摸着石头过河，从无到有，剑走美东地产的女侠，我们一起来听听她的投资故事 - 北美地产学堂 BBS 摸着石头过河，从无到有，剑走美东地产的女侠，我们一起来听听她的投资故事 房博士
作者：峰行天下
作者简介
峰行天下，波士顿地产人，毕业于上海同济大学建筑城规学院。本科毕业后，任职上海市城市规划设计院两年，参与上海市和浦东总体规划，获上海市优秀城市规划设计师奖。后赴美深造，取得景观建筑硕士学位，经验丰富，身经百战。
作为一名投资者，峰行天下在不断地摸索中，对普通人如何通过房产投资、深研房产方面的税务优惠，以稳扎稳打的步骤来实现财务自由有很多心得体会。
作为一位三个孩子的妈妈，峰行天下始终遵循家庭第一、事业第二的原则，追求生活、赚钱两不误的境界。
01
很多人以为我养尊处优，靠着老公的高薪工作，家里已经经济自由。以为我起点高，所说专攻白玉区之类的话，对于别人可望不可及，其实，事实恰恰相反。
本来我好好地在南方的大学当研究员，之所以来到波士顿，是因为我老板是北方人，非常不喜欢南方人的文化和校园里的勾心斗角，于是有一天他突然把实验室解散，邀请我跟他一起搬到 Cape Cod 上的新公司。
我那时怀孕四个月，拿着 H1 签证，老公还在学校读书，不跟老板搬家根本没有其他选择，于是一位孕妇就这么只身一人在大冬天的 1997 年初开始在 Cape Cod 上班，除了老板，一个人也不认识。
在Cape Cod 上找个有质量的出租房出奇地困难，公司里的同事基本上都有房子。我租到的房子在一个墓地边上，犹太房东什么都不修，十分奸诈。
四月，孩子意外早产，主因是马桶堵了房东不来通，我到处奔走找工具通马桶，可能走了一天太累，晚上羊水就破了。
七月，老公终于毕业搬了过来并很快找到工作，那时我已经回去上班，老大全是送托儿所。
老公的工作在波士顿市区金融区，于是他四百块在附近租了一间别人违章搭建的阳台房，只有周末才回我租的房。
02
在租约快到一年时，我们拎着装着老大的篮子开始在波士顿和 Cape Cod 中间找房子，印象中人家一见我们拎着个 baby，基本都不愿租给我们。
有个房东疑惑地问我，你俩都赚工资，为啥不买房？多年后等我自己入了行才知道，这种带个毛头找房的，十有八九没人肯接。
于是只好回去续租，老公继续租违章房，那时我们付两份房租，生活质量极低。
小心奕奕不敢买房是因为我当时还没拿到绿卡，我拿到 I-140 批准时，正逢别人大批六四绿卡申请，于是我的 I-485 等得遥遥无期。
压倒骆驼的最后一根稻草是 1998 年的报税，当时两人工资加起来不到 9 万，还有一个孩子，平时正常扣税，可是到了年底报税时，竟然欠税一万，连我老板都慌了，算了又算，却证实根本没错。
老板说，他猜是因为我们没房子，没有任何抵扣才会如此。忍痛补完那一万块的税，我开始下定决心买房，先不管能不能拿绿卡，我得先把税给抵了。
也是从那时开始，我明白，替人打工终不是长久之计，W2 上的收入是税务局眼中的大肥肉，靠挣工资，是永远富不起来的。
所以，1999年的春天我想明白了两件事：
（1）只有买了房，赚到的工资才能多留些在自己的手里；
（2）工资再高也富不起来，很多要交给Sam大叔。
03
1999 年 11 月，我们终于以 10% 的首付，6.75% 的贷款利息，买到了 Plymouth 一栋 19 万 6 的房子，银行储蓄还剩一万多。
从此老公开始了长达六年的长途跋涉上班的日子，每天花四个小时来回在路上，而我和孩子也开始了每天一小时来回开车上班上幼儿园的日子。
2002 年，老二出生，我绿卡办完，决定辞去工作，因为我发现我的工作扣税之后刚够两个孩子的幼儿园费用，自己还得倒贴上班的汽油费。
从此，我们进入男耕女织，靠一份工资支撑家庭的生活。
好处是我包揽了所有家事，老公全力挣工资，由于没有家庭责任的牵绊，他开始跳工作翻工资，一个人赚两个人的钱。
那时，我们已无地域限制，经过慎重考虑，决定选择牛顿作为定居点，由于两名小娃，不适合租房，于是咬咬牙于 2004 年 4 月买了牛顿的第一个房。
这是一个很小的两家庭，楼下大一卧一套，楼上两卧一套，52 万 1，付了 20% 首付，贷了 60% 的 5/1 Loan，加上 20% 是 Home Equity Loan。
之所以买两家庭是因为我觉得同时 carry 两栋房有点累，先让其中一套租客留一年，至少可以有点租金补贴 Plymouth 房子的贷款。
Plymouth 的房子由于我们经验不足，选择了估价偏高的经纪人，又没做适当的装修，于是足足卖了一年才出手，幸亏当时也是房市飞涨的时期，最后还是以 43 万 5 卖掉了，扣除开支，到手 26 万，这是我们人生的第一桶金。
我当时已是房产经纪人，不禁感叹：我坎坷的人生，终还是房子待我不薄！
掘得的金子，10 万还清全部的 Home Equity Loan，因为它利息月月涨，剩下 16 万存银行。
04
2004 年 7 月，我开始在 Coldwell Banker 当中介，此后每周坚持看 Newton、Brookline 的 Broker Open House，把各个小区背了个滚瓜烂熟，打下坚实的基础，并开始向周边各个白玉区一个城一个城地扫过去。
在我成长为一名功夫过硬的资深房地产经纪人的过程中，很多朋友帮过我，特别感谢我的医生朋友和他的太太。
他们在明知我刚起步房地产业的情况下，决定给我最有力的支持，成为我的第一个客户，并在后来把我介绍给了家中的亲戚们，每每想起他们，我心中满满感激。
靠着朋友们帮衬，我第一年成交了 8 单，终于在房地产业里立稳脚跟。
2006 年我又生了第三个娃，由于怀孕期间受不了 Coldwell Banker 办公室的油漆味，加上我觉得自己更适合找一个能更好服务中国客户的公司，于是我加入了一间只有一个中国人的小小公司。
由于我的经验比老板丰富，基本上除了给他送支票，平时没什么要麻烦他，我俩竟然三年从没见过。
直到 2009 年我准备自己考证开公司，需要他签名，我们才第一次见面，却是为了说再见，我老板有点落寞。
尽管他这位老板对我这位员工不闻不问、只知道收支票，但我还是要感谢他的，因为他给了我充分的自由，我也通过这三年过渡期带大了孩子，并充分思考了我的将来。
05
2011 年春季市场，作为一名第一线工作者，我感受到了牛顿房市的强势回归，我所有的单子都是三到四个 offer，于是当机立断快速动手，买了在牛顿的第二个房。
由于只有老公一个人出 W2，贷款经纪告诉我一共只能贷 39 万，看着银行里攒了 40 万，就专看 79 万的房。
我对牛顿这个地区的房市滚瓜烂熟，两周就找到了合适的目标，看完立马下单，这是一个 Estate Sale，孩子们等着分钱，马上同意了我 79 万的 offer。
房检看着房子破得不行，我就跟对方经纪说，五万都修不过来，你就给降 5000 吧，于是 78 万 5 买下。
40 万首付后，当时手上已经没钱了，于是做了最简单但对生活最有帮助的装修：900 打磨重漆了一楼地板，二楼地板没钱弄了，Turned Out 这是一个很长颜值的 Face Lifting。
还换了所有的窗户，一共 33 扇。我自己去 Diamond Window 订了他们最好的一档窗，共花了约五千，又花了一千请师傅一天全部装完。
老公和我休假一周半，他漆客厅，我到二楼扒墙纸、补墙，换上了现代的配色，总算房子勉强可以搬入了，邻居来看热闹，都说：This feels like a different house!
到了年底师傅们空下来，花了两周把二楼两个厕所打空重做，生活质量更提高了一步，两个厕所一共花了一万四。
后来又换了厨房，整修了三楼的厕所，从油炉换到气炉。到 2017 年 4 月，这个房卖了 $126 万，比 asking 高了 10 万。
（图为峰行天下翻新的其中一个房子）
06
自住房搞定后，2012 年房市继续大好，于是在 Watertown 抢下一个三家庭，破得不能住人的那种，于那年年底成交。
由于资金不够，让人入股了 ⅓，这个房购入加装修总投资约 65 万，我出了 ⅔，主要是用 HELOC 和当时我做地产买卖挣的钱。
由于要分成 condo，必须按 zoning 改回两家庭，也就是说，只能分成两个condo。
2012 年底开工，到 2013 年 6 月才勉强做好，匆忙上市，那时地板还没漆看着很脏，后院还没弄，看着一团糟。
因为不是 Gut Renovation，外面 siding 和屋顶都没换，颜值很低，自然没有卖出去，挂了一个月后一狠心拿下来，继续完成细节，提高颜值，并准备空关等待 2014 年的春季市场。
2014 年 8 月两套公寓终于全部脱手，一共卖了约 85 万。跟合伙人分钱后，到手 13 万，实在不算多，但整个过程训练了我的 Project Management Skills 和对各个关节流程的熟悉，对各种材料价格的了解，这么看来，还不算差。
2015 年想着再进一套投资房，于是很快锁定 Allston 一个两家庭，经过一阵讨价还价后买下。
当时我的传统贷款额度已用完，经朋友介绍，借了商业贷款，贷款额跟资产本身价值挂钩，对个人收入并无很大要求，很快顺利借到钱买下房子，成为长久持有的现金流。
07
2014 年和 2015 年是我地产买卖事业的高峰，最好业绩一个月卖了一千一百万，挤上了波士顿 Top 经纪人排名，当时我是单枪匹马，排我前面的很多是 Back Bay 的 Team。
但是，好景不长，2015 年年底中国开始控制钱币外流，2016 年不仅单子少，而且居然有三个一百七十万左右的单子签好 offer 后，因资金无法出来而失去。
我转头一想，已经五年了，自住房增值该兑现了，给自己买吧，于是两周内给自己定下一个目标，等价格掉到我的心理价格便出手，以 $98 万的价格拿下。
由于 2014 年和 2015 年我的收入相当高，于是这一次，我终于参加了贷款，贷出了 65 万顺利买下房子。
这次我手里还有些资金，花 13 万先装修了内部， gut 了厨房厕所，其他部分表面翻新，耗时四个月终于搬入，马上叫银行重新估价为 140 万，贷出了 40 万 HELOC，准备投入下一个 Gut Renovation。
搬出旧宅后立刻做最后装修，于 2017 年 4 月顺利卖出。
资金回笼后，又进入下一轮现金流投资房的投资……以此循环，资金从无到有，越滚越大。
这些就是我摸着石头过河，从无到有的故事。当中犯过无数错误，却也跌跌撞撞走到今天。
我觉得，我总结出的方法切实可行，每个人都能做到，并且能够做得比我好，不信试试？
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作者：峰行天下
作者简介
峰行天下，波士顿地产人，毕业于上海同济大学建筑城规学院。本科毕业后，任职上海市城市规划设计院两年，参与上海市和浦东总体规划，获上海市优秀城市规划设计师奖。后赴美深造，取得景观建筑硕士学位，经验丰富，身经百战。
作为一名投资者，峰行天下在不断地摸索中，对普通人如何通过房产投资、深研房产方面的税务优惠，以稳扎稳打的步骤来实现财务自由有很多心得体会。
作为一位三个孩子的妈妈，峰行天下始终遵循家庭第一、事业第二的原则，追求生活、赚钱两不误的境界。
01
很多人以为我养尊处优，靠着老公的高薪工作，家里已经经济自由。以为我起点高，所说专攻白玉区之类的话，对于别人可望不可及，其实，事实恰恰相反。
本来我好好地在南方的大学当研究员，之所以来到波士顿，是因为我老板是北方人，非常不喜欢南方人的文化和校园里的勾心斗角，于是有一天他突然把实验室解散，邀请我跟他一起搬到 Cape Cod 上的新公司。
我那时怀孕四个月，拿着 H1 签证，老公还在学校读书，不跟老板搬家根本没有其他选择，于是一位孕妇就这么只身一人在大冬天的 1997 年初开始在 Cape Cod 上班，除了老板，一个人也不认识。
在Cape Cod 上找个有质量的出租房出奇地困难，公司里的同事基本上都有房子。我租到的房子在一个墓地边上，犹太房东什么都不修，十分奸诈。
四月，孩子意外早产，主因是马桶堵了房东不来通，我到处奔走找工具通马桶，可能走了一天太累，晚上羊水就破了。
七月，老公终于毕业搬了过来并很快找到工作，那时我已经回去上班，老大全是送托儿所。
老公的工作在波士顿市区金融区，于是他四百块在附近租了一间别人违章搭建的阳台房，只有周末才回我租的房。
02
在租约快到一年时，我们拎着装着老大的篮子开始在波士顿和 Cape Cod 中间找房子，印象中人家一见我们拎着个 baby，基本都不愿租给我们。
有个房东疑惑地问我，你俩都赚工资，为啥不买房？多年后等我自己入了行才知道，这种带个毛头找房的，十有八九没人肯接。
于是只好回去续租，老公继续租违章房，那时我们付两份房租，生活质量极低。
小心奕奕不敢买房是因为我当时还没拿到绿卡，我拿到 I-140 批准时，正逢别人大批六四绿卡申请，于是我的 I-485 等得遥遥无期。
压倒骆驼的最后一根稻草是 1998 年的报税，当时两人工资加起来不到 9 万，还有一个孩子，平时正常扣税，可是到了年底报税时，竟然欠税一万，连我老板都慌了，算了又算，却证实根本没错。
老板说，他猜是因为我们没房子，没有任何抵扣才会如此。忍痛补完那一万块的税，我开始下定决心买房，先不管能不能拿绿卡，我得先把税给抵了。
也是从那时开始，我明白，替人打工终不是长久之计，W2 上的收入是税务局眼中的大肥肉，靠挣工资，是永远富不起来的。
所以，1999年的春天我想明白了两件事：
（1）只有买了房，赚到的工资才能多留些在自己的手里；
（2）工资再高也富不起来，很多要交给Sam大叔。
03
1999 年 11 月，我们终于以 10% 的首付，6.75% 的贷款利息，买到了 Plymouth 一栋 19 万 6 的房子，银行储蓄还剩一万多。
从此老公开始了长达六年的长途跋涉上班的日子，每天花四个小时来回在路上，而我和孩子也开始了每天一小时来回开车上班上幼儿园的日子。
2002 年，老二出生，我绿卡办完，决定辞去工作，因为我发现我的工作扣税之后刚够两个孩子的幼儿园费用，自己还得倒贴上班的汽油费。
从此，我们进入男耕女织，靠一份工资支撑家庭的生活。
好处是我包揽了所有家事，老公全力挣工资，由于没有家庭责任的牵绊，他开始跳工作翻工资，一个人赚两个人的钱。
那时，我们已无地域限制，经过慎重考虑，决定选择牛顿作为定居点，由于两名小娃，不适合租房，于是咬咬牙于 2004 年 4 月买了牛顿的第一个房。
这是一个很小的两家庭，楼下大一卧一套，楼上两卧一套，52 万 1，付了 20% 首付，贷了 60% 的 5/1 Loan，加上 20% 是 Home Equity Loan。
之所以买两家庭是因为我觉得同时 carry 两栋房有点累，先让其中一套租客留一年，至少可以有点租金补贴 Plymouth 房子的贷款。
Plymouth 的房子由于我们经验不足，选择了估价偏高的经纪人，又没做适当的装修，于是足足卖了一年才出手，幸亏当时也是房市飞涨的时期，最后还是以 43 万 5 卖掉了，扣除开支，到手 26 万，这是我们人生的第一桶金。
我当时已是房产经纪人，不禁感叹：我坎坷的人生，终还是房子待我不薄！
掘得的金子，10 万还清全部的 Home Equity Loan，因为它利息月月涨，剩下 16 万存银行。
04
2004 年 7 月，我开始在 Coldwell Banker 当中介，此后每周坚持看 Newton、Brookline 的 Broker Open House，把各个小区背了个滚瓜烂熟，打下坚实的基础，并开始向周边各个白玉区一个城一个城地扫过去。
在我成长为一名功夫过硬的资深房地产经纪人的过程中，很多朋友帮过我，特别感谢我的医生朋友和他的太太。
他们在明知我刚起步房地产业的情况下，决定给我最有力的支持，成为我的第一个客户，并在后来把我介绍给了家中的亲戚们，每每想起他们，我心中满满感激。
靠着朋友们帮衬，我第一年成交了 8 单，终于在房地产业里立稳脚跟。
2006 年我又生了第三个娃，由于怀孕期间受不了 Coldwell Banker 办公室的油漆味，加上我觉得自己更适合找一个能更好服务中国客户的公司，于是我加入了一间只有一个中国人的小小公司。
由于我的经验比老板丰富，基本上除了给他送支票，平时没什么要麻烦他，我俩竟然三年从没见过。
直到 2009 年我准备自己考证开公司，需要他签名，我们才第一次见面，却是为了说再见，我老板有点落寞。
尽管他这位老板对我这位员工不闻不问、只知道收支票，但我还是要感谢他的，因为他给了我充分的自由，我也通过这三年过渡期带大了孩子，并充分思考了我的将来。
05
2011 年春季市场，作为一名第一线工作者，我感受到了牛顿房市的强势回归，我所有的单子都是三到四个 offer，于是当机立断快速动手，买了在牛顿的第二个房。
由于只有老公一个人出 W2，贷款经纪告诉我一共只能贷 39 万，看着银行里攒了 40 万，就专看 79 万的房。
我对牛顿这个地区的房市滚瓜烂熟，两周就找到了合适的目标，看完立马下单，这是一个 Estate Sale，孩子们等着分钱，马上同意了我 79 万的 offer。
房检看着房子破得不行，我就跟对方经纪说，五万都修不过来，你就给降 5000 吧，于是 78 万 5 买下。
40 万首付后，当时手上已经没钱了，于是做了最简单但对生活最有帮助的装修：900 打磨重漆了一楼地板，二楼地板没钱弄了，Turned Out 这是一个很长颜值的 Face Lifting。
还换了所有的窗户，一共 33 扇。我自己去 Diamond Window 订了他们最好的一档窗，共花了约五千，又花了一千请师傅一天全部装完。
老公和我休假一周半，他漆客厅，我到二楼扒墙纸、补墙，换上了现代的配色，总算房子勉强可以搬入了，邻居来看热闹，都说：This feels like a different house!
到了年底师傅们空下来，花了两周把二楼两个厕所打空重做，生活质量更提高了一步，两个厕所一共花了一万四。
后来又换了厨房，整修了三楼的厕所，从油炉换到气炉。到 2017 年 4 月，这个房卖了 $126 万，比 asking 高了 10 万。
（图为峰行天下翻新的其中一个房子）
06
自住房搞定后，2012 年房市继续大好，于是在 Watertown 抢下一个三家庭，破得不能住人的那种，于那年年底成交。
由于资金不够，让人入股了 ⅓，这个房购入加装修总投资约 65 万，我出了 ⅔，主要是用 HELOC 和当时我做地产买卖挣的钱。
由于要分成 condo，必须按 zoning 改回两家庭，也就是说，只能分成两个condo。
2012 年底开工，到 2013 年 6 月才勉强做好，匆忙上市，那时地板还没漆看着很脏，后院还没弄，看着一团糟。
因为不是 Gut Renovation，外面 siding 和屋顶都没换，颜值很低，自然没有卖出去，挂了一个月后一狠心拿下来，继续完成细节，提高颜值，并准备空关等待 2014 年的春季市场。
2014 年 8 月两套公寓终于全部脱手，一共卖了约 85 万。跟合伙人分钱后，到手 13 万，实在不算多，但整个过程训练了我的 Project Management Skills 和对各个关节流程的熟悉，对各种材料价格的了解，这么看来，还不算差。
2015 年想着再进一套投资房，于是很快锁定 Allston 一个两家庭，经过一阵讨价还价后买下。
当时我的传统贷款额度已用完，经朋友介绍，借了商业贷款，贷款额跟资产本身价值挂钩，对个人收入并无很大要求，很快顺利借到钱买下房子，成为长久持有的现金流。
07
2014 年和 2015 年是我地产买卖事业的高峰，最好业绩一个月卖了一千一百万，挤上了波士顿 Top 经纪人排名，当时我是单枪匹马，排我前面的很多是 Back Bay 的 Team。
但是，好景不长，2015 年年底中国开始控制钱币外流，2016 年不仅单子少，而且居然有三个一百七十万左右的单子签好 offer 后，因资金无法出来而失去。
我转头一想，已经五年了，自住房增值该兑现了，给自己买吧，于是两周内给自己定下一个目标，等价格掉到我的心理价格便出手，以 $98 万的价格拿下。
由于 2014 年和 2015 年我的收入相当高，于是这一次，我终于参加了贷款，贷出了 65 万顺利买下房子。
这次我手里还有些资金，花 13 万先装修了内部， gut 了厨房厕所，其他部分表面翻新，耗时四个月终于搬入，马上叫银行重新估价为 140 万，贷出了 40 万 HELOC，准备投入下一个 Gut Renovation。
搬出旧宅后立刻做最后装修，于 2017 年 4 月顺利卖出。
资金回笼后，又进入下一轮现金流投资房的投资……以此循环，资金从无到有，越滚越大。
这些就是我摸着石头过河，从无到有的故事。当中犯过无数错误，却也跌跌撞撞走到今天。
我觉得，我总结出的方法切实可行，每个人都能做到，并且能够做得比我好，不信试试？
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