit)和贷款额(Mortgage),这样投资⼈目前就不要付卖掉房产的增值税。

1031 Exchange 是美国国税局为了鼓励投资者再投资而执行的措施。

它的最大好处就是投资人可以在不用付任何增值税的情况下,调整自己的投资板块。

02

1031 Exchange的种类

⽬前有 4 种 :

● 同时交换(Simultaneous Exchange):买卖同时发⽣。

● 延迟交换(Delayed Exchange):先卖后买。这种是用得比较广泛的,投资者先出售放弃的财产,然后确定和购买替代财产。

● 反向交换(Reverse Exchange):先买后卖。在您卖掉自己的投资房之前,投资者可以先买下新的重置资产, 注意要通过 1031 中介暂时获得重置财产。不能自己拥有重置资产。在结束购买替代房产后,投资者将在 180 天内出售放弃的房产。然后才可以从 1031 中介那里拿回新的重置资产的所有权。

●建筑或改进交换(Construction or Improvement Exchange):可以把卖房的钱用来装修或加建 ,延迟交税。这个建筑工程也必须在 180 天之内完成。

03

1031 Exchange 的简单过程

操作 1031 Exchange 其实很简单,只需具备以下要点:

● 确定你要卖的房产

● 联系一个合格的 1031 agent(中介)

● 你做一个 1031 exchange 时,要跟你的销售代理和买方说明你要做 1031,通常在这个过程中不需要向买家支付任何费用

● 在交易过程中与 1031 agent 和产权公司合作

● 卖掉您放弃的财产,记得出售过程由你的 1031 agent 执行,而不是你,投资人自己不能拿到卖房的这笔钱

● 开始 45 天的识别期。如果你以其中 95% 或已放弃房产的总价值或销售价格成交,你可以指认三个或更多房产**(请参考下面英语原文的解释)

● 在 180 天内完成更换物业的购买。以加州为例,你的 1031 agent 将把你的钱汇到产权公司(Title Company),完成购买更换物业, 推迟你需要缴纳的税款。如果购买需要额外的资金,那么,你需要将资金打款给产权公司(Title Company)或者 Escrow 公司,以便顺利完成更换物业的购入。

04

1031 Exchange 的规则

● 类似属性(Like-Kind Property):如果属性具有相同的性质或特点,即使它们在等级或质量上有所不同,它们也是同类的。

根据《减税和就业法》,1031 条款现在只适用于不动产的交换,不适用于个人或无形财产的交换。不能交换美国以外的房地产。

● 有人会问:我可以能搬进我的 1031 Exchange 物业吗?

理论上是可以的,关键是看你购买替换财产时的意图,一般注册会计师(CPA)推荐 2 年以后。

● Greater or Equal Value 。比如 ,你的房产 A 卖价一百万 ,贷款 60 万。那么 1031 的替代房产必须至少买价一百万,并且有至少 60 万的贷款,才能成功延迟交税。

交易过程中产生的费用,比如代理费(Broker Fees)、结算成本(Closing Costs),检查也适用于更换财产的总成本。

● 接收“启动”(Must Not Receive “Boot”): 需要为在 1031 Exchange 期间收到的任何现金启动支付税款。只有当你为它纳税或套现权益时,“Boot”才可接受。

● 启动净按揭(Net mortgage Boot):纳税人支付的净现金可以抵消收到的抵押贷款。然后,不抵消抵押金额将应纳税。

● 同一纳税人(Same Taxpayer):放弃财产的卖方必须是新购买的替换财产的买方。

● 45 天标识窗口和 180 天结束购买窗口。

假设纳税人拥有一处用于出租的别墅房,他想换一栋公寓楼。现在看一下 §1031 交换的基本步骤:

(1)请经纪把待售房放在地产市场上,并在相关文件中列明卖主期望做 §1031 交换,需要买主配合;

(2)尽快寻找并选定交换物业;

(3)找一位 1031 交换的专业中介人士或者公司充当“合格的中间安全港”;

(4)收到邀约后,与买家谈判,让买家签署 §1031 交换所需的文件,例如转让授权、披露等;

(5)成交时,别墅买主把购房款支付给 1031 agent “合格的中间安全港”,而不是别墅卖主(以加州为例,别墅买主把购房款支付给产权公司,然后产权公司再支付给 1031 agent,不是直接从买主到 1031);

(6)别墅卖出后的 45 天内,把 1-3 个潜在交换物业(公寓楼)的识别信息,以书面形式通知“中间安全港”;

(7)与一个潜在交换物业的卖家签署协议,其中写明这个交易是通过 §1031 交换进行的;

(8)经纪人和“中间安全港”将与产权托管行(Escrow 亦称“地产公证行”)协作,处理产权文件;

(9)“中间安全港”把购买公寓的款项支付给产权托管行;

(10)最后,产权托管行安排签署公寓成交文件。
  • 参考文献:
https://www.sayweee.com/article/view/cssqh?from=groupmessage&isappinstalled=0

** 1031 45 天 物业 identification rules

The three-property rule allows you to identify three properties as potential purchases regardless of their market value.

The 200% rule allows you to identify unlimited replacement properties as long as their cumulative value doesn’t exceed 200% of the value of the property sold.

The 95% rule allows you to identify as many properties as you like as long as you acquire properties valued at 95% of their total or more.

*** 文章观点为作者本人观点,不是投资建议,具体细节详情请查看 IRS 规定;作者非专业人士,作者不担责

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