政府每月给你按时打款,这 Section 8 的佛系地主,你想当么?

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作者:FIRE / 整理:房博士

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FIRE,来自美国东部北卡罗莱纳州,自2012年开始投资房地产。目前投资组合包括多套民用住宅及商业地产。投资策略主要是购买价值增长型(Value-added)的物业,在享受已有现金流的基础上,通过不同方式,进一步提高现金流和物业价值,以达到最大投资回报。

我的一位朋友,投资新手,在一个蓝领占多数的低收入区,买了个出租屋。

出租的大牌子刚插上去,就收到了一堆的电话。

几乎每个来电,都会问同样的问题:“你接受 Section 8 Voucher 吗?”

看这架势,不接受 Section 8 Voucher (凭证), 好像还不好出租了。

朋友对 Section 8 不懂, 就来问我:

什么是 Section 8 Voucher 呀?

我要是接受这样的人入住我的房子,有什么好处?弊端?

我需要注意什么,才能让我投资回报最大化?

鉴于北美地产学堂的群友们,也可能像我朋友这样,对 Section 8 感兴趣,我在这儿,跟大家分享一下自己在 Section 8 方面的投资经验与心得。

01

什么是Section 8?

开门五件事,衣食住行用。

在美国也一样。

关于住,美国的有钱人或者中产阶层,可以自己花钱买房或者租房解决。

低收入阶层怎么办?

针对这群人,美国政府出台了一个住房福利政策,Section 8 。

这个法案于1937年通过的,一直演变到今天。

目前在美国,大约有200多万的低收入家庭享受这个 Section 8 的福利。

Section 8 住房福利的钱,来自于美国联邦政府。

政府出钱,用各种方式,为穷人提供房租补贴。

免得让穷人流落街头,引起社会动荡。

Section 8 补贴的方式有很多种,但主要还是以房租补贴凭证(Housing Choice Voucher),也就是我朋友在前面提到的 Section 8 Voucher(凭证)的方式进行的。

Section 8 Voucher(凭证)

02

我为什么加入 Section 8 ?

既然拿着 Section 8 凭证的,都是些需要政府救济的穷人,我有必要去接受 Section 8的补贴凭证,去做 Section 8的地主吗?

我觉得,有时候,还真有必要。

我当地主多年,经风见雨,经常听到其他地主朋友吐槽:

现在的地主真不好当。从前以为当地主,就是什么也不用做,收收租,然后整天坐在沙滩上,一边数钱,一边看帅哥美女,简直是神仙日子。

其实那是“不当家不知道油盐贵”。

地主哪是这么好当的?!

那有别的出路吗?当然有。

现任美利坚总统川普多年前就是因为厌烦当地主收租,换了条路走,才有了今天。

川普的老爹是靠二战后在纽约和政府合作搞低收入福利房(Section 8)起家的。

当年,老川普原本打算退休后让儿子继承父业,做Section 8 地主,把家族企业进一步发扬光大。

想不到,年轻的川普,厌烦了天天跟着物业经理上门催租,还得小心,不要被愤怒的房客,一枪爆了头,加上他一直向往纽约的上流社会,于是, 他谢绝了父亲的好意,进军纽约曼哈顿高端房地产,最终取得了成功。

他的父亲当年对进军曼哈顿这个想法嗤之以鼻,认为他必败无疑,但还是给了他100万美元玩票。

没想到川普真的成功了。

所以说这条路不是不行,但有一点拼爹的意思是不是?

你我普通人,没有金刚钻,就别揽那瓷器活了。

要说在美国投资房地产,方法五花八门,但其中很主要的一个方式,还就是当地主收租,获得投资回报。

在美国税务局看来,房租收入属于被动收入(Passive Income)。

这是相对于主动收入来说的,区别就在于有没有重大的实质性参与(Material Participation)。

作为被动收入,房租是实现财务自由的好工具。

它的可预期性高,风险低,还可享受投资杠杆和各种税收优惠,比如说,没有多达15.3%的工资税收(Payroll Tax)。

但这同时也给很多人一个误解,就和我刚开始一样,以为当地主生活赛神仙,其实,现实完全不是这么一回事。

当地主最头疼的两件事,一是维修,俗称掏粪;二是收租。

遇到不良房客,就像我曾经碰到的,迟交甚至不交房租,你的烦恼就来了。

要么你得不停地去催,再不行就只好驱赶房客。前者很烦,后者不但烦,还要损失银子。

那么有没有什么手段能够让地主避免或者减少这个烦恼呢?

对有些人来说,答案就是Section 8。

Section 8 地主的租金,来自于政府。

在租房合同期内,如果政府出100%的租金,那么你就不必担心收不到房租,这样就减少了很多烦恼。

这是很多地主喜欢 Section 8 的原因。

毕竟每个月初,坐在自己的家里(或者沙滩上),看着租金准时自动出现在自己的银行账号上,是一件赏心悦目的事情。

我的投资组合里的C类出租房大都是 Section 8 房客。

每个月初的时候,即使是在外旅游,也不用担心收不到房租,因为政府已经把钱存到我的账号里了。

是不是有点心动了?

在你行动之前,建议你先花时间,读一读我花时间写的Section 8 租客申请的流程,了解一下Section 8 的弊端,以及如何应对这些弊端。

相信这些知识,能帮你省钱省时省力,快速胜任Section 8 地主,实现财富自由。

03

租给 Section 8 的流程

房客申请 Section 8 福利

这个 Section 8 补贴凭证(Voucher)长什么样?

如何申请呢?

是个穷人就可以申请吗?

答案是,因为僧多粥少,资源有限,Section 8 的福利并不是人人都可以申请的。

你必须要非常穷。

比如有的州,要求申请人的家庭总收入,不能超过当地中位数收入的一半。

这个真的是低收入了,直接就是只有最底层 25%的家庭能符合要求了。

收入是一方面,如果你是个刚来到美国的穷学生,没有绿卡,肯定也不符合要求。

Section 8 规定,申请人必须是美国公民或拥有绿卡。

除了收入和身份要求,还有一些其他的要求, 比如说家庭人数,目前的居住条件,历史记录。

如果申请人之前有享受过住房补贴,但是3年内有过犯罪、吸毒、或者被房东驱赶的前科,那么就不会被批准。

如果符合条件,申请人可以到当地的住房部门去拿表格申请。

有申请资格,并不等于,就能享受免费住房的优惠。

这样好的福利,符合要求的人都想要。

于是乎,僧多粥少的 Section 8 福利,就像美国绿卡申请一样,要排长长的队。

排队时间,短者一两年,长得就没边了,可能要排上五六年。

房客获得 Section 8 凭证

申请终于被批准了,申请人会拿到一张住房补贴凭证。

凭证上会规定申请人可以获得多少数目的补贴,以及可以申请到什么样的房子,比如有多少个卧室等等。

这个补贴的钱数,就因人而异了。

很大一部分跟本地的房租水平相关,另外也跟你的家庭和经济状况相关,所以不同的申请人,拿到的房租补贴的钱数会有所不同。

如果你只有一个小孩,那么多半只能拿到两个卧室的住房补贴;孩子越多,卧室数目越多,以此类推。

凭证上一般会写明,政府提供多少钱的补贴,房客必须自己再交多少房租。

有的时候,房客比较穷,政府会提供100%的房租补贴;有的时候,政府提供的,只是其中一部分,而另外一部分房租,需要由房客来负担,所以这些数字都因人而异。

房客寻找房源

有了凭证以后,房客就可以拿着这个凭证,到市场上寻找出租房。

他们一般在Craigslist.org 、Gosection8.com 、Zillow.com寻找房源,看到了就和房东联系并申请。

如果你愿意把房子出租给他们来加入这个 Section 8 计划,那么就可以由你在住房补贴凭证上填写你和房子的信息,再由房客把这个凭证交回给地方住房部门。

这个时候住房部门就会进一步根据房子的状况和租房市场情况,向你建议具体的房租以及住房部门和房客各自负担的房租数额。

你可以同意也可以不同意这个数额。

如果不同意,那双方就拉倒。

住房部门检查房子

如果你表示同意,接下来住房部门就会对你的房子进行检查,确保房子通过住房安全和卫生标准。

房子通过检查后,就可以由三方签订租房协议。

这个租房协议的主要内容就是由住房部门和房客共同负担房租,交给房东,而房东同意每年进行房屋检查,以确保房屋符合居住条件。

房客在缴纳了必须的押金和房租以后,就可以入住。

收房租

在这之后,政府住房部门每月初按时把他们必须缴纳的租金,打入你的银行账号。

同时如果房客还需要负担一部分租金的话,也必须在每月初交给你。

签完协议后,房客必须每年到当地住房部门填写表格,更新他们的经济状况,以确保他们继续符合享受这个补贴的条件。

而住房部门则会每年进行一次房屋检查,确保你的房屋符合基本的居住条件。

如果你的房屋没有通过检查,那么你就无法继续获得房租,房客也必须搬走。

04

Section 8 的弊端

凡事有利就有弊。

有些地主就不喜欢 Section 8,主要有以下原因:

房屋检查太频繁

政府要进行每年一次的房屋检查,如果出租房不能通过房屋检查,那么就必须退出计划(房客也必须搬家),无法继续收租金。

我目前还没有遇到这样的情况,因为每次检查都能通过。

但周围的地主朋友们就有通不过的。

而我收留的房客中,有些就是因为他们原先住的出租房通不过检查,而不得不搬出。

周转率(Turnover Rate)过高,正是房东的大忌。

政府租金低

在最近租房市场空前火热的情况下,政府所付的租金,有可能跟不上市场租金上涨的节奏,这样房东们就不愿意继续跟政府合作,转而去追逐更高的房租回报。

以罗利·达勒姆(Raleigh Durham)本地为例,2018年的公寓房租上涨幅度超过了全国平均水平,而在可预期的未来,由于工作市场带来的人口增长,会使得这个趋势继续维持一段时间。

而在低收入房经济适用房(Affordable Housing)这一块,由于房源少,情况则更为严重,房租涨幅更大。

房客可能不爱护房屋

Section 8 的房客,都是低收入群体,总体而言,相对于高收入的房客来说,他们更加有可能不爱护房屋,导致房东遭受损失。

这个是所有房东最担心的事情。

我买下来的一些出租房,就是由于前任房东不懂管理,雇佣的管理公司没有认真服务,胡乱塞个烂房客进去,任由房客各种破坏,管理公司趁机向房东各种收费,导致房东入不敷出,只好忍痛出卖物业。

可能你看到这种房子会望而却步,但其实这也是商机。

只要没有要命的结构上的毛病,大部分破坏都是可以维修的。

没人敢要的投资房往往价钱低,是好的投资。

当然这是题外话了,可以另开一篇。

05

如何规避 Section 8 的弊端,获得好的收益?

针对以上这三点弊端,我们可以采取哪些对策,躺着把钱赚了?

房屋检查有窍门

第一个问题,房屋检查太频繁。

在房客搬入之前,你的出租房必须通过政府的房屋检查,否则无法继续。

此外,政府每年要进行一次房屋检查。

如果没有通过之后的年度检查,同样这个出租房也必须退出 Session 8 计划。

很多地主没有经历过这些,觉得非常头疼,甚至有一些地主,因为这个干脆就不干了。

我认识的一个老地主,几年前就因为出租房通不过检查,一气之下不参加 Section 8 了。

他老人家倒不嫌每个月上门催租麻烦,只是我看着他的苍苍白发有些不忍。

所以下面说一下政府检查的窍门。

这些检查看似繁琐,其实只有一个基本的原则,那就是要保证出租房安全卫生,符合居住条件。

而根据这个原则所设定的要求,其实是很低的,也就是说只要通过最低的基本要求就可以了。

如果你连这个基本要求都通不过,那你把这样的出租房租给任何房客,都会有各种安全隐患。

作为地主,你肯定不希望出现安全事故。

所以从这个角度来说,政府对你的出租房的检查,实际上有助于你减少各种可能的隐患,反而是件好事。

在检查前,政府会给你提供一个清单,让你按照这个清单自己先检查一遍,这样就可以提高通过检查的概率。

而在检查的时候,你可以跟在检查员的后面,看他重点查什么东西,这样你下次就心里有数了。

一般来说,跟安全有关系的是检查重点,比如说电路(主要检查插座和GFI),烟雾报警器、家用电器比如冰箱和炉子、暖通空调(HVAC),还有就是水管(Plumbing)、门窗的密封性/安全性,以及房屋的卫生情况等等。

如果是1978年之前建的房子,那么就要注意墙漆不要有破损,因为那之前的墙漆含铅,对小孩尤其有害。

头几年,在检查的时候,我一般会让我的修理工一起在场,万一查到什么小毛病,他可以当场修好,有利于及时通过检查。

同时这对他来说也是一个学习的过程,这样下次,他就可以预先做自检,提高通过的概率。

现在做房屋检查,我的修理工都能轻松应付,而我再也不必到场了。

现在由于租房市场火热,很多地主都不愿意参加 Section 8 项目,导致一房难求,很多房客有凭证(Voucher)却找不到房子。

如果再因为房屋检查通不过,房子就更少了。

这是政府很不愿意看到的事情,所以他们也尽量帮助地主做好准备,通过检查。

他们所采用的方式之一就是经常举办各种讲座,邀请地主们参加,听取地主的改进意见,同时帮助他们了解如何通过房屋检查。

不同的城市,房屋检查的内容大同小异,但有些区别是要注意的。

比如说,罗利市(Raleigh)不要求窗户安装纱网(Window Screens),但达勒姆市(Durham)就要求。

达勒姆市(Durham)的这个要求曾经让我很头疼,因为纱窗很容易被破坏,所以经常要修的话这个费用就大了。

后来我从别的地主那里学到了一招,就是在 Home Depot 商店买那种简易的可以很容易装上和卸下来的窗纱,在屋检前装上,检查结束后就取下来。

我事先跟房客解释,他们也都表示理解,并没有为难我。

其实他们也是怕我跟他们收修理费。

另外在房东们的抗议下,政府也在不断地改进房屋检查制度。

比如达勒姆市(Durham)就把房屋检查从一年一次,改成两年一次。

房租太低房东可申请涨租

第二点是关于低房租的问题。

确实目前,起码在我们北卡的罗利·达勒姆(Raleigh Durham)这个地区,房地产买卖和出租市场火爆异常。

市场上的房租涨得很快,而政府的资金有限,预算又都是固定的,所以他们付给房东的租金,无法及时跟上市场的涨幅,这样导致大量房东外流,很多 Section 8 房客找不到房子。

为此政府也在做出相应的调整。

Section 8 计划允许你在第一年后,每年提出一次涨租的要求。

政府收到请求后,会根据市场租金以及房客的经济能力予以批准或调整涨幅。

在罗利(Raleigh)地区,以前的政策规定每年最多只能涨20刀。

后来政府部门也与时俱进,现在的政策是,你可以提出自己想涨的幅度,然后政府根据实际的市场情况,予以调整。

比如我在罗利的一个出租房,去年就批准涨了22%的租金,今年还准备再涨。

这样,大多数情况下,可以达到双赢的局面,房东既涨了房租,政府也避免了失去这个出租房。

达勒姆(Durham)地区的情况也比较类似。

另外,这也使地主们调整投资策略,购入更低端的白菜房。

这些白菜房本来就无法获得高租金,作为 Section 8 投资房,反而可以得到高租金和高现金流回报。

修理房屋可避免

第三点就是关于修理的问题。

这是整个 Section 8 投资的重中之重。

众所周知,Section 8 的房客属于低收入群体,所以房东们会很担心他们不爱护房屋,不爱护里面的设施,这样会导致修理费用很高,还要花很多时间。

这种担心是完全可以理解的。

我的经验是从几个方面下手。

筛选房客要用心

首先在筛选房客方面要很用心。

在 Section 8 的房客中,确实有一些不良房客,所以一定要认真筛选房客。

好的房客,从源头上减少了修理的概率。

关于筛选房客,我们北美地产学堂的亚特兰大微地主,就有过很精彩的分享:北美地产学堂 | 又被烂房客折磨的睡不着觉?房客筛选这几条最关键!,我就不用再重复了。

值得一提的是,筛选 Section 8 房客时,信用分并不是最重要的。

我迄今为止,还没有见过哪位申请 Section 8 的房客的信用分,上过600的,倒是他们的最低分,还在不断刷新纪录。

房客收入也不是最重要的,因为 Section 8 房客的收入肯定都不高,但我也不担心,反正付房租的又不是房客。

最重要的,是现任和前任房东对他们的评价,是否爱护房屋,保持卫生,是否和邻里和睦相处等等。

再有,就是你和他们初次见面时,要注意观察他们的言行举止,这些都是筛选房客的重要指标。

好的房客是地主的宝贵资源,一旦找到了,就要争取留住。

可以说,好房客是地主投资成功的关键之一。

从另一方面来说,万一你不幸遇到了不爱惜房屋的房客,经常造成破坏,你就应该向政府部门报告,而政府部门会给他们警告,甚至取消他们的福利。

房客也知道这一点,所以他们一般不敢随意破坏房屋。

要知道拿到一个福利券要排好几年的队,所以房客平时一般也会有所顾忌的。

熟悉屋检必要设施

其次,从房屋本身的角度来讲,如果你熟悉,哪些设施是通过屋检所需要的,哪些设施是不必要的,那么你可以尽可能地减少那些不必要的设施,这样就减少了以后修理的可能性。

比如说吊扇。

房间里有吊扇,可以提高房屋的价值,也可以吸引房客入住,但是对于通过 Section 8 的房屋检查来说,这个就是不必要的。

而且有些房客偏偏就爱跟吊扇过不去,经常导致各种损坏。

比如我就有过一个房客的小孩喜欢在吊扇上玩吊杠(Monkey Bars),所以我干脆就把吊扇拿掉,省了以后维修的费用。

类似的例子还有纱窗(Window Screens),外门(Storm Door),垃圾搅碎器(Garbage Disposer)等等。

我认为垃圾搅碎器是一种很糟糕的发明,值得多说两句。

发明者的本意大概是为了让它打碎剩饭剩菜,以免堵塞厨房下水道。

问题是,有了这个东西,房客就会更懒,把什么垃圾都往里扔,希望用它来粉碎一切,然后一冲了之。

有时候,我甚至怀疑他们的好奇心驱使他们测试垃圾搅碎器的极限在哪里。

结果就是,你会经常收到房客的电话,说垃圾搅碎器烧坏了,快来修理。

一个最便宜的垃圾搅碎器都要一百多刀,还要加上修理费。

早期的时候,我的修理工会在烧坏的垃圾搅碎器里面发现各种不应该出现的东西,比如不锈钢刀叉、鸡腿骨头和鱼骨头、大量头发,以及各种不可描述的东西。

结果我想你也猜到了,现在我的 Section 8 出租房都没有这些设备。

取而代之的是,我在厨房水槽下水道口放了个3块钱的滤网(Strainer),同时告诉房客,如果滤网堵了,就拿到垃圾桶那里清理一下接着用。

有些老的投资房没有中央空调,冬天取暖靠电暖(Baseboard),夏天制冷靠窗式空调。

这对于提升房屋的价值没有任何帮助,因为现在大多数的房子都有中央空调。

但对于房东来说这却是福音,因为这两样东西实在是太难用坏了,维护的成本很低。

即使坏了,换一个窗式空调才100来刀,而中央空调,修起来动不动就是几百上千刀,换一套则是几千刀。

最后,就是在房客入住前和入住期间,告诉他们,如果房屋被损坏,房东会向政府部门报告。

如果做到了这几点,就会大大减少你维修的几率和所花费的时间。

做房地产投资,时间成本是必须考虑的。

找到好的管理公司

最后说一下关于雇佣公司管理 Section 8 房屋。

其实如果你想完全放手,找一个管理公司来帮你管理,这是完全有可能的,也可以省掉你很多的时间,这应该是地主的终极目标。

前提是,你必须对管理 Section 8 很熟悉,这样才能避免被坑。

Section 8 的现金流是很高,但再高的现金流,也有可能被管理公司吃掉。

所以我对新手的建议是,首先自己学着管理,过个一两年之后,知道其中的窍门,就可以找一个好的物业管理公司。

找好的管理公司都要货比三家。如果你有经验,就知道面试(Interview)他们时,该问他们哪些问题,看他们如何应对,根据这个找到好的管理公司。

关于这方面的话题,请参考我们北美地产学堂的建华写的文章:北美地产学堂 | 被出租房搞得焦头烂额?四招帮你找到靠谱房产管理公司!

作为 Section 8 地主,如果你找对了房客,有了好的管理公司,政府每个月把房租,自动存到你的银行账号里,那么你就可以少操很多心,从而把精力投入到你更需要的地方。

或者,像我一样,经常坐着发呆,什么也不想,做一个佛系地主。

06

写在最后

我在这里谈的都是一些个人的经验,肯定有不足的地方。

Section 8 作为一项住房福利政策,在我看来,只要你掌握了我上述的这些操作流程,熟悉政府房屋检查的套路,学会筛选房客或者找到合格的管理公司,其实是利大于弊的。

毕竟是政府出钱,不用担心房租会被拖欠。

而且,在酷暑的夏天或者严寒的冬天还要上门收租,有时可能还会遭遇不良房客,想想都是一件累人的事。

如果你想进一步了解 Section 8 投资房的方方面面,我强烈建议你去看《Section 8 圣经》(Section 8 Bible)这本书。

这本书的两个作者在几年之内,从一万多刀起家,用滚雪球的方式,买了300个 Section 8 投资房。

由于他们管理得当,获得了很大的现金流利润。

2006年,在房地产市场的高峰,他们卖掉了大部分投资房,又大赚了一笔。

这是一个非常成功的增加价值(Value-added)的投资案例。

我的房地产投资组合里,有一部分是 Section 8 的房产,当然,在规模上无法和他们相比。

这本书里面是他们各种各样很实用的管理和修理 Section 8 投资房的经验,能够使你大大提高管理投资房的效率,享受现金流,减少各种维修的烦恼。

这也是他们成功的秘诀。

这本书分上下两册,每一册的电子版都只要10刀,而它能够帮你节省的费用,则是不可估量,所以这是很好的投资。

我当年买的是纸质版,每本50刀,后来借给别人还被弄丢了。

电子版出来后,我又买了一套,这下再也丢不了了。

不过我也需要指出,这本书里面所说的有些管理方法并不适合每一个人和每一个地方。

比如说,如果房客欠电费或者赖着不搬走,作者就会去把他们电表摘掉,这在北卡这里绝对是违法的。

所以,如果你想这么干,最好事先咨询一下当地的房地产律师,以免给自己惹麻烦。

我想推荐的另外一本书是《Evicted: Poverty and Profit in the American City》。

这本书曾经获得普利策奖,作者Matthew Desmond 和八个不同的贫困家庭以及他们的房东一起生活,从而深入了解美国底层人民的现状。

我比较喜欢这本书,是因为作者采取了比较中立的立场,既描述了房东的生活,也描述了房客的生活,从这个角度来揭示美国的贫困阶层的现状,读起来十分震撼。

这也是为什么这本书会获得比尔盖茨的推荐,因为这种生活在他老人家眼里简直就是不可想象的。

这本书也许跟我们的主题不太相关,但我想说的是,每个房客和你我一样都是人,都应获得应有的尊重。

我的不少 Section 8 房客,需要用微薄的收入负担自己和家庭的生活费用,但他们仍然不停地努力,在打几份工的业余时间里,上各种社区大学的课程,以期获得新的劳动技能,摆脱自己的贫困。

与此同时,他们还把房屋整理得井井有条,维持自己的生活准则和尊严。

我对这样的房客总是肃然起敬,衷心地希望他们能够早日摆脱自己的困境。

曾经有一个房客搬进来的时候,什么家具都没有,正好我认识的另外一个房东正在处理旧家具,我就说服这个房东,把一些旧的不要的家具送给这个房客,否则她们一家都要睡在地上。

另外有一个房客,是个单亲妈妈带着一个小男孩。

她要打两份工,同时还要上学,希望将来做平面设计师(Graphic Designer)。

她的儿子是她最大的盼头。

我就跟小男孩说:你看妈妈这么辛苦,你想不想帮助她?如果你这个学期得全A,我就给你们减房租,让你妈妈少做一些工。

后来他真的做到了。

我希望这样能够让他多花时间学习,少跟不良帮派混在一起。

这也是我做 Section 8 房东的另外一个收获,我感觉它让我亲身经历了美国社会真实残酷的一面,可以说增加了我的人生体验吧。
 
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