报税季来了 之 折旧是房东的好朋友 (上)

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作者:Qiaoyi

转眼来到了一月中旬, 一年一度的报税季又来了。 作为一个曾经的房东,我又怀念起填写Schedule E的美好时光, 毕竟各种的deduction是美国政府给辛苦出租的房东们的真福报。
今天就来说说Schedule E. Part I. Line 18 Depreciation expense or depletion, 也就是折旧。 众所周知, 折旧是对固定资产的摊销,不用真金白银的现金流出,却能实实在在地抵扣房租收入,美化现金流。所以折旧真正是房东的好朋友。下面是折旧的基本要素。
 折旧年限
非住宅类出租房屋(Nonresidential Rental Property)的直线折旧年限是39年,住宅类出租房屋(Residential Rental Property)的直线折旧年限是27.5年。对于房屋做出的改善改造比如换了新屋顶,新暖气锅炉,因为延长了房屋寿命,被视为房屋的一部分,也按照27.5年来折旧。开始折旧的时间点是投入使用(place in service)的日期。
那怎么来判断投入使用(place in service)的时间点呢? 是不是必须要有房客入住才可以开始算呢? 不是的, 只要房屋已经准备好实用了, 同时也对外作了招租广告比如挂在zillow或者本地的网站上啊, 就可以认为这个房屋是投入使用(place in service)了, 也就是说可以开始折旧了。

 折旧方法
一般来说, 只要我们的我们都是用Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS) 来进行折旧。
对于住宅类出租房屋, 我们使用直线折旧法(straight line) 和 月中惯例(mid-month convention), 也就是说在开始投入使用(place into service) 的当月,无论是在1号还是25号,我们都统一按照使用半个月来进行折旧。

 折旧的税基(Tax Basis)
房屋折旧的价值不仅是写在合同上出售价格, 还需要包括各种因为购买房屋所发的费用比如安装水电气的费用,律师费用等等。如果我们买了一个欠了房地产税的房屋,替卖家支付了地产税,并且没有从卖家那儿得到报销,这笔地产税是可以计入折旧的税基的。
买房子的时候, 我们买的不仅是房屋, 同时还有那一块土地。但是土地是不可折旧的, 所以我们在计算税基的时候要把土地和房屋的价值区分开来。比较简单的方法是看County的Tax assessment, 虽然上面的数值和成交价大多数时间是不一致的, 但是它会给出对于房屋和土地分别的估值,用这个估值算出的ratio去乘以总共的税基,就能得出房屋折旧的税基了。

折旧的基本要素简单来说就是这些了,下篇我们会聊聊关于折旧的其他知识点比如bonus depreciation, de minimis safe h
 

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作者:kevin00316

好文章!
善意提醒房东们, 即使没有使用折旧,国税局也会在卖房时自动有25% depreciation recapture. 所以使用折旧不是一个 option. 出租房使用折旧在schdule E 不但符合国税局的要求,也符合广大房东们的切身利益。
 

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作者:攀攀妈的房产经历

很好的提醒。
“我们都统一按照使用半个月来进行折旧", 不能从place in service的当天开始折旧吗?正好我在2020年报税就有这个问题需要思考,谢谢
 
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