作者：房博士
作者 / 整理：龙猫君
作者简介
龙猫君，美国工商管理硕士，美国注册会计师，业余关注房地产投资。
_
盼望许久的北美地产学堂《房地产入门精品课程》已经开课了，课程不仅包括老师授课、课后答疑，还有课后作业、老师和学生一起分析真实案例和互动。
第一课的课程目标，是让新手了解房地产周期和投资策略以及如何避免新手易犯的错误。
我们的学员们分布在美国的各个州，有的在阿拉巴马，有的在加州、麻塞诸塞、密西根、康涅狄格州和德州。
接下来我们一起来看看第一课的老师的作业要求：
市场调研：
以你所在的城市为中心，开车一小时范围内为调研范围，做一个简短粗略的调研，然后递交调研报告。
调研报告请至少包含以下几方面的内容：
城市人口多少，人口近几年增长或较少的趋势；
考察调研范围内的 Cities & Towns，指出相对而言的三个好区和三个坏区（这里，好区就是比较安全整洁、学区好、房价高，生活水平相对较高的区，坏区反之）；
试想如果你要在调研范围内买一个投资房，你会选哪个区域（请给出地图范围或者邮编），并给出你的理由。
“早起的鸟儿有虫吃”，各个学员都很勤奋和认真，在家附近做市场调研。
我们先来看看家在东岸康涅狄格州的同学的作业吧：
我家这个 Town（Weston CT) 房价高、地税高，优点就是学区好、安全，但不适合投资（因为地税太高，房价只跌不涨）。
附近好区（Westport、Easton）情况基本一致，这三个 Town 人口基本木什么变化，所以放弃在家旁边做投资房。
调研发现，离家附近半小时至 45 分钟车程还是有些房符合 1% 的 Rule 的（ 如Bridgeport、Stratford、New Haven) 。
经过调研，如果有机会，我会想在 Bridgeport 买多家庭的 House ，离家半小时车程，方便管理。但要买在北边，这边区稍微好些。
如果（06606， 06605，06610等）有时下手快，还是有符合 1% 的规则的房子的。
偶尔也会有破房子出来，但是经过维修还是有些利润空间的。
再看看家在中西部阿拉巴马州小城的同学的作业：
我调查的这个城市是 PRATTVILLE,ALZIP 36066，距离州府 MONTGOMERT 很近，开车 15 分钟。
这个城市从 2010 年 - 2018 年人口总共增加了 4.8%。因为没有人口净流入大，房价就不会涨。
MONTGOMERY 我是不会去投资的，虽然人口多，但是黑人居多，教育也不好。
MEDIAN HOUSEHOLD INCOME $61,269 这里的收入还是可以的，以白人居多，这里的学区也比周围的学区要好也安全。
因为州府是黑人居多，教育不好，很多人搬家到这个城市生活。
家在德克萨斯州休斯顿的同学的作业就更专业细致：
人口在 2000 - 2019 年增长最大的是 Pearland 和 League City ，其次 Katy；
人口在 2010 - 2018 年增长最大的是 Pearland，其次为 Katy。
从数据中也可以看出，所有区域 2000 - 2010 年人口涌入数量是非常大的，2010 - 2018 年逐渐增长速度减慢。
就业增长方面，2019 年都相差不大，预计未来增长最大的是 Pearland 和 league City。
失业率最低的，是 Pearland 和 league City。
学校 Rating 最好的是，Katy 和 Sugarland。
犯罪率最低的是 Cypress 和 Sugarland，其次是 Pearland 和 League City。
房屋市场方面，Median 家庭收入最高的是 Pearland 和 League City。
房屋租金最高的是 Sugarland 和 Cypress，其次是 Pearland 和 League City。
房屋增值近 10 年最高的是 katy、Pearland 和 League City。
综合以上数据，Pearland 和 League City 值得投资。
还有一份很有特色的作业是一位来自南加州大洛杉矶的同学的，他的目标是寻找高端民居转做康复中心：
对物业特定的需求是：
平地块，大 LOT SIZE（半英亩起至 1 英亩），区位安静；
4 房 / 5 房起步，4000 尺居住面积起步；
需要游泳池设施，如果有球场和 GUEST HOUSE 更好。
首个物业成功出租到第三年，租客有完整的经营许可和获得政府部门的检查通过。目前准备物色第二个物业，继续租给现有的租客。
优点：
每月租金持续（无间断时期），逐年上涨；
无需管理维护房子日常；
租金相比普通民居出租高一倍租金；
随着租客生意的拓展，有潜在新增租房的需求。
缺点：
更多的保险支出和责任险防范；
租客圈层比较小众，一旦现有租客退出，比较难以很快找到同类替代租客，因此需要摸索相应的后续策略；
第一个物业购入价格相对较高，导致 CAP RATE 不够理想。
优先策略：
以目前首个物业地区（LA 东区优质好区）为 Benchmark，周边搜索品质类似区域，但物业价格维持在目前物业 50% 的投入预算上；
目的：乐观时可提升 CAP RATE，防守时预算低的房子也较容易退出。
后备策略：
如果投入后，现有的租客退出，那么我的策略就转向在短期内不亏本的基础上尽快退出 （当然如果民居出租可以盈利更好，但是南加州的 CAP RATE 已经很低了，估计我选择的房子在当地当作常规出租，比较难有正现金流回报）；
如果由于市场不好，连短期退出也无法实现，那么再退一步安排，就让自己的家人入驻物业（因为选择的是好区，所以孩子的生活和学习没问题），这样希望过一段时间物业有一定增值，熬过市场寒冬后，通过房子“升值”的方法小赚，盈利退出。
思路一：
通过调研网站，可以得知目前自己现有物业所在城市内部被划分的不同价位的小区，可以关注略低价位的区域，是否在市场低迷的情况下，有低于市场价格的房子出现。
思路二：
大洛杉矶地区的房市区域规律是越往东走，区域越新，价格也越便宜。目前自己现有物业所在城市位于洛杉矶县最东部，视野可以放到临近的 COUNTY 的一些价位略低但治安、学区、人口收入依然较好的地区。
从众同学们的作业中，我们可以总结出，做为新手， 大家共同关心的问题是，新手到底应该在哪儿投资？
每个学员的需求是不一样，因人而异，每个地方也不一样，但大家有共识的地方是：
学区太好的地方，房价高、地税高， 并不太适合投资。
有好的现金流的房子，无论是独栋别墅，还是多单元公寓，无论市场是上升还是下降，对新手的影响可能并不大。新手关心的是，把房子租出去，能够有现金源源不断地进来。即使房价下降，对新手来说，影响可能并不大，可以考虑投资。
在人口增长较快和就业机会较多的地方，花时间，寻找有正现金流的的房子。这样的房子，可能既有正现金流，又能升值，是理想的投资标的。关于如何快速判断房子是否有正的现金流，可以参考我们另一篇文章中的 1% 法则：北美地产学堂 | 房子是“金砖”还是“瓷砖”？学会两大掘金法则，让你摆脱负资产！详细如何计算，Kang 老师在她的入门课程训练营中会谈到。
另辟蹊径，在普通的民居中找到独特的缝隙市场，做非常规出租，也可以做到正现金流的回报。
“临渊慕渔，不如退而结网”， 第一堂课结束后，大家都意犹未尽，收获满满。
如果你也是小白新手，无论是等待经济“寒冬”的第二只鞋落地，还是等待着机会的降临，都欢迎您加入我们北美地产学堂的入门课程。
在这里，你可以系统地学习地产投资的知识和第一手经验，信心十足地钓到属于你的那条大鱼。
作者 / 整理：龙猫君
作者简介
龙猫君，美国工商管理硕士，美国注册会计师，业余关注房地产投资。
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盼望许久的北美地产学堂《房地产入门精品课程》已经开课了，课程不仅包括老师授课、课后答疑，还有课后作业、老师和学生一起分析真实案例和互动。
第一课的课程目标，是让新手了解房地产周期和投资策略以及如何避免新手易犯的错误。
我们的学员们分布在美国的各个州，有的在阿拉巴马，有的在加州、麻塞诸塞、密西根、康涅狄格州和德州。
接下来我们一起来看看第一课的老师的作业要求：
市场调研：
以你所在的城市为中心，开车一小时范围内为调研范围，做一个简短粗略的调研，然后递交调研报告。
调研报告请至少包含以下几方面的内容：
城市人口多少，人口近几年增长或较少的趋势；
考察调研范围内的 Cities & Towns，指出相对而言的三个好区和三个坏区（这里，好区就是比较安全整洁、学区好、房价高，生活水平相对较高的区，坏区反之）；
试想如果你要在调研范围内买一个投资房，你会选哪个区域（请给出地图范围或者邮编），并给出你的理由。
“早起的鸟儿有虫吃”，各个学员都很勤奋和认真，在家附近做市场调研。
我们先来看看家在东岸康涅狄格州的同学的作业吧：
我家这个 Town（Weston CT) 房价高、地税高，优点就是学区好、安全，但不适合投资（因为地税太高，房价只跌不涨）。
附近好区（Westport、Easton）情况基本一致，这三个 Town 人口基本木什么变化，所以放弃在家旁边做投资房。
调研发现，离家附近半小时至 45 分钟车程还是有些房符合 1% 的 Rule 的（ 如Bridgeport、Stratford、New Haven) 。
经过调研，如果有机会，我会想在 Bridgeport 买多家庭的 House ，离家半小时车程，方便管理。但要买在北边，这边区稍微好些。
如果（06606， 06605，06610等）有时下手快，还是有符合 1% 的规则的房子的。
偶尔也会有破房子出来，但是经过维修还是有些利润空间的。
再看看家在中西部阿拉巴马州小城的同学的作业：
我调查的这个城市是 PRATTVILLE,ALZIP 36066，距离州府 MONTGOMERT 很近，开车 15 分钟。
这个城市从 2010 年 - 2018 年人口总共增加了 4.8%。因为没有人口净流入大，房价就不会涨。
MONTGOMERY 我是不会去投资的，虽然人口多，但是黑人居多，教育也不好。
MEDIAN HOUSEHOLD INCOME $61,269 这里的收入还是可以的，以白人居多，这里的学区也比周围的学区要好也安全。
因为州府是黑人居多，教育不好，很多人搬家到这个城市生活。
家在德克萨斯州休斯顿的同学的作业就更专业细致：
人口在 2000 - 2019 年增长最大的是 Pearland 和 League City ，其次 Katy；
人口在 2010 - 2018 年增长最大的是 Pearland，其次为 Katy。
从数据中也可以看出，所有区域 2000 - 2010 年人口涌入数量是非常大的，2010 - 2018 年逐渐增长速度减慢。
就业增长方面，2019 年都相差不大，预计未来增长最大的是 Pearland 和 league City。
失业率最低的，是 Pearland 和 league City。
学校 Rating 最好的是，Katy 和 Sugarland。
犯罪率最低的是 Cypress 和 Sugarland，其次是 Pearland 和 League City。
房屋市场方面，Median 家庭收入最高的是 Pearland 和 League City。
房屋租金最高的是 Sugarland 和 Cypress，其次是 Pearland 和 League City。
房屋增值近 10 年最高的是 katy、Pearland 和 League City。
综合以上数据，Pearland 和 League City 值得投资。
还有一份很有特色的作业是一位来自南加州大洛杉矶的同学的，他的目标是寻找高端民居转做康复中心：
对物业特定的需求是：
平地块，大 LOT SIZE（半英亩起至 1 英亩），区位安静；
4 房 / 5 房起步，4000 尺居住面积起步；
需要游泳池设施，如果有球场和 GUEST HOUSE 更好。
首个物业成功出租到第三年，租客有完整的经营许可和获得政府部门的检查通过。目前准备物色第二个物业，继续租给现有的租客。
优点：
每月租金持续（无间断时期），逐年上涨；
无需管理维护房子日常；
租金相比普通民居出租高一倍租金；
随着租客生意的拓展，有潜在新增租房的需求。
缺点：
更多的保险支出和责任险防范；
租客圈层比较小众，一旦现有租客退出，比较难以很快找到同类替代租客，因此需要摸索相应的后续策略；
第一个物业购入价格相对较高，导致 CAP RATE 不够理想。
优先策略：
以目前首个物业地区（LA 东区优质好区）为 Benchmark，周边搜索品质类似区域，但物业价格维持在目前物业 50% 的投入预算上；
目的：乐观时可提升 CAP RATE，防守时预算低的房子也较容易退出。
后备策略：
如果投入后，现有的租客退出，那么我的策略就转向在短期内不亏本的基础上尽快退出 （当然如果民居出租可以盈利更好，但是南加州的 CAP RATE 已经很低了，估计我选择的房子在当地当作常规出租，比较难有正现金流回报）；
如果由于市场不好，连短期退出也无法实现，那么再退一步安排，就让自己的家人入驻物业（因为选择的是好区，所以孩子的生活和学习没问题），这样希望过一段时间物业有一定增值，熬过市场寒冬后，通过房子“升值”的方法小赚，盈利退出。
思路一：
通过调研网站，可以得知目前自己现有物业所在城市内部被划分的不同价位的小区，可以关注略低价位的区域，是否在市场低迷的情况下，有低于市场价格的房子出现。
思路二：
大洛杉矶地区的房市区域规律是越往东走，区域越新，价格也越便宜。目前自己现有物业所在城市位于洛杉矶县最东部，视野可以放到临近的 COUNTY 的一些价位略低但治安、学区、人口收入依然较好的地区。
从众同学们的作业中，我们可以总结出，做为新手， 大家共同关心的问题是，新手到底应该在哪儿投资？
每个学员的需求是不一样，因人而异，每个地方也不一样，但大家有共识的地方是：
学区太好的地方，房价高、地税高， 并不太适合投资。
有好的现金流的房子，无论是独栋别墅，还是多单元公寓，无论市场是上升还是下降，对新手的影响可能并不大。新手关心的是，把房子租出去，能够有现金源源不断地进来。即使房价下降，对新手来说，影响可能并不大，可以考虑投资。
在人口增长较快和就业机会较多的地方，花时间，寻找有正现金流的的房子。这样的房子，可能既有正现金流，又能升值，是理想的投资标的。关于如何快速判断房子是否有正的现金流，可以参考我们另一篇文章中的 1% 法则：北美地产学堂 | 房子是“金砖”还是“瓷砖”？学会两大掘金法则，让你摆脱负资产！详细如何计算，Kang 老师在她的入门课程训练营中会谈到。
另辟蹊径，在普通的民居中找到独特的缝隙市场，做非常规出租，也可以做到正现金流的回报。
“临渊慕渔，不如退而结网”， 第一堂课结束后，大家都意犹未尽，收获满满。
如果你也是小白新手，无论是等待经济“寒冬”的第二只鞋落地，还是等待着机会的降临，都欢迎您加入我们北美地产学堂的入门课程。
在这里，你可以系统地学习地产投资的知识和第一手经验，信心十足地钓到属于你的那条大鱼。