作者：房博士
在财富自由学习群，发现有的群友特别害怕债务。认为债务有风险。手握几套没有贷款的房子，不怕房市大风大浪。多好。
真的是这样的吗？我觉得，明智的房产投资者，必须要有好债务。是你的好债务让你财富自由， 而不是你的房产。
的确，债务是有风险。但是，好债务是我们的好朋友。如果运用得当， 能够让我们快速到达财富自由的彼岸。
就像开车一样，如果一个孩子没有学过开车，然后就盲目性地去开车，结果自然是灾难性的。但是，对于掌握了驾驶技术的大人来说，汽车，是我们的好帮手，能够让我们迅速到达目的地的工具。
没有一个成熟的大人会摒弃汽车，这种很好的代步工具。
然而，却见很多房产投资者，持有出租屋的时候，不用任何贷款。完全摒弃债务。
为什么房产投资者，
一定给房产加入债务？
无论在美国还是在中国，通货膨胀（inflation）基本上是一个大概率事件。政府多印钞票，不加节制，这是不争的现实。几十年前， 在中国， 8000人民币可以买得起北京三环内一平米的房子。现在，即便房子再降价，也不可能回到那个价位。几十年前，美国的牛奶是1美元一加仑。现在，我不指望有那个低价位的牛奶了。
你以为你现金买的房子能抵挡住通货膨胀吗？
试想你现在手头有10万美元。假设以目前的价位， 你能买一吨的黄豆。 现在，你用10万美元现金，在美国某地买了一套房子。
N年后，通货膨胀，一吨黄豆要20万美元才能买到了。 你的房子也升值了，也价值20万美元了。 假设你卖掉那套房子，你还能买得起那价值20万美元的一吨黄豆吗？
结果是，你买不起了。当你卖掉20万美元的房产的时候，你还要支付房产经纪人的费用，还要付税。 所以，你到手的钱就不值20万美元了，你就买不起那一吨的黄豆了。
那我们如果加入好债务呢？还是那10万美元，现在我们买两套10万美元的房子。每套房子我们有5万美元的债务 （贷款）。而且，我们加的是好债务。我们保证每套房子都有正的现金流。
过了N年之后，通货膨胀，你的房子价值20万美元了。 购买一吨黄豆也需要20万美元。这时候，你再卖掉这两套房子，还能买得起这一吨黄豆吗？
答案是， 你买得起，而且还有盈余。 10万美元的房子增值到了20万美元。 卖掉这两套房子，你一共到手40万， 减去10万美元的债务，还剩30万美元。 30万美元去除掉税务和跟房产中介的费用， 你大约能到手27万美元。所以，你可以买得起价值20万美元的黄豆。
说到这儿，也许你会说：
“
房博士，你说的不对啊。40万美元减去10万美元债，还要减去10万美元债N年内总共缴纳的利息。你借的债务是要支付利息的呀。
”
你说对了。你借债买入房产。债务是要支付利息的。但是，我说我们加的是好债务。
所谓的好债务，是指能让钱放入你口袋的债务。也就是说，你用你的房产抵押贷款。你房产所带来的收益，要大于你债务的支出。这两者之间差异越大越好。最好的情况是，相对于全款买房，有了好债务后，反而让你的现金回报率增加了。
所以在计算收益的时候，我们就不需要计算，因为债务而缴纳的利息了。 在以上的公式中，我们还没有计算每月的正现金流的收益。如果考虑上，我们的收益会更高。
以上例子说明，不是你的资产让你抵抗通货膨胀， 财富增值。而是你购入的好债务，让你能抵抗通货膨胀，让你的资产增加。
总结：
让你能够抵挡通货膨胀，财富增加的，不是你的房产。而是以房产做抵押，购入的好债务。好债务让你跟政府站在统一战线上。
好债务是让更多的钱进入你口袋的债务。相对于全款买房，有了好债务后，反而让你的现金回报率增加了。
债务是一种工具。在使用这种工具前，需要学习。不然灾难无穷。如同开车，需要学习驾驶技术。使用债务这种利器，也需要学习专业知识。在买房子之前，知道最多能加多少债务，如何加债务，如何优化各种债务，让投资更安全。
在财富自由学习群，发现有的群友特别害怕债务。认为债务有风险。手握几套没有贷款的房子，不怕房市大风大浪。多好。
真的是这样的吗？我觉得，明智的房产投资者，必须要有好债务。是你的好债务让你财富自由， 而不是你的房产。
的确，债务是有风险。但是，好债务是我们的好朋友。如果运用得当， 能够让我们快速到达财富自由的彼岸。
就像开车一样，如果一个孩子没有学过开车，然后就盲目性地去开车，结果自然是灾难性的。但是，对于掌握了驾驶技术的大人来说，汽车，是我们的好帮手，能够让我们迅速到达目的地的工具。
没有一个成熟的大人会摒弃汽车，这种很好的代步工具。
然而，却见很多房产投资者，持有出租屋的时候，不用任何贷款。完全摒弃债务。
为什么房产投资者，
一定给房产加入债务？
无论在美国还是在中国，通货膨胀（inflation）基本上是一个大概率事件。政府多印钞票，不加节制，这是不争的现实。几十年前， 在中国， 8000人民币可以买得起北京三环内一平米的房子。现在，即便房子再降价，也不可能回到那个价位。几十年前，美国的牛奶是1美元一加仑。现在，我不指望有那个低价位的牛奶了。
你以为你现金买的房子能抵挡住通货膨胀吗？
试想你现在手头有10万美元。假设以目前的价位， 你能买一吨的黄豆。 现在，你用10万美元现金，在美国某地买了一套房子。
N年后，通货膨胀，一吨黄豆要20万美元才能买到了。 你的房子也升值了，也价值20万美元了。 假设你卖掉那套房子，你还能买得起那价值20万美元的一吨黄豆吗？
结果是，你买不起了。当你卖掉20万美元的房产的时候，你还要支付房产经纪人的费用，还要付税。 所以，你到手的钱就不值20万美元了，你就买不起那一吨的黄豆了。
那我们如果加入好债务呢？还是那10万美元，现在我们买两套10万美元的房子。每套房子我们有5万美元的债务 （贷款）。而且，我们加的是好债务。我们保证每套房子都有正的现金流。
过了N年之后，通货膨胀，你的房子价值20万美元了。 购买一吨黄豆也需要20万美元。这时候，你再卖掉这两套房子，还能买得起这一吨黄豆吗？
答案是， 你买得起，而且还有盈余。 10万美元的房子增值到了20万美元。 卖掉这两套房子，你一共到手40万， 减去10万美元的债务，还剩30万美元。 30万美元去除掉税务和跟房产中介的费用， 你大约能到手27万美元。所以，你可以买得起价值20万美元的黄豆。
说到这儿，也许你会说：
“
房博士，你说的不对啊。40万美元减去10万美元债，还要减去10万美元债N年内总共缴纳的利息。你借的债务是要支付利息的呀。
”
你说对了。你借债买入房产。债务是要支付利息的。但是，我说我们加的是好债务。
所谓的好债务，是指能让钱放入你口袋的债务。也就是说，你用你的房产抵押贷款。你房产所带来的收益，要大于你债务的支出。这两者之间差异越大越好。最好的情况是，相对于全款买房，有了好债务后，反而让你的现金回报率增加了。
所以在计算收益的时候，我们就不需要计算，因为债务而缴纳的利息了。 在以上的公式中，我们还没有计算每月的正现金流的收益。如果考虑上，我们的收益会更高。
以上例子说明，不是你的资产让你抵抗通货膨胀， 财富增值。而是你购入的好债务，让你能抵抗通货膨胀，让你的资产增加。
总结：
让你能够抵挡通货膨胀，财富增加的，不是你的房产。而是以房产做抵押，购入的好债务。好债务让你跟政府站在统一战线上。
好债务是让更多的钱进入你口袋的债务。相对于全款买房，有了好债务后，反而让你的现金回报率增加了。
债务是一种工具。在使用这种工具前，需要学习。不然灾难无穷。如同开车，需要学习驾驶技术。使用债务这种利器，也需要学习专业知识。在买房子之前，知道最多能加多少债务，如何加债务，如何优化各种债务，让投资更安全。