收益率的大坑,你跳了没?

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作者:房博士

01

前言

前几天,在我们北美地产学堂的学员群里,有位好学的新学员,发了一份朋友圈截图,上面写着:

新学员问:

包租说明卖家看好收益啊。他既然能赚钱,为什么还要卖?
我们的 Tim 老师,看了学员的提问,没有正面回答,他提示大家:

谁能说说这个 5.6% 回报率怎么算出来的?
学员们就老师的问题,展开了热烈的讨论。

如果你是资深的房产投资者,看到这里,估计早就看出,这个5.6%回报率的算法,是有问题的了。

如果没有看出来,下面我来说说:

以上 5.6% 的收益,是如何算出来的?

这个 5.6% 回报率的算法,有什么问题?

02

投资回报率的算法及问题

投资回报率的算法

在这个案例里,假设的是现金交易,投资回报率是这么算出来的:

年租金收入:

$850/月36 单位12=$367,200/年

投资回报率:

$367,200/$6,500,000=5.6%

算法的问题所在

就如我们的学员所说,这个算法主要有两个问题:

租金收入的算法过于乐观

年租金收入的算法,是假设 36 单位的公寓,第一天买下来,第二天就能全部出租出去。出租之后,所有的房租,都能分毫不差地收上来。

但是在现实生活中,你不太可能今天房子过户,明天 36 单位的公寓全都出租出去吧?

即便你有如此能耐,将来你出租房屋的时候,你的房屋,也不可避免地会出现一段空置期。这个空置期的长短,因时、因地而异。在不同的经济周期,不同的市场,房屋的空置期可能不一样,但总是会存在的。

至于 36 单位的租金是否可以完全收上来,就看管理人员的管理水平和租户的配合程度了。

所以,算回报率的时候,用满租的房租来计算,这个也太乐观了点。在现实生活中,我会建议至少用 3% 的空置期,来计算年租金收入。

出租房产时涉及到的各类支出(Operating Expense)没有计算在内

正如我们的学员指出的,这个算法的问题,没有考虑到出租房产时会涉及到的各类支出 。

房产出租中涉及到的各类开支,我们可以用英文首字母缩写TIMMUR(Tax、Insurance、Management、Maintenance、Utility、Repair) 来表示:

T:Tax(房产税)

在美国做房产投资,房产税是一项不可避免的支出。就如同我们的微信公众号文章:北美地产学堂 | 房地产税从0.29%到2.16%,各州居然差这么多?中指出的,这笔开销,可以微不足道,也可以是房东的一大负担。

如果你想知道一个物业的房产税是多少,你可以跟你的卖家或者 Title 公司要一下数据,也可以到政府网站上找到这份数据。

需要注意的是,如果你的买价要比政府的估价高很多,政府很可能会根据你的买价来重新估算物业的房产税。于是,你很可能要比卖家支付更高的房产税。所以,在你算投资回报的时候,务必按照你的买价,重新估算你要交的房产税。

我们可以看到,在以上 5.6% 的收益算法中,房产税是没有计算在内的。

I: Insurance(保险)

如果你的房产有抵押贷款,贷款公司会要求你必须买保险。即便没用贷款,我们也建议你买一下房东保险。这类保险,可以赔偿你的财产和房租收入损失,提供可能的责任保护。具体什么是房东保险,可以看一下我们最近的微信公众号文章:北美地产学堂 | 因为买错了房东保险,差点吃了大亏!

至于保险费究竟要多少,你可以货比三家,比较一下不同的保险公司的报价。在报价的时候,建议你一定要问一下目前卖家所用的保险公司的报价。这家保险公司,对于你所要买的物业的索赔历史,应该是最清楚的。你在计算租金回报率的时候,可以暂时用卖家保险公司的费用,来计算保险开销。

M: Management(管理费)

如果你委托房屋代管人帮你照料房屋、收取租金、打点修理水电设备等等,你是需要支付管理费的。管理费的高低,跟你物业的多少和所在地点有关,一般为每月租金的 6-10%。即便你打算自己管理,在你算投资回报的时候,建议你也把这部分的费用算进去。

M: Maintenance(维护费用)

这些费用是指,你为了维护房产的正常运营所需要的花费。比如说,你需要请人清洗地毯、粉刷房子、割草、换灯泡、清理被堵塞的下水道等等。这部分费用是不可忽视的。

U: Utilities(水电煤气垃圾费)

这是指房东所需要支付的水费、电费、煤气费、排污费和垃圾费等等。

虽然在有租客居住在的时候,你可以把这部分费用让租客来承担。但当租客搬走之后,在空置期,这部分费用,就成为了房东你的负担。

如果这个学生公寓有公摊部分的面积,比如说洗衣房、过道、办公室等,公共部分的物业费,也是需要房东来负担的。

R: Repair(维修费)

修理费是指用于修理屋顶、空调、热水器、窗子等产生的各类费用。

这类费用通常会比较高,单项费用可能在 1000 美元以上。在算投资回报率上,这部分费用不可忽视。

03

写在最后

以上我跟你分析了我们学员提供的案例里,投资回报率算法中存在的问题。

如果要正确地计算投资回报率,需要搞清楚每年的净房租收入。算净房租收入的时候,需要把以上我们谈到的房屋空置率和房产投资中涉及到的各类开销,考虑进去。

通过以上的案例, 我真的感受到,房产投资的路上,有各类坑。

就像这个案例,卖家或者经纪人,为了推销房产,把房产的各类信息,包括投资回报率,描绘得非常迷人。

有经验的投资者,看出对方的小伎俩,笑一笑,对这类房产,直接跳过,避免入坑。

而没有经验的房产投资者,可能看不出其中的门道。他只看到了富有吸引力的投资回报率,诱人的描述,以及精心挑选和编辑的美图。在不知情的情况下,就有可能主动入坑。

当他兴致勃勃地购入物业的时候,却不知道,现实很残酷,这个物业可能给他带来几十万、甚至上百万的损失。

如何避免入坑?

你可以自己去实践,摸爬滚打,不断践行,不断复盘,搞清楚什么地方可能有什么样的坑,最后绕过各类坑,到达自己的目的地,获得成功。

你也可以跟着老师或者书本学习,从前人的经验中,知道什么地方有什么坑。在践行过程中,预知到书本或者老师提到的可能的坑,绕过去,避免可能的巨额损失,更顺利地获得成功。

这种学习方法,并不是说你就不会有失败的时刻,只是说,你失败的概率会更低一点。就像孩子学走路,有人在旁边陪护着你,你在学习的过程中,可能还是会摔跤,但至少不至于摔得太多太惨。

你是哪一类人?

如果你像我一样,是后者,那么,就请关注我们北美地产学堂推出的读书营和各类房产投资课程,它会对你有所帮助的。
 
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