旧房翻新的六大误区,你中了几个?

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作者:银行房姐

以下是翻新投资专家齐老师上周六在近2000人的Telegram北美房地产投资理财 群 (https://t.me/bmdcxtgroup)给大家做分享的文字稿。希望对错过分享的你有用。

自我介绍​

大家好,我是Ian,我是地产学堂旧房翻新课,也就是Flipping课的主讲老师,今天很高兴有这个机会跟大家一起聊一聊旧房翻新。我主要是想聊一聊一些新手常见的问题和认知的误区,希望对大家房地产投资有一定的帮助。开始之前,我先简单的介绍一下我自己吧。

我是2011年的时候买了第一个房子,是自住房,13年买了第一个投资房,是出租房。那个时候的想法比较简单,因为当时有一份全职的w2工作,中产收入。买投资房就是首付百分之二十五,其余贷款。于是攒够了首付就在市场上,就是MLS上,买一个独立屋,然后出租,租金扣除月供和维修之后略有盈余。当时的计划是,按照这个房产投资策略,夫妻两人上班工资,攒的钱大概每年能够一套房子的首付,就每年买一套房子,十年十套。十年后被动收入就很客可观了。

但计划赶不上变化,房价越来越高。14年由于换了工作从美国中部搬到西雅图。在西雅图高房价区,十年十套的出租房的梦想就没法继续了,当时西雅图地区的中位房价差不多是中西部的两倍吧。正现金流的出租房奇货可居。从搬来西雅图,我们就一直想办法和了解,如何买到正现金流的出租房,到底通过房地产还有没有什么其他的途径来赚钱?我花了很多时间学习,论坛,看书,听podcast,networking等等。也就是利用各种资源尽力了解房地产投资的渠道和方法吧。最后我选择做flippng,就是旧房翻新。

我是从2016年正式开始做旧房翻新的, 到现在差不多五年的时间吧。我目前在大西雅图地区有两家公司,一家主营旧房翻新,大概每年翻十几套房子。另一家物业管理公司,主要管理出租房和公寓。这几年我也在持续不断的增加出租房这样的长线被动收入的投资。这是我的简单的房地产投资的经历。

1 市场​

其实我周围很多朋友,尤其是对旧房翻新感兴趣的朋友经常会问我一些问题,那么我就把这些常见的问题稍微的总结一下。今天就跟大家聊一聊。最近这段时间最常见的问题,就是现在这个市场适不适合进入,还适不适合做旧房翻新?

因为很多人觉得,房地产按周期来讲,现在牛市已经持续了十几年了,可能很快会有一个调整。再外加疫情对经济和就业的影响,还包括政治,大国之间的关系紧张等。所以接下来的市场走势令人担忧,会让人觉得风险很大。

我先说说我的结论。房地产投资,尤其是旧房翻新,在任何市场下都可以做。没有说哪种市场更容易做。当然了,你来上了我的课有了知识储备就会相对容易一些。我们需要做的事情只是根据市场的情况调整策略。

做旧房翻新主要有四个步骤,首先你要找到一个合适的项目,同时你要有足够的资金把项目买下来,因为旧房翻新项目的房子大多本身状况比较糟糕,很难拿到银行的贷款,所以基本上必须现金来买,这个资金的问题我们稍候还会详细说说。等买下项目后,需要找人来修,那么你就需要有好的装修团队。修好之后,你还需要把这个房子放到市场上卖。只有当你卖掉价钱比你买的价钱加上你装修的费用高的时候,你才能赚到钱。

市场周期对这四个方面都有影响。我举例来说吧,比如现在还是卖方市场,就是我们所说的牛市。那现在对旧房翻新来说是什么情况呢?大家可以自己先想一下。牛市的时候大家最直接的感觉就是好的deal难找。出来一个deal,不管是on the market还是off market,都有很多人抢, 大家一加价,好deal也就不是deal了。然后你拿到项目要修的时候又会发现contractor很难找,而且材料和人工都在涨价,我相信最近这一两年做过装修的人可能都会有这个体会。

这些是不利的因素。有利的因素就是资金比较容易,因为牛市的时候大家手上钱多嘛,你去找人投资也相对容易一点。另外一个有利的因素是在你卖房子的时候,你修好的房子要在牛市的时候卖是很容易的事情。因为市场是卖方市场,供给量小,需求量大。就像我们做的旧房翻新的项目,修好了之后拿出来卖,基本上几天,最多一周就会Pending,而且经常会有好多个offers,最后成交价价格往往都比我们的开价高。所以这是牛市的情况:deal难找,contractor难找,资金容易找,房子容易出手。

那现在大家可以顺着这个思路来想一下熊市的情况。比如说上次房地产崩盘的09年或者10年的时候,那个时候deal遍地都是。你随便在MLS上面找都有很多,short sale和foreclosure也有很多。Contractor也容易找,因为好多人都没活干嘛。活儿少,然后想找活儿干的人多,这个时候你比较容易选到比较好的contractor,然后可能也可能会能谈一个比较好的价钱。这是好的两个方面。但是找钱就比较难了,尤其是私人贷款更难。因为经济不好,大家手上能用的钱也都少一些。所以筹措资金这块就相对难一些。另外在你的项目修好之后,你想卖的时候,你就会发现熊市市场卖房子是比较难的。那个时候一个房子,就算是修的漂漂亮亮的房子,在网上挂一个月、两个月、甚至三个月都不稀奇。很多时候还需要降价才能卖掉。所以熊市的情况就是:deal容易找,contractor容易找,但是资金难找,房子出售时间长。

所以说没有哪种市场是最适合做flip的,必须要综合来看。所以我个人是觉得不论什么样的市场,不管是上升下降的市场,还是一个比较平缓的市场,都是有机会来做旧房翻新的。只不过是说我们在不同的时期需要采取的策略会稍微有一些不同。这些详细的情况我们会在课上花更多的时间来讲。

2 资金​

第二个常见的问题就是做旧房翻新涉及到的资金。尤其是在东西海岸房价比较贵的地方,做项目需要的资金量比较高。像西雅图,King County 的Single family中位数已经是将近七十万了,Snohomish County也差不多是五十多万的样子。所以要是同时做几个项目的话,就是需要有几百万的资金。很多朋友就说,那我没有这么多钱,怎么办?其实我一开始也没有那么多钱。所以秘诀就是不用自己的钱,想想别的办法。就资金来源来看,从大的方向来说分为两类,一类是自己的钱,另一类是别人的钱。

我先说一下自己的钱。自己的钱有几种。首先是你的现金和银行存款。这个我就不用多说了。然后,你如果有自住房,或者是投资房或者其他资产,你可以做一个refinance或者做一个Home Equity Loan拿出一些钱,或者是做一个home equity line of credit,就是heloc。我个人很喜欢这个heloc,是一个很好的临时应急的资金池。有的时候需要临时周转,就从heloc拿钱出来用一下,用完了之后再放回去。就相当于一个蓄水池一样。HELOC最大的好处就是它比较灵活,而且你只有用的时候才需要付利息,不用的时候不需要付利息。

自己的钱还有一个渠道是退休账户。因为很多退休账户他会允许你拿出来一部分钱,或者是借一部分钱。当然都是有一些期限的,有利息,额度等限制。这个我就不展开说了,因为时间关系,大家有兴趣可以去看一看自己退休账户取款借款条例。

接下来着重说一下别人的钱,就是所谓的other peoples money,OPM。这是我比较推崇的资金的渠道,因为对我们多数人来说,你自己的资金都是有限的。当然了如果你是很有钱的,这个就不在我们讨论范围之内。如果如果你是这样的人,欢迎私信我,我们可以聊一聊。

用别人的钱有几种常见的方式,第一个就是合作,partnership。像我最开始的时候,手上也没有多少钱,十几二十万的样子,我第一个项目连买带修,大概是花了三十多万。当时钱不够怎么办呢?当时的情况就是我找了一个朋友,他对做旧房翻新也有兴趣,所以我们两个就合伙做,一人出了一半的钱,把这个项目做起来了。这是一种方式。

还有一种用别人的钱渠道,也是我现在经常用的方式就叫private money。所谓的 private Money 就是跟你周围的朋友或者是朋友的朋友借钱。但这个借钱不是说白借或者是干借,通常都是要付利息而且用这个项目本身的房产做抵押。这样对借给你钱的人,也有是权益保证的。如果到期不还款,他可以走foreclosure的程序,把这个房子收走,也就是说他不会有经济上的损失。

还有一种方式,如果你说我周围的朋友也没有那么多有闲钱的,借不到private money,那也没问题,因为有一些专门的借钱机构,就是Hard Money Lenders。他们就专门做这个生意,把钱借给做旧房翻新的人,或者是一些小的建商。因为小的建商的资历比较浅,规模也比较小,不大容易从银行那边拿到钱。

hard money跟private money比较,利率会高一些,然后会有各种各样的费用。大家要记住资金并不是限制你做flip的因素。资金应该是比较比较容易能找到的,尤其现在这个市场情况,资金比好deal容易找得多。你如果有一个好的deal,找资金应该是比较容易的事情。由于时间的关系,这个我今天也不多讲,关于资金我就说这么多。关于筹措资金的具体细节,我们课上会更详细的讲解。

3 地域和房价​

在中西部地区的朋友问我说我们这边的房价太低了,是不是不太适合做Flip?因为房价低,他觉得可能利润就会低。其实怎么说呢,这个想法也不是完全不对。但是还是要看你怎么考虑和权衡。我举个例子可能说得更清楚。像在湾区、纽约、西雅图这种地方房价高地区,你可能一个项目要好几十万甚至是一百多万。这种项目你赚个十万,十五万,有的甚至二十多万都是有可能的。因为它毕竟绝对价值比较大。但像中西部的地区,一个十五万,二十万的房子,你是不可能赚十五万或者二十万的,是吧?这个基本上是不可能的。

但是话又说回来。高房价的地方也不是每一个一百万的项目你都能赚十几万。很多时候是赚不了那么多的,有的时候甚至会有赔钱的。像我做的项目里面,赚的多的并不一定是很贵的房子。很多便宜的房子赚的也不错。我也有二三十万的房子,赚十万左右的。

一个项目能不能赚钱,能赚多少,其实很大程度上取决于你拿到的deal有多好,你是不是能以合理的价格和比较短的时间把它完成,最后能卖一个比较理想的价格。所以不能单凭房子的价位来看。我知道有一些在中西部做flip的人,一个十几二十万的房子赚个两三万、五六万都是挺常见的。一个二十万的项目,4,5个月的时间你赚个三五万,其实还是挺不错的,对吧?如果你一年能做个3个5个的也是挺好的。只要你这个数量能做上去,这个利润应该比很多人上班赚工资应该是要强多的。

4 为了省钱自己动手​

我经常见到或者听到的一个现象就是很多时候,大家为了省钱,自己去做一些装修的事情。我其实不太推荐为省钱而自己做装修。当然不是说自己动手搞装修就不对,有些特殊情况,比如说你的房子马上要上市了,然后你在这个时候突然发现了有一些之前没有发现的问题,然后你临时找人做又来不及,你就想快点把它弄好。这个情况如果你能够handle,自己弄一下也是可以的,因为毕竟是特殊情况嘛。

我的意思是说大家不要为了省钱而去自己做装修。当然我相信大家在最初开始做项目的时候肯定会有这样的想法,觉得controactor都好贵,我自己做还能省些钱。我最开始的时候也自己做过很多事情,我自己换过灯,水龙头、刷过油漆,还铺过地板,还装过瓷砖。这些事情我都做过。某种意义上其实未必是坏事,也是涨经验嘛,也了解一下各个工种做起来有什么难度。了解的多了,之后跟contractor谈的时候也更容易些,不太容易被忽悠。

我是想劝大家,不要单纯为了省钱而自己动手。你是为了了解、学习一下或者是放松一下锻炼身体是没有问题的。下次如果你想自己亲自下场做装修的时候,我希望大家问自己两个问题。第一个问题是这个事情是不是你想做的事情?比如说你想自己铺地板,你可以先问问自己,如果让你全职去做的事情,或者说一个礼拜做3天,每天8个小时,你愿不愿意做?如果你不愿意,那你现在为什么要做呢?

第二个问题是你做这个事情大概的价值是多少。比如说你自己做清洁,可能就是十块钱,十五块钱一个小时的工作。比如说你去刷油漆,或者铺地板,可能也就是二十几块钱一个小时的工作,对不对?然后你再想一下你自己上班,就是你的W2的工作的时薪是多少。如果你上班的时薪比你做的这个事情的时薪高的话,那你为什要去做装修而不是去加班呢?(有人可能说加班没有加班费啊)。

大家听到这应该能明白我的意思是希望大家把你的时间价值最大化。我的观点就是专业的事情交给专业的人做。主要原因包括几个方面。首先,很多东西并不一定需要花很多钱做,十几块钱一个小时就能找到人做,那你的时间花在上面就不值得。第二个是因为你不是专业的,临时充数,肯定不如专业的人做得好。比如说刷油漆,房子修好了以后做staging,拍照片,等等。这些事情你应该是没有专业的人做的好的。你花了很多时间,和精力去做,结果效果还没那么好,是不是就有点适得其反了。

我们作为做旧房翻新或者说房地产投资的投资人来说,你应该是一个操盘人的角色,是把控全局,掌握方向的。我一直说房地产是一个people business,你不能一个人把所有的事情都做了。其实如果是把这个事情比作一个大船的话,那你就应该是一个船长。你应该有大副,二副还有水手来帮助你,每个人各司其职,你作为船长要做的事情呢就是掌好舵,协调好各个部门的分工协作。

回到翻修旧房,你的时间应该花在什么地方呢?之前我们也说了做flip的四个步骤。就是找deal,找资金,找contractor翻修,还要找合适的团队把这个房子卖掉。你作为掌舵人,需要做的事情就是这些,找deal,找资金,建设团队。这些事情会帮你越做越好,帮你以后赚到更多的钱。而不是说你去刷油漆,去打扫卫生,一个小时省下十五块钱二十块钱。你的时间价值应该远远高于十几二十块钱。你的时间价值开始可能是50块钱,100块钱。当你的人脉和视野更高更广了,你的时间价格也会升高,可能是500,或者1000块一个小时。不是有个说法是说Bill Gates不会去捡掉在地上的20块钱么,因为他捡钱要花的时间的价值远远高于那20块钱。当然这是个小段子啦,不过道理是一样的。

如果你发现有些时候你不得不去做一些低价值的事情,那你就要想一想是哪里出了问题。有什么地方可以改进。是不是因为你当时Scope of Work没有写清楚,controctor没有做。还是说你跟这个contractor 的沟通出了问题,本来你以为已经跟他交代清楚了,但是他实际上没并没有理解你的意思?如果是出现这些问题的,那你就要好好想一下要怎么解决,避免以后出现类似的问题啊。解决了问题才能避免错误以后再次发生。

5 关于contractor​

那接下来我想跟大家聊的话题呢,我相信很多人都非常非常感兴趣,就是有关于contractor的话题,包括去哪里找contractor,怎么筛选contractor,以及真正开始做项目的时候需要注意什么,其中包括怎么付钱,如何控制工程进度等等。

其实和contractor打交道不仅是在做旧房翻新时候会碰到,打理出租房的修修补补,自住房修理维护也会涉及。在美国生活,跟contractor打交道是不可避免的。那我们这门课呢其实也花了很多的篇幅在讲contractor的事情,现在我就简单概括几点。

先说一下从哪找contractor。实际上找contractor最理想的方式是有其他的做旧房翻新的人给你推荐,比如说你认识当地靠谱的做旧房翻新的人,他认识的contractor或者说他常用的contractor应该都是比较靠谱的。像在西雅图的同学也让我推荐contractor,我推荐的肯定是我个人觉得比较靠谱的。

另一个方法就是你可以通过你周围的朋友介绍,不一定是专门做翻新的,比如有出租房的,或者自己家里做过一些修理装修项目。但是这些contractor你是需要自己再加以考量的。因为contractor也有分类,各种专项不同。能做好小项目的不一定可以做好大项目。

还有第三种渠道,就是通过一些网站,比如说像Angie’s list,home advisor等,上面有很多各种各样的contractor信息,也有相应的review。大家可以选择review数量多,并且评价好的。不过在这些网站打广告的contractor通常都是面向个人或商业用户的,residential/commercial,比较少面向investor,所以他们的价格相对来说会高一些。当你找这些contractor的时候,你可以尝试沟通,表明investor的身份,寻求长期合作关系,看看对方能否在价格上面有给一些优惠。多联系几家比较价格。

另外你有时候路过一些翻新的或者是新建方的工地,你也可以停下来跟contractor聊聊。

如何筛选contractor呢?首先检查核实contractor license和保险。然后参考他正在做的或者是之前做过的项目,最好是能亲自去现场看一下,看看这个施工质量怎么样。如果是你在网上找的contractor,最好是能找个reference,跟contractor之前合作过的人要反馈,包括工程质量,工期、处事风格和人品。

选定contractor之后,如何拟定合同,合理计划和安排施工,监工和付款?我会在课堂上手把手教你。也会通过实际案例分享经验和诀窍。这里先和大家分享几个基本原则:

一,要有计划并准备施工明细,尽可能的详细和完整, 这样才能避免跟contractor的纠纷?

二,给contractor预付款要合理,这样才能避免contractor拿钱跑路,或者拖延工期。

三,有钱大家一起赚,保持良好的长期合作关系。

6 我没有准备好​

最后我想跟大家聊一下的是到底是什么耽误了很多人进入房地产投资这个领域。我周围有些朋友两三年前就跟我聊想投资房地产,最近问他们房地产投资进程如何,比如有没有买投资房啊,有没有做旧房翻新啊,或者是有没有去投公寓等?答案是没有。为什么还没有呢?那对房地产投资还有兴趣吗?朋友们给我的回答都是,对房地产投资依然非常有兴趣,但是还没有ready,没有准备好。我相信很多人有类似的想法和困惑。

万事开头难是没错。但确实需要行动起来,如果觉得知识储备不够,那就来学堂学习基础知识。如果觉得人脉不够,那就来学堂认识志同道合的朋友。如果觉得信心不足,那就来学堂接触导师帮你建立信心。很多朋友在学堂学习不止一门课,这是很好的事情,旧房翻新只是房地产投资的其中一种方式。我们学堂做的事情就是把房地产投资各个方面的知识集中汇总整理梳理,然后传授给大家,希望帮助大家更快更有效的学习基本的知识。

当然我们最希望大家能够学以致用,所以请了房地产各个领域的老师带领大家,学堂里的问答环节也能真实有效的帮助学员们解决实际问题。 大家来学房地产投资肯定是为了赚钱的。也就是说你要学以致用,要不然学了就也都白学了。好多时候,包括我认识的朋友经常会纠结一些比较细节的东西,导致一直没有实质性的进展。比如有的说我还在研究应该成立一个什么样的LLC啊,要做个什么样的网站啊,是用 wordpress还是weebly啊,我的这个名片应该怎么设计才好看呢?

这些东西都不重要,都不会帮你赚钱。这些应该是锦上添花的事情,而不是成为你前进的障碍。现在你完全可以没有这些东西,你完全可以在你找到deal,找到资金,真正开始运作起来之后再一点一点的把它补齐就好了。我上课的时候经常跟同学讲一句话,就是要take imperfect action,就是要行动起来,光有理论是不够的,房地产这个东西是实打实的,行动起来才会有真正的收获。不要想着等到所有条件都成熟了,完美了才开始,不会有这样一天的。从今天起,每天做一点实际的事情,每天进步一点点。take imperfect action。

那我今天就聊这么多,希望对大家有帮助。
 
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