作者：Charlene
过去几年关注了不少我们村的法拍屋， 少不了要做Due diligence, 有时自己去查， 但主要还是通过title company 查比较放心。我遇到的liens有：mortgage(s), tax, child support, special assessments, utilities, and judgements 等。 与title company的Vicki交流中学到了一些知识， 现在回顾和总结一下这些年我碰到的那些Liens。
Case 1：Judgement not listed on the Lis Pendens
3363 Dale road: 这个房子2013 年的时候差点被Anchor Bank FSB foreclosure。2017 年1月份Old National Bank启动拍卖程序， 11月初正式法拍，价格给拍得挺高的， 我没拿到。
图1-左 显示了Plantiff and defendants. 同往常一样， 我还是找Title company的Vicki 帮我查一下有哪些Liens.
，
图1
Vicki: “We are showing the original mortgage and Lis Pendens, but also a small claims judgment in favor of Old National Bank that is NOT listed on the Lis Pendens. (Case No. for the judgment is 2016SC001921). Property taxes are paid.”
问: If I buy the property, do I need to pay for this judgement?
答: You do not need to pay now, but you will need to take care of it when you sell the house. However, judgments expire after 10 years IF they are not redocketed or refiled.
我自己去查的时候，通常先查男主人， 如果没有发现什么judgements， 很有可能就没有去查女主人了。Title公司查到的这个small claim $4895, 正是女主人欠 Anchor Bank FSB的，但没有在Defendants里，所以如果只查男主人， 这个欠款就会错过了。法拍结束后， 这个judgement会跟着房子， 买家过户时不需要交， 但将来卖房时需要交了才有办法过户， 除非是10年以后才卖房且Anchor Bank FSB忘了redocket or refile the case。
夫妻并不一定只有共同的债务，房产证上每个人都得仔细查一遍。
我想提醒大家一下，客欠租走法律程序，如果没有docketed the case (我们这里docketing fee 就$5, 图1-右)， 就不会成为有效的lien。同样的， 10年后要记得交点钱重新docketed一下。万一将来哪天房客继承了一笔遗产，就是天上掉下了个馅饼让你接：你会收到房客欠你的房租。几块钱的docketing fee 还是值得的， 只是十年后还记得住不是件容易的事。
Case 2： Federal tax liens
3390 Whispering Pines： 这是一个1989年建的multi-level的房子。房主欠了近$40,000 的Federal Tax Lien。2019年7月这个房子被法拍，起拍价接近$182,000, 没有人买。Vicki说,“Tax liens are tricky. If you were to purchase a property at sheriff’s sale with a federal tax lien against the prior owner, we would actually show the federal tax lien on the title work because of the government’s rights for at least 120 days. There isn’t a whole lot you can do with federal tax liens until the 120 days expires—and that’s after the sheriff’s sale.”
这次银行委托报起拍价的是Attorney Jim Moldenhauer （Moldenhauer Law Office 715-835-7677）。 拍卖结束时我问该律师如果买了这个房子， 买家怎么处理这个联邦税， 他说他公司经常代理这种case,可以帮忙办理减免法拍屋相关的联邦欠税， 但必须先等90-120天。取决于欠款的数目，通常可以减免挺多的，有时只要交一小部分。听起来欠联邦税也不是太大的问题， 如果法拍后120天内没人来找你， 过了120天这个lien就“go away”了。如果IRS来讨钱， 赶紧找律师, 好像费用也不是很高（忘了他说的数目了）。
后来看到在这个房子网上拍卖, 估计是价格没达 到reserved value, 银行收回去装修。 上个月2号（10月2号）在MLS上listed at $310,000。 一年前拍卖要18万没卖出，现在要卖31万， 有点高。一周前降了$15000。在agent remarks 里看到， “This is a Fannie Mae HomePath property. Seller has directed that all offers on this listing be made online on HomePath.com.”
Case 3. Judgement 我没查到, 但Title company找到了
这个房子有2个defendants， 其中一个是个small claim judgement LVN Funding LLC （图2）.
(图2)
LVNY Funding LLC 这个judgement在defendant list上， 不用付。但有一个judgment from “The CACH, LLC”大约$800， 我自己没查到，但Vicki查到了。Vicki说我不用付这个钱，因为 “It was not docketed, therefore does not apply.”
Case 4: Child Support Lien
1231 Maleda Dr: 这是一个3卧2卫2车库的ranch, 看上去挺不错的， 得知欠了近4万的Liens, 放弃了。Vicki告诉我，“There is one judgment that is listed on the Lis Pendens and three that are not, along with a child support lien. Those items not listed on the Lis Pendens would show on your owner’s policy.”
（图3）
问：1) Will the other mortgage disappear after the sale?
答: Yes, the 2nd mortgage holder was notified of the foreclosure and listed on the Lis Pendens (应该是图3 defendant里的HUD).
问：2) what is the total of the three judgements on the property that are not on the Lis Pendent?
答：The three judgments not on the Lis Pendens total $10318.17 prior to any interest or penalties (我自己只查到其中的1个，另外2个没查到).
问:3) Does the child support lien show the amount?
答：The child support lien shows a total of $29216.00. These items are not necessarily the same individual as the current owners—they have the same name so we have to show them unless the owners sign an affidavit saying it is not them. 这个我自己没有查到这个lien, 让seller签字恐怕难度有点大，怎么联系到两前屋主都是个问题。
Case 4 Judgement filed after Lis Pendens date
720 2ND STREET EAST：这个房子有一个judgment 是 Jefferson Capital Systems 和 一个Child Support Lien这两个都在defendant里图4-左）， 这2个liens法拍结束后自动取消，买家不用考虑。
还有一个judgment （图5， filed on 3-24-2017）是在Lis Pendens date (06-20-2016, 图4-右) 之后filed的， 可以忽略， 虽然没有在defendant list上，买家没有责任。
，
图4
（图5）
Judgements filed after the Lis Pendens date 对法拍屋的买家没有影响。
Case 5: Special assessment and utility
这方面的欠款， 法拍之前title company 没查， 我自己也查不了， 因为city只允许owner查寻。closing时补交欠的水费挺常见的， 有时好几百呢。
买Foreclosure房产之前如何查Lien, 芝加哥的李正文博士在北美地产学堂里分享时给了详细的回答: “具体的网站每个county都不一样，你要在你所在地的county 去查，实在不行的话，你去recorder of deed的department去跑一趟，问一问有什么具体的网站可以查这种online records。你去local的department查其实是最保险的，但是很多时候你时间上面浪费不起，每个county 不一样。”
法拍屋常常出现拍卖时sheriff宣布取消，前期工作都白费了， 特别是Title 公司，让人白忙乎有点不好意思。想过是否可以自己去而不需要每次麻烦别人，可就像前面提到的，我发现有几次她们查到的liens我没有找到，自己查还是不太放心。Federal tax lien 如果在法拍过户后过了120天就自己消失了。如果120天内IRS来讨钱，可以找个律师帮忙申请减免。Child support lien不知道怎么处理。买到的水费或special assessment没有商量余地，乖乖掏钱。
过去几年关注了不少我们村的法拍屋， 少不了要做Due diligence, 有时自己去查， 但主要还是通过title company 查比较放心。我遇到的liens有：mortgage(s), tax, child support, special assessments, utilities, and judgements 等。 与title company的Vicki交流中学到了一些知识， 现在回顾和总结一下这些年我碰到的那些Liens。
Case 1：Judgement not listed on the Lis Pendens
3363 Dale road: 这个房子2013 年的时候差点被Anchor Bank FSB foreclosure。2017 年1月份Old National Bank启动拍卖程序， 11月初正式法拍，价格给拍得挺高的， 我没拿到。
图1-左 显示了Plantiff and defendants. 同往常一样， 我还是找Title company的Vicki 帮我查一下有哪些Liens.
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Vicki: “We are showing the original mortgage and Lis Pendens, but also a small claims judgment in favor of Old National Bank that is NOT listed on the Lis Pendens. (Case No. for the judgment is 2016SC001921). Property taxes are paid.”
问: If I buy the property, do I need to pay for this judgement?
答: You do not need to pay now, but you will need to take care of it when you sell the house. However, judgments expire after 10 years IF they are not redocketed or refiled.
我自己去查的时候，通常先查男主人， 如果没有发现什么judgements， 很有可能就没有去查女主人了。Title公司查到的这个small claim $4895, 正是女主人欠 Anchor Bank FSB的，但没有在Defendants里，所以如果只查男主人， 这个欠款就会错过了。法拍结束后， 这个judgement会跟着房子， 买家过户时不需要交， 但将来卖房时需要交了才有办法过户， 除非是10年以后才卖房且Anchor Bank FSB忘了redocket or refile the case。
夫妻并不一定只有共同的债务，房产证上每个人都得仔细查一遍。
我想提醒大家一下，客欠租走法律程序，如果没有docketed the case (我们这里docketing fee 就$5, 图1-右)， 就不会成为有效的lien。同样的， 10年后要记得交点钱重新docketed一下。万一将来哪天房客继承了一笔遗产，就是天上掉下了个馅饼让你接：你会收到房客欠你的房租。几块钱的docketing fee 还是值得的， 只是十年后还记得住不是件容易的事。
Case 2： Federal tax liens
3390 Whispering Pines： 这是一个1989年建的multi-level的房子。房主欠了近$40,000 的Federal Tax Lien。2019年7月这个房子被法拍，起拍价接近$182,000, 没有人买。Vicki说,“Tax liens are tricky. If you were to purchase a property at sheriff’s sale with a federal tax lien against the prior owner, we would actually show the federal tax lien on the title work because of the government’s rights for at least 120 days. There isn’t a whole lot you can do with federal tax liens until the 120 days expires—and that’s after the sheriff’s sale.”
这次银行委托报起拍价的是Attorney Jim Moldenhauer （Moldenhauer Law Office 715-835-7677）。 拍卖结束时我问该律师如果买了这个房子， 买家怎么处理这个联邦税， 他说他公司经常代理这种case,可以帮忙办理减免法拍屋相关的联邦欠税， 但必须先等90-120天。取决于欠款的数目，通常可以减免挺多的，有时只要交一小部分。听起来欠联邦税也不是太大的问题， 如果法拍后120天内没人来找你， 过了120天这个lien就“go away”了。如果IRS来讨钱， 赶紧找律师, 好像费用也不是很高（忘了他说的数目了）。
后来看到在这个房子网上拍卖, 估计是价格没达 到reserved value, 银行收回去装修。 上个月2号（10月2号）在MLS上listed at $310,000。 一年前拍卖要18万没卖出，现在要卖31万， 有点高。一周前降了$15000。在agent remarks 里看到， “This is a Fannie Mae HomePath property. Seller has directed that all offers on this listing be made online on HomePath.com.”
Case 3. Judgement 我没查到, 但Title company找到了
这个房子有2个defendants， 其中一个是个small claim judgement LVN Funding LLC （图2）.
(图2)
LVNY Funding LLC 这个judgement在defendant list上， 不用付。但有一个judgment from “The CACH, LLC”大约$800， 我自己没查到，但Vicki查到了。Vicki说我不用付这个钱，因为 “It was not docketed, therefore does not apply.”
Case 4: Child Support Lien
1231 Maleda Dr: 这是一个3卧2卫2车库的ranch, 看上去挺不错的， 得知欠了近4万的Liens, 放弃了。Vicki告诉我，“There is one judgment that is listed on the Lis Pendens and three that are not, along with a child support lien. Those items not listed on the Lis Pendens would show on your owner’s policy.”
（图3）
问：1) Will the other mortgage disappear after the sale?
答: Yes, the 2nd mortgage holder was notified of the foreclosure and listed on the Lis Pendens (应该是图3 defendant里的HUD).
问：2) what is the total of the three judgements on the property that are not on the Lis Pendent?
答：The three judgments not on the Lis Pendens total $10318.17 prior to any interest or penalties (我自己只查到其中的1个，另外2个没查到).
问:3) Does the child support lien show the amount?
答：The child support lien shows a total of $29216.00. These items are not necessarily the same individual as the current owners—they have the same name so we have to show them unless the owners sign an affidavit saying it is not them. 这个我自己没有查到这个lien, 让seller签字恐怕难度有点大，怎么联系到两前屋主都是个问题。
Case 4 Judgement filed after Lis Pendens date
720 2ND STREET EAST：这个房子有一个judgment 是 Jefferson Capital Systems 和 一个Child Support Lien这两个都在defendant里图4-左）， 这2个liens法拍结束后自动取消，买家不用考虑。
还有一个judgment （图5， filed on 3-24-2017）是在Lis Pendens date (06-20-2016, 图4-右) 之后filed的， 可以忽略， 虽然没有在defendant list上，买家没有责任。
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图4
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Judgements filed after the Lis Pendens date 对法拍屋的买家没有影响。
Case 5: Special assessment and utility
这方面的欠款， 法拍之前title company 没查， 我自己也查不了， 因为city只允许owner查寻。closing时补交欠的水费挺常见的， 有时好几百呢。
买Foreclosure房产之前如何查Lien, 芝加哥的李正文博士在北美地产学堂里分享时给了详细的回答: “具体的网站每个county都不一样，你要在你所在地的county 去查，实在不行的话，你去recorder of deed的department去跑一趟，问一问有什么具体的网站可以查这种online records。你去local的department查其实是最保险的，但是很多时候你时间上面浪费不起，每个county 不一样。”
法拍屋常常出现拍卖时sheriff宣布取消，前期工作都白费了， 特别是Title 公司，让人白忙乎有点不好意思。想过是否可以自己去而不需要每次麻烦别人，可就像前面提到的，我发现有几次她们查到的liens我没有找到，自己查还是不太放心。Federal tax lien 如果在法拍过户后过了120天就自己消失了。如果120天内IRS来讨钱，可以找个律师帮忙申请减免。Child support lien不知道怎么处理。买到的水费或special assessment没有商量余地，乖乖掏钱。