拥有得天独厚资源的盐湖城,值得投资的地方在哪里?

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作者:房博士

作者:Judy

整理:Lily Yang、学堂君

图片提供:Judy

写在前面

不知道经常投资房产的你有没有一个小习惯,就是对各地的房子有一种迷之好奇心.不管是到一个地方旅行、出差甚至只是路过,都会想了解一下当地的房产信息。

可能是职业病的缘故,我每到一个地方去,就会习惯性地看下当地的房子,对它的地理位置、周边环境、具体设施等等,我都会很感兴趣。

北美地产学堂的群聊里有来自天南海北的志同道合的投资好友,他们经常分享自己所在地区的地域环境和房产政策,我看了十分雀跃,心里真的太高兴了。原来在我不了解的许多的地方,都有那么多好的房产。

基于此,在群友们的群策群力下,北美地产学堂决定每月都邀请一位不同地区的北美房产投资专家,做一个系列的地区“看房记”,希望能对你的投资有所帮助。

作者简介

Judy,旅游、摄影爱好者,目前一边以家庭生活为主,一边做着投资。“活在当下,享受人生”是她的人生格言。

01

前些日子全家去旅行,经过盐湖城,我就想看看盐湖城的房子。

很多人对盐湖城可能还不太了解,这座城市是在 1847 年由摩门教徒为逃避宗教迫害而建立的。在过去一百多年中,盐湖城已经发展成了对西部经济、文化的发展举足轻重的一个城市,这里的人也有着西部人的粗犷、热情和质朴的品质。

这里重要的城市包括盐湖城、Park City、Provo、Orem、Ogden、Lehi等等。其中,Park City 和盐湖城因为成功举办了 2002 年的冬奥会,而被世界瞩目。

盐湖城过去的传统经济主要来自于旅游业和开采业,近几年,由于大量工厂和公司的迁入,制造业、金融业和IT业逐渐主导经济,同时也造就了对房地产的大量需求。

盐湖城地区房地产价值的增长率在过去几年仅次于西雅图地区,也在很多统计中,被评为最宜居、经济最活跃、最适合退休的地区。

虽然由于大量人口涌入,盐湖城的治安不如从前,但是和美国其它大城市相比,还是非常安全的。

犹他南部有五个世界级的国家公园(Zion National Park 锡安国家公园,Bryce Canyon National Park 布莱斯峡谷国家公园,Arches National Park 拱门国家公园,Capitol Reef National Park 圆顶礁国家公园,Canyonlands National Park 峡谷地国家公园),而犹他的北部有着北美最大的滑雪场和世界上最好的雪。

这些得天独厚的资源让盐湖城成为了户外运动的天堂,这也是很多人喜欢到盐湖城投资房地产或居住的重要原因之一。

12 月 7 日晚间在意大利都灵进行了 2019-2020 赛季国际滑联花样滑冰大奖赛总决赛男单自由滑的比赛。

美国华裔名将陈巍(Nathan Chen)以完美表现刷新了自己保持的自由滑得分和总分两项世界纪录,再次击败日本名将羽生结弦,强势夺取三连冠。

这位美国华二代中的“冰上王子” 1999 年就出生于美国盐湖城。

盐湖城还拥有 NBA 球队犹他爵士以及 2005 年创立 MLS 球队皇家盐湖城,他们的主场在犹他大学的 Rice-Eccles Stadium。

皇家盐湖城拥有他们的足球专用场。本城是也小美国职棒小联盟球场盐湖城蜜蜂的主场,它是洛杉矶天使的 3A 附属球队。

盐湖城拥有 Arena Football League 球队,名为犹他刀锋队,在第一年球季在犹他州比赛。

这次旅行本来没有计划走盐湖城,但是还没有来好好在这里看过房子,心里实在痒痒,于是便临时改了旅行计划,顺路从盐湖城走一遭。

02

感谢 Lily 的帮助,介绍了当地的一个中介朋友给我。也许我去的时间不巧,这位中介朋友第二天要去拉斯维加斯去度假,然后我们就约好在我们结束爱达荷州的旅行后,返回盐湖城见面。

5 天后我们返回盐湖城,第二天中午,中介 yoyo 小姐带我在 Sandy、South Jordan 这两个区域看了 5 套房子。她介绍说这里房子稍微新一些,而且学区好。

第一套房子是 2017 年建的。建筑的外面很新,是敞开式的社区,位于马路边的第一间,进去的时候感觉有点暗,厨房和客厅是细长型的。楼下一个主卧,二楼上有三间房,同样也有地下室。

在盐湖城看的这些房子都有地下室,和东岸一样,美国冷的地区基本都有地下室。其实地下室也挺大的,有的是两个卧室和一个客厅及一个小厨房之类的。

第二套和第三套在同一个社区不同的位置,是 2005 年建造的。社区是封闭式的,大门有门卡管理,安全性很高,整个社区环境感觉也很好,面积是平面一层和地下室。

第二套房子在社区的最顶头的位置,室内有点暗。我看到桌子上放了很多中介人的广告纸,看情形这个房子已经卖了很久,说是从 42 万降价到现在 39 万,HOA 每月 100 刀,租金大概每月在 2200 左右。

第三套位于同社区不错的一个位置,房东是三四十岁样子的夫妻。明显感觉的出来,他们非常想卖掉这个房子,而且对这个房子重新做了一些装修,比第二套在感官上更容易让人接受。房东要价 41 万刀,租金大概每月也是 2200 左右。

其实我看房的要素主要就是房子要敞亮,因为我是近视眼,充足的光线,让我没有压抑的感觉。另外,房子的结构设计要让人觉得舒服,二手房无论外面或内部都要干净。

在干净的要求上,我在盐湖城看的这几套房子基本都还挺干净的,没什么脏兮兮、油腻的地方。

看的第四套房子在 West Jordan,没有 HOA 费,要价 41.5 万,这是我看上的最好的一套。

没有社区,地上有两层,面积大概 4000 多尺,房子后面是个高尔夫球场。我们出来的时候有人在用尺子丈量,大概已经卖掉成交了,这几天我从网上看已经没这套房子的出售信息了。

第五套同样位于 West Jordan,有 HOA,70 刀,社区不错,但是房间的设计不是我喜欢那种敞亮的。面积是 2200 多,在室内设计上,感觉比较小。后花园很大,花园的维护是有 Cost 的。

综上,盐湖城这五套房子基本价在 39 万到 42 万之间,盐湖城的地税都不高,在 2200 到 27500 之间;房子面积在 2200-3200 之间,租金价格在 2200-2450 左右,房子是属于中价位的。

我看房的个性是房子从建筑外观设计和内部结构必须得上眼好看,对于投资房产,我同样以自住房的眼光去选择,因为我没有太多物业,买一幢房子就是一种学习。

这种学习,必须使用养眼的好心情去学习,如果租的不好我就来自己住呗,我是以这样的心态选择房子的。所以在选择房子上,如果刚进门房子不够敞亮,我就会退出来了。

03

盐湖城的房地产投资分成两种,由就业引领的自住房和长租房,及由旅游业主导的度假屋和短租房。

前者主要位于盐湖城及附近的地区,后者在盐湖城北部,主要位于 Park City 以及盐湖城的市中心地区。

盐湖城一处 3 卧 2 卫 2000 尺左右的 Townhouse,每月租金可以在 $2000 左右,每年的地产税在 $3,000 左右。

Park City 是盐湖城的富人区,有很多名人在 Park City 购置物业,比如 Michael Jordan、Justin Bieber 等等。

因为 Park City 有全美最大的滑雪场,拥有“全世界最好的香槟雪”的美誉,它是滑雪界的拉斯维加斯,是在全世界都名列前茅的滑雪胜地。

2002 年盐湖城冬季奥运会的许多户外项目都在这里举行,就连美国国家滑雪队也选择在此训练。

盐湖城的地产税远远低于加州,有趣的是,Park City 的地产税只有盐湖城的一半。Park City 一座一百万的自住房每年的地产税只有 $3000 左右。

即便度假屋的地产税高于自住房的地产税(一百万的房子每年 $5500 左右),依然远远低于加州等地的地产税,这给投资房带来了更多收益。

Park City 一处价值一百万的别墅,可以达到每月 $5000 的租金,如果是短租房,圣诞及 Sundance 电影节期间可以达到每晚 $1000 多的收入。

很多人因为旅游而爱上了盐湖城,加上这里是 Delta 航空公司的基地之一,出行方便,很多在 Home Office 工作及退休人员的大量搬入,成为除了就业原因之外,推动盐湖城房地产需求的又一重要原因。


04

这次的盐湖城之行让我对这里的房地产又有了进一步的了解。

2019 年房地产市场高价位的房产需求已经出现下降趋势,但低价位的房产依然市场需求量很大。

盐湖城 60 万美金之内及 Park City 150 万之内的好房源,往往在上市一两天之内就会收到 3-5 个 Multiple Offers。

由于对房地产的需求主要来自于就业,相信盐湖城的房地产会持续繁荣。

据悉,20年内,美国婴儿潮一代或因死亡和搬迁,将空置或出售 2100 万套房子,这将会给房地产市场带来一场“银色海啸”。

据美国房产买卖网站 Zillow 数据,随着婴儿潮一代步入他们的黄金时代,美国各地越来越多的房主将离世,数以百万计的婴儿潮一代将选择出售他们的房子。

在 2007 年至 2017 年的十年间,每年约有 73 万套以前由老年人拥有的房屋进入市场。这个数字预计在未来几十年将呈指数增长。

房地产公司 Zillow ZG 的最新分析显示,从 2017 年到 2027 年,60 岁以上的老年人每年将向市场投放 92 万套住房。到 2027 年至 2037 年的十年间,这一数字预计将达到每年 117 万户。

受“银色海啸”影响最小的地方可能是犹他州的盐湖城,预计盐湖城只有不到 20% 的房屋会挂牌出售。

盐湖城, 这一座拥有“天空之镜“的博纳维尔盐滩(Bonneville Salt Flats)和丰富的滑雪旅游资源的城市,它独特的人文环境、相对亲民的房价、低廉的房地产税,正在赢得东西海岸乃至世界各地的房地产投资人的青睐。
 
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