没钱/很少的钱如何开始地产投资(续篇)

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作者:Lotus

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9: Seller Financing 卖家作为”银行”提供贷款给买家
卖方提供贷款给买家,买家不用去经过其他银行或贷款机构的重重审核。
只需要和卖方达成一致,双方满意就可以签合同。关于首付 和利息,也都是
双方协商的结果来定。
有些时候,卖方甚至同意让买方通过体力劳动(修缮房屋) 来换成一部分的钱。

10: Subject to the Mortgage: 这个和seller financing 很相似,
举个简单例子: 卖方遇到了一些不幸事件在生活中,然后手上还有一部分贷款8万没还清,ARV=130K,
每个月需要还贷款525美金 ,卖方现在无法还钱给银行种种原因。卖方在生活中被卡住了动弹不得。
作为买方,我可以去和卖方谈:

作为买方拿到deed,这个贷款依然还在卖方名下(因为很多银行是不允许换名字到买方名下的) ,我会继续每个月
帮卖方还525美金给银行的8万贷款,然后和卖方签一个2万的10年 付清,0利息的promissory note.
谈完后在closing之前,作为买方我会给银行发一封certified letter with a return receipt,让银行签字回复我。
信里写清我会拿到deed subject to the mortgage,我现在通知你们银行。如果银行拒绝,我就会再去和卖方说:
银行现在要default你,你想要聊聊其他可能性option么?
通常来说 银行的主要目的是收到每个月的还款,银行不想要房子。
这件事的确有风险,但是值得一试,因为作为买方,如果我把这个房子出租950一个月,
扣除每个月525的贷款+其他expense之后,也许我还能剩下100 每个月.与此同时我依然可以做rent to own给租客,
举例如果 5年之后如果我卖掉房子卖价为130K, 付清我跟卖方的2万的Note+剩余的银行贷款7万多,我依然有可能
盈利3万多。如果5年内租金上涨,房价上涨,那么我有可能最终盈利更多。

11: Wholesaling 大折扣 房屋批发商
作为批发商 意味着你得去找到 有巨大折扣的房子,然后快速的转手卖掉 (通常卖给想捡便宜的爱好者)
多数情况下,你只需要很少的金额开始,然后依然可以盈利。
有2种批发商,一种叫Wholesaling:你签下购买合同或者在转卖之前已经买完了。
另一种叫Bird Dog:你的投资人买下你找到的巨大折扣房,你只挣个中间的服务费。
很多人起步时第一年先做bird dog,然后慢慢扩大。
但是,做批发商这件事 并不是适合所有的新投资人。因为做批发商这件事需要 很好的销售技巧,也需要非常
擅长市场营销(marketing),然后依然要做好收到很多拒绝信的准备。然后如果你真的很擅长销售,去尝试
开始做一个房产中介(Realtor)反而是件风险更低和更简单的事,在做房产中介的过程中慢慢加入批发商这个部分。
P.S: 地产学堂的找deal 课 非常适合新手想入门 尝试当批发商的朋友们去学

12:Borrow your down payment 借来首付款
这是一个不怎么被推荐的方法。但是如果你能够谨慎小心,并且快速还掉借来的款,那么也可以作为一个方法。
举例1:如果你有HELOC (home equity line of credit),从自住房里套出款来,那么你就有了下一个投资房的
首付款 或者整个投资房的价值 取决于有多少。 然后你每个月赚到的租金和你的存款可以拿来还HELOC。

举例2:你可以从你的401K退休户头借到5万美金,但是你需要付你自己利息+ 你要在指定的时间段内还回去。
不过付给你自己利息好过付给银行利息。

P.S:地产学堂里上课,一起组队参加比赛结识新朋友,也可能让你找到靠谱合伙人哦

13: BRRR Strategy 买-装修-出租-重新贷款-重复 策略
Buy- Remodel-Rent-Refinance-Repeat

步骤:

  • 买一个修缮完后能有价值潜力的房子,通常人们会选用短期借贷得到资金来源
    比如现金,line of credit,私人借贷,hard money loan
  • 装修房子去让房子增值,让房子达到可以出租的状态。
  • 把房子租出去给合适的租客(达到你预期的租金)
  • 重新贷款把钱套出来
  • 重复这个过程不断滚动赚钱。
P.S: 地产学堂的找deal 课,flip课,远程投资课(分析市场和区域)里面很多知识点都可以
帮助大家更好的完成这个策略


14:Bird dog
略展开一点讲Bird dog,在刚开始的时候,你可以练习寻找很好的deals给有经验
的投资者,你去市场里淘沙找到合适的好deal 然后指给投资者们看。你可以在家
工作,只是需要你的时间和精力去找寻筛选。你最好也有个房产中介证,然后专攻
投资人买家群体(而不是整个市场的买家群体)
策略也很简单:1 你能找到好的deal ; 2:你能找到活跃的有钱投资人买家们

“Bird-dog雖然由bird和dog這兩個名片語成,中間用連字號聯接,但是它卻可以作動詞用。確實有一種狗
叫做bird dog,專門被訓練來幫助獵人發現野雞、鵪鶉之類的飛禽獵物。 Bird dog有特別敏銳的眼力和嗅覺,
每當它發現躲藏在樹叢草堆裏的獵捕對象時,就全神貫注地靜止不動,把眼睛鼻子直指向獵物的藏身之處。
這一來就引起了獵人的 警覺,幫他們發現獵捕對象。這可能就是bird-dog這個習慣用語的出典。按字典的說法,
大約在1930年前後, bird dog這個片語成為習慣用語,用來指被委派觀察某一活動以便隨時發現問題的人。
(网络摘抄这个词的来源)

P.S: 参加地产学堂的淘沙俱乐部,好deal 早知道~

15:Real estate agent 地产中介
变成房产中介是一个很好的方式让你了解整个程序 和地产市场。每个州略有不同。
每个你挂靠的broker公司 运作形式也会略不同,找到一个你觉得舒服的适合你的。
你也可以付费加入本地的Association of Realtor ,和进入Multiple Listing Service 看到房源信息。

16:Leasing agent 租房中介
作为租房中介,你帮助房东找到合适的租客,通常你能挣半个月或者一个月的房租作为酬金。
在做这个工作的同时,你可以学习到如何筛选租客,这是一个非常有用的技能对于以后你自己做房东。
你可以和不同的房产管理公司合作,也可以和独立的一个个的房东合作。
 
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