淘沙找房，湾区哪些地区值得投资 - 北美地产学堂 BBS 淘沙找房，湾区哪些地区值得投资 房博士
作者：Christine、Bayfamily
Lliy写在前面：最近一直在关注湾区的房子，东湾是计划搬过去，疫情期间，市场上房子的确冰冻了一段时间，但5月初就开始活跃起来了。一个San Roman高尔夫球场的房子，在市场上36 天，当时差不多 180万之内可以买下来，但5月初就被一个买家以 185万美元 Full Price 拿下。据经纪人讲，最近南湾的很多经纪人开始打电话过来，客户要看东湾的房子。
地产学堂6群有个群友在群里问大家建议，San Roman 100万美元的房子，要出offer，他的经纪人建议加价 $8000，remove all contingency，他担心拿不到，计划高于出价 $10000，群里其他州的朋友很惊讶，remove all contingency是最大的让步了。
这个房子还是一个小平层，4个卧室、2 个厕所，虽然 remodel了，但这个价位在 Irvine也能买到不错的新房子了。我私下和群友聊了一下，他很紧张，担心我是他的竞争对手，说之前已经经历了几次出offer 没有拿到的情况。我也比较了周边的房子，的确 $100万美元左右的房子，基本几天就pending。看来刚需房还是要尽快下手。
最近看了两篇文章，都是湾区最近趋势以及租金下降人口迁移方面解读。所以我们就请来了Bayfamily 和 Christine 两位嘉宾来到北美地产学堂湾区淘沙俱乐部，他们围绕着“湾区哪些地区值得投资”这个话题分享了丰富的投资经验。
01
Christine，在湾区生活工作19年，2009年开始在湾区兼职做房东，从独立屋出租做起，近年转向商业地产，具有丰富的地产投资经验。
Christine和我们分享了她对近期湾区房地产投资机会的看法。
从上一次经济危机到2019年截止，美国经济已经持续扩张十年。在疫情发生前，大家对2020年这样一个大选年的经济预期都很乐观。然而，新冠疫情的出现，对美国的经济产生了非常大的震动，失业率飙升，完全打破了人们的预期。但对于投资者来说，这次疫情也给我们带来了低价买入的机会。
总体来看，Christine 认为，此次经济震荡带来的低价买入商业地产的机会多于低价买入住宅类物业。
为什么会这样说？
根据2000年-2018年美国地产中位价格曲线变化的数据，与住宅地产相比，美国商业地产的波动更大。
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从上图中，我们可以看到，在2001和2009 年这样的低谷，商业地产的价格跌幅要大大超过住宅地产。在经济下行时，住宅地产往往先于商业地产下跌。同样的，在经济复苏时，商业地产的反弹幅度也大大超过住宅地产。
本次的经济周期很可能和以往两次不同。商业地产首当其冲，受到的冲击会比较大，而由于政府部门推行了 forbearance program ，很难说住宅地产市场是否受会到巨大影响。
而触发房地产价格下调的因素有很多，Christine分享的一个考察的指标是贷款违约率 (property delinquency rate)。
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截止到目前，2020年美国平均住宅地产违约率为2.67%。与此相比，上一次经济危机的住宅地产贷款违约率一度达到了10%。由此看来，现在的贷款违约率还没有达到特别高的水平。如果疫情能够得到有效的控制，贷款违约率很可能不会继续增长。
和住宅地产相对应的是美国商业地产贷款（CMBS）的违约率。截止到2020年的3-4月 CMBS delinquency rate 还处在一个较低水平（2%）。
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然而该数据在2020年5月一越达到8%。在商业地产的细分市场里，受影响最大的是 Lodging （5月数据大约20%），其次是Retail （5 月数据超过10%）。预计该数据在6 月份还要升高很多。
Christine也提到，目前已经看到商业地产有些下跌趋势，预计随着疫情的蔓延，还会陆续产生很多商业地产的distressed sale。可以说，在酒店和零售地产板块，下跌的幅度越大，投资者的机会越多。
对于个人投资者如何入手商业地产投资，Christine跟大家分享了一些思路。
思路一，低价买入酒店并运营。这一操作需要雇佣专业的酒店运营团队来管理。
思路二，低价买入酒店并改造成其他用途的物业，例如，多单位公寓。这一操作同样需要专业团队进行rezoning，设计改造。这是一个工程量较大的策略，酒店的房间面积一般不大，很可能需要把两三个房间合并改造成一个公寓单位。每个单位都需要安装厨房、单独的heating system，并且要考虑停车位是否充足。如果不详细规划，控制成本，很可能单位造价要高于新建公寓。
随后，Christine又和我们分享了各类商业地产细分类别的特点。
零售商业地产这一类别又能细分为三个类型：大型shopping mall、big-box retail和 strip mall。
对于湾区地产的未来趋势，Christine也分享了自己的见解。他认为未来10-20年湾区房价依然看涨。
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原因有三。
一是湾区仍然是顶尖高科技公司的聚集地，高科技产业中心的地位在短期内不会改变。
二是在可见预期内，湾区房屋的供求关系依然是供不应求。随着高科技公司在湾区的扩张，湾区人口不断增加，但新住宅开工数量并不能满足需求。
三是利息的持续走低。未来一段时间美国预期都会保持低利息的政策，但是，未来湾区房价的涨幅也很难重复过去10-20年的辉煌。这是由于利息继续走低的空间不大，湾区人口增长也已经放缓。在输入人口中移民占多数，随着美国当局移民政策的收紧，加上加州的政策法规和税收对房东乃至其他small business owner都很不友好。现任总统推出的新的税法改革添加了贷款抵税上限，对高房价地区也不利。
之后，Christine 分析了湾区住宅地产的投资机会。
她认为，首先，随着这次的失业浪潮，蓝领人群失业居多，100万以下低价房的出现机会可能会更多。其次，经过此次疫情，湾区几个大型科技公司纷纷推出了允许员工居家办公的政策。曾经备受青睐、房价涨幅最高的交通房区域市场可能会有所冷却，大批高收入科技公司职员，可能会更愿意搬到远一点的地方，用同样的钱买到更大更新的房子，也能拥有更好的学区。
总而言之，Christine 认为目前的形势仍然不算十分明朗，我们还未完全控制住病毒，存在诸多不确定性。她个人倾向于持币继续观望，最糟糕的情况可能还未到来。
02
Bayfamily，著有《会走路的钱》，文学城投资理财版版主，人气博主。贝版在他多年的理财博客和著作里翔实的记录了，他作为普通上班族10年积累1千万财富的投资历程。其中包括，他在08年经济危机大潮中激流勇进，抄底湾区房地产，稳步实现财富自由；再到近年转战数字货币投资领域的经历，启发和引领了众多投资理财爱好者。
嘉宾贝版，根据他在湾区生活工作多年的经验和观察，总结出在湾区工作的通勤上班族逐步从三藩市向外迁移的几条路线：
• 由湾区中心向Fremont、Pleasanton方向移动
• 趋向San Ramon、Dublin 和 livermore 周边
• 向更东边的Tracy方向迁移
• 南 San Jose、Evergreen、Almaden 等地区热度增加
• East Palo Alto、Oakland 也是热门地区
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贝版指出，截止目前，湾区的SFH房价还没有发生下跌，4月的数据比去年同期依然有小幅上升。与之相对应的，Condo价格也略有上扬，这其实和许多人的预期相反。这一现象的原因主要是，供应量的减少。
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回顾2008年的经济周期，彼时，房价在稳步上涨数年后进入了一个3-4年的休整期，这期间，房价一直保持着相对平稳的状态。类似的，美国房市从2012年的经济复苏到现在也始终保持了一个增长的趋势，这也说明在未来一段时间，美国的房价大概率会进入一个缓冲期，市场很可能持平一段时间，这将会是房东们比较辛苦的一个时期。这段时期房产投资还需保持谨慎，并做相应的策略调整。
贝版也引用了一系列数据，来分析目前的房市走向：
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例如，2020年new listing 相比去年跌幅40%，active listing 大幅下降32%，listing accepting offers rate 一直低于100%并持续走低，这预示了一个较为冷却的房产交易市场。预计distress property 也许会在7-8月后渐渐出现，机会正在向我们走来。
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此外，贝版也提到，未来一段时间的利率仍会保持在较低水平，更进一步的说，现在到未来十年可能都会持续保持较低利率。
WFH政策对于湾区房价的影响，贝版引用了Redfin的一个调研。
该数据表明，在2020年，有72%生活在三藩市的居民在Redfin上搜索了三藩市区以外的房子，比去年同期增加了67.8%，这说明人们开始考虑搬到更加非中心地区生活。贝版预测，疫情对美国住宅价格一定会有影响，失去的6万份工作不会很快恢复，很可能要反复一段时间。
他列举了2010年到现在，湾区增加了80万份工作机会，大多是高质量高收入的白领工作机会。
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贝版建议，投资者不要因为眼前的失业率攀升而对住宅地产投资望而却步。
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另外，贝版也认为，房价上涨的总趋势不会变，更多的gentrification也会在湾区发生。
而这一现象最早从三藩市区开始，整个湾区很可能都会经历这个过程。投资者可以在，现在稍差但是正在或预期会逐步变好的区域搜寻投资机会，前提是这些区域对于投资者来说能够掌控。
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相比高价位和中等价位房产，在较差区域的低价房，下跌最深，反弹也最快，具有较高风险。建议可以多关注中等价位的房子，并避免特别糟糕的社区。
最后，Bayfamily对湾区房市的总结：
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短短一个半小时的分享，让大家对湾区的房产投资有了全新的了解，愿大家收获满满，投资顺利！
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作者：Christine、Bayfamily
Lliy写在前面：最近一直在关注湾区的房子，东湾是计划搬过去，疫情期间，市场上房子的确冰冻了一段时间，但5月初就开始活跃起来了。一个San Roman高尔夫球场的房子，在市场上36 天，当时差不多 180万之内可以买下来，但5月初就被一个买家以 185万美元 Full Price 拿下。据经纪人讲，最近南湾的很多经纪人开始打电话过来，客户要看东湾的房子。
地产学堂6群有个群友在群里问大家建议，San Roman 100万美元的房子，要出offer，他的经纪人建议加价 $8000，remove all contingency，他担心拿不到，计划高于出价 $10000，群里其他州的朋友很惊讶，remove all contingency是最大的让步了。
这个房子还是一个小平层，4个卧室、2 个厕所，虽然 remodel了，但这个价位在 Irvine也能买到不错的新房子了。我私下和群友聊了一下，他很紧张，担心我是他的竞争对手，说之前已经经历了几次出offer 没有拿到的情况。我也比较了周边的房子，的确 $100万美元左右的房子，基本几天就pending。看来刚需房还是要尽快下手。
最近看了两篇文章，都是湾区最近趋势以及租金下降人口迁移方面解读。所以我们就请来了Bayfamily 和 Christine 两位嘉宾来到北美地产学堂湾区淘沙俱乐部，他们围绕着“湾区哪些地区值得投资”这个话题分享了丰富的投资经验。
01
Christine，在湾区生活工作19年，2009年开始在湾区兼职做房东，从独立屋出租做起，近年转向商业地产，具有丰富的地产投资经验。
Christine和我们分享了她对近期湾区房地产投资机会的看法。
从上一次经济危机到2019年截止，美国经济已经持续扩张十年。在疫情发生前，大家对2020年这样一个大选年的经济预期都很乐观。然而，新冠疫情的出现，对美国的经济产生了非常大的震动，失业率飙升，完全打破了人们的预期。但对于投资者来说，这次疫情也给我们带来了低价买入的机会。
总体来看，Christine 认为，此次经济震荡带来的低价买入商业地产的机会多于低价买入住宅类物业。
为什么会这样说？
根据2000年-2018年美国地产中位价格曲线变化的数据，与住宅地产相比，美国商业地产的波动更大。
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从上图中，我们可以看到，在2001和2009 年这样的低谷，商业地产的价格跌幅要大大超过住宅地产。在经济下行时，住宅地产往往先于商业地产下跌。同样的，在经济复苏时，商业地产的反弹幅度也大大超过住宅地产。
本次的经济周期很可能和以往两次不同。商业地产首当其冲，受到的冲击会比较大，而由于政府部门推行了 forbearance program ，很难说住宅地产市场是否受会到巨大影响。
而触发房地产价格下调的因素有很多，Christine分享的一个考察的指标是贷款违约率 (property delinquency rate)。
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截止到目前，2020年美国平均住宅地产违约率为2.67%。与此相比，上一次经济危机的住宅地产贷款违约率一度达到了10%。由此看来，现在的贷款违约率还没有达到特别高的水平。如果疫情能够得到有效的控制，贷款违约率很可能不会继续增长。
和住宅地产相对应的是美国商业地产贷款（CMBS）的违约率。截止到2020年的3-4月 CMBS delinquency rate 还处在一个较低水平（2%）。
image.png 189kB
然而该数据在2020年5月一越达到8%。在商业地产的细分市场里，受影响最大的是 Lodging （5月数据大约20%），其次是Retail （5 月数据超过10%）。预计该数据在6 月份还要升高很多。
Christine也提到，目前已经看到商业地产有些下跌趋势，预计随着疫情的蔓延，还会陆续产生很多商业地产的distressed sale。可以说，在酒店和零售地产板块，下跌的幅度越大，投资者的机会越多。
对于个人投资者如何入手商业地产投资，Christine跟大家分享了一些思路。
思路一，低价买入酒店并运营。这一操作需要雇佣专业的酒店运营团队来管理。
思路二，低价买入酒店并改造成其他用途的物业，例如，多单位公寓。这一操作同样需要专业团队进行rezoning，设计改造。这是一个工程量较大的策略，酒店的房间面积一般不大，很可能需要把两三个房间合并改造成一个公寓单位。每个单位都需要安装厨房、单独的heating system，并且要考虑停车位是否充足。如果不详细规划，控制成本，很可能单位造价要高于新建公寓。
随后，Christine又和我们分享了各类商业地产细分类别的特点。
零售商业地产这一类别又能细分为三个类型：大型shopping mall、big-box retail和 strip mall。
- Big-box retail 是指大面积（10万SF以上），single tenet 的商业地产类型。由于一直以来都在承受 online shopping 的冲击，Big-box retail 和 shopping mall在疫情发生前就已经出现下坡路的态势。买入这些地产往往需要做好re-development/repurrpose，才能有合适的退出机制，以达到长期滚动投资的目的。
- Strip mall物业的租客生意受online business影响较小，但很多business ，例如， dental、fitness center、afterschool activity等行业受疫情冲击也很大，未来不好作出判断。
对于湾区地产的未来趋势，Christine也分享了自己的见解。他认为未来10-20年湾区房价依然看涨。
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原因有三。
一是湾区仍然是顶尖高科技公司的聚集地，高科技产业中心的地位在短期内不会改变。
二是在可见预期内，湾区房屋的供求关系依然是供不应求。随着高科技公司在湾区的扩张，湾区人口不断增加，但新住宅开工数量并不能满足需求。
三是利息的持续走低。未来一段时间美国预期都会保持低利息的政策，但是，未来湾区房价的涨幅也很难重复过去10-20年的辉煌。这是由于利息继续走低的空间不大，湾区人口增长也已经放缓。在输入人口中移民占多数，随着美国当局移民政策的收紧，加上加州的政策法规和税收对房东乃至其他small business owner都很不友好。现任总统推出的新的税法改革添加了贷款抵税上限，对高房价地区也不利。
之后，Christine 分析了湾区住宅地产的投资机会。
她认为，首先，随着这次的失业浪潮，蓝领人群失业居多，100万以下低价房的出现机会可能会更多。其次，经过此次疫情，湾区几个大型科技公司纷纷推出了允许员工居家办公的政策。曾经备受青睐、房价涨幅最高的交通房区域市场可能会有所冷却，大批高收入科技公司职员，可能会更愿意搬到远一点的地方，用同样的钱买到更大更新的房子，也能拥有更好的学区。
总而言之，Christine 认为目前的形势仍然不算十分明朗，我们还未完全控制住病毒，存在诸多不确定性。她个人倾向于持币继续观望，最糟糕的情况可能还未到来。
02
Bayfamily，著有《会走路的钱》，文学城投资理财版版主，人气博主。贝版在他多年的理财博客和著作里翔实的记录了，他作为普通上班族10年积累1千万财富的投资历程。其中包括，他在08年经济危机大潮中激流勇进，抄底湾区房地产，稳步实现财富自由；再到近年转战数字货币投资领域的经历，启发和引领了众多投资理财爱好者。
嘉宾贝版，根据他在湾区生活工作多年的经验和观察，总结出在湾区工作的通勤上班族逐步从三藩市向外迁移的几条路线：
• 由湾区中心向Fremont、Pleasanton方向移动
• 趋向San Ramon、Dublin 和 livermore 周边
• 向更东边的Tracy方向迁移
• 南 San Jose、Evergreen、Almaden 等地区热度增加
• East Palo Alto、Oakland 也是热门地区
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贝版指出，截止目前，湾区的SFH房价还没有发生下跌，4月的数据比去年同期依然有小幅上升。与之相对应的，Condo价格也略有上扬，这其实和许多人的预期相反。这一现象的原因主要是，供应量的减少。
image.png 460kB
回顾2008年的经济周期，彼时，房价在稳步上涨数年后进入了一个3-4年的休整期，这期间，房价一直保持着相对平稳的状态。类似的，美国房市从2012年的经济复苏到现在也始终保持了一个增长的趋势，这也说明在未来一段时间，美国的房价大概率会进入一个缓冲期，市场很可能持平一段时间，这将会是房东们比较辛苦的一个时期。这段时期房产投资还需保持谨慎，并做相应的策略调整。
贝版也引用了一系列数据，来分析目前的房市走向：
image.png 313kB
例如，2020年new listing 相比去年跌幅40%，active listing 大幅下降32%，listing accepting offers rate 一直低于100%并持续走低，这预示了一个较为冷却的房产交易市场。预计distress property 也许会在7-8月后渐渐出现，机会正在向我们走来。
image.png 325kB
此外，贝版也提到，未来一段时间的利率仍会保持在较低水平，更进一步的说，现在到未来十年可能都会持续保持较低利率。
WFH政策对于湾区房价的影响，贝版引用了Redfin的一个调研。
该数据表明，在2020年，有72%生活在三藩市的居民在Redfin上搜索了三藩市区以外的房子，比去年同期增加了67.8%，这说明人们开始考虑搬到更加非中心地区生活。贝版预测，疫情对美国住宅价格一定会有影响，失去的6万份工作不会很快恢复，很可能要反复一段时间。
他列举了2010年到现在，湾区增加了80万份工作机会，大多是高质量高收入的白领工作机会。
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贝版建议，投资者不要因为眼前的失业率攀升而对住宅地产投资望而却步。
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另外，贝版也认为，房价上涨的总趋势不会变，更多的gentrification也会在湾区发生。
而这一现象最早从三藩市区开始，整个湾区很可能都会经历这个过程。投资者可以在，现在稍差但是正在或预期会逐步变好的区域搜寻投资机会，前提是这些区域对于投资者来说能够掌控。
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相比高价位和中等价位房产，在较差区域的低价房，下跌最深，反弹也最快，具有较高风险。建议可以多关注中等价位的房子，并避免特别糟糕的社区。
最后，Bayfamily对湾区房市的总结：
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短短一个半小时的分享，让大家对湾区的房产投资有了全新的了解，愿大家收获满满，投资顺利！
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