玩转短租(小投入高回报)系列2

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作者:Lotus

https://bbs.ourrea.com/d/637-1 此系列1

如何开始使用Airbnb套利

您无需成为房主或拥有大量资金即可开始使用Airbnb。实际上,列出您的第一套房产相关的成本非常低,因为我们用的是其他人的房产。
1.建立您的业务
如果您打算将投资组合扩展到大于3个,请从正确开展业务开始。建立坚实的基础和团队架构,以便高效有序的开展业务。
从法人实体(Legal entity)开始。对于大多数人来说,选择是建立一个LLC。LLC(有限公司)易于成立,易于管理,并提供有利的税收选择。
这样正确的开始 将有助于您以后找到更多物业。另外,有些物业管理公司不允许您在没有公司合约(corporate lease)的情况下进行租金套利。
盘点下您的资产,资源和人际网络。您可以利用什么来立即获得成功?不,您不需要数万美元。但是,如果您确实没有太多投资本金,我仍然鼓励您从小做起。
这个生意听上去非常诱人想让人一头栽进去,但是您必须首先熟悉整个运作流程。资本方面,您只需要几千就可开始。

2.建立团队
像任何优秀的企业主或房地产投资者一样,您需要一个优秀的团队。在一开始自己处理所有事情都很容易,但是一旦您开始扩大业务,您将需要团队支持。

您的核心业务团队应由您的会计师和律师组成。这两个团队成员将指导您一些常见的新手陷阱。
• 律师:您需要一个专门研究公司法(corporate law)和/或房地产(real estate)的人。如果他们自己也是房地产投资者或者有其他出租物业方面的个人经验,
那就更佳。
• 会计师:他们应该了解税收策略,并有过和房地产投资者合作的经验。

一旦你有了大于三个的物业,就该开始扩展您的团队了。以下是您需要的一些关键团队成员:

• 共同主持人co-host:此人是Airbnb社区的成员,他自己不控制任何物业,但可以帮助专职主人(host)管理现有物业。
您可以将它们视为您的私人物业管理专员,负责每日的运营。Airbnb允许您为共同主持人提供他们帮助您的每笔交易的利润的百分比。
• 清洁人员:一开始,您可以清洁自己的财产。但是,这非常耗时。您的选择是专业公司或个人或小型企业。通常私人类型的清洁人员更灵活成本更低,
而雇佣专业公司的成本更高(优点是效率更高更值得信赖)
除了这些主要成员之外,您最终还需要房地产经纪人,簿记员(bookkeeper),室内设计师,摄影师和总承包商(general contractor)。

3.做市场调查
进入Airbnb的大多数人都不会进行除Google搜索以外的任何市场调查-有的人甚至连google一下都不会做。仅仅因为您拥有一个不错的物业,并且您认为它在小镇中很受欢迎,但并不意味着它会成为一个成功的短租房。
您必须利用事实hard facts来找到镇上最赚钱的地区的房产。哪些子市场(submarkets),邮政编码和街道会为您带来最大的收益?如果您知道要寻找的是什么,Airbnb网站可以告诉您很多有关您感兴趣的市场的信息。
• 整个房屋。我们只整租一套,不分开租房间。全屋整租可为您带来更多收益。
• 最低每晚房费至少$ 100。此比率告诉您需求最多的物业位于何处。

接下来,检查地图上的清单集群(clusters of listings)。逐一检查它们以发现他们的规律/模式。
在这个特定的市场中客群的需求是什么?
寻找:
• 卧室总数目
• 便利设施,例如洗衣机/干衣机或空调
• 跟市区的距离或其他旅游景点
• 装饰风格。

您需要发现这些你关注的特定市场的详细信息,然后在您自己的业务策略中重复它们。
访客在您的城市喜欢谈论什么景点?它可能是海滩,公园,商店或酒吧。在最热门的Airbnb房源中,房源的评论中以及Google各种旅游网站查找信息。这将使您更好地了解在何处寻找物业。
接下来,计算您想挂出的房源的潜在获利能力并实际测试下需求。理想情况下,您希望在每月只有50%的入住率的时候就能获利-这是能否成功的晴雨表。

举个例子:假设您目标市场的每晚住宿费用为$ 200。十五天被预定(或大约50%的入住率),一个月可赚3,000美元。如果您的租金和所有支出为$ 2,000,那么您将净赚$ 1,000。这对于50%的占用率来说是相当不错的,甚至没有算进您会向客人收取的额外费用,比如说清洁费。

当您扩展Airbnb房源的时候,您可能会对以测试入住率和需求的付费工具感兴趣。不过,现在您可以在Airbnb网站上免费运行这些分析测试。去查看一些你的目标市场里的公开房源,然后看未来的1-2个月它们的被预定情况,这可以告诉您它们的实际出租运行情况如何。只需要去点击“check-in”你就能看到哪些日子还可以订房,哪些日子已订满。市场研究显然还有很多,但这足以开始。

4.找寻房源

当您的真实市场数据准确显示出哪些具体地区最赚钱,人们喜欢的房屋类型以及游客想要参观哪些景点,是时候寻找您的第一处房产了。
在线上有许多出租物业搜索工具,您可以使用任何一种自己喜欢的工具。我推荐Zillow。搜索您的市场,选择适用于您的指标的过滤器。
一旦您将搜索范围缩小到您正在考虑的准确市场或邮政编码之后,剩下的只是具体分析。在找到您喜欢的物业之前,您可能至少需要看过分析过50到100个出租物业,但是最终这些努力都会得到回报。
如果您想进一步缩小流程范围并降低前期成本,则可以专门搜索装修好的物业。
当然,您必须与房东坦白。如果他们不支持您在Airbnb上列出房产,就放弃另外寻找其他房产。

5.列出您的房产

列出您的房产很简单。只需选择“成为房东”(become a host),按照Airbnb页面上的说明进行操作即可。
您可以创建一个虚拟的超简单的户头来开始,然后晚些再来完成创建您的真实房产页面。
设置完成后,您可以创建时间表,设置对客人的要求并确定每日房价。Airbnb网站让这一切都易于使用。

6.优化您的listing 房屋页面

现在,您已经在Airbnb平台上挂出了房产,您可以开始优化房产资料页面以吸引更多客人。每个房产资料都有一个排名,该排名由Airbnb的内部算法确定,就像Google搜索结果一样。有许多已知的白帽子方法(white-hat methods)可以提高您房产的排名并吸引更多客人。
精美的图片至关重要。我们建议您聘请专业摄影师,这将花费几百美元。如果没有,那么至少学习一些有关照明和照片编辑的知识。您的图片是人们注意到的第一批东西。通常,游客会根据照片的质量和吸引力立即say Yes或No。

如果您想要精美照片和顶级房源的好范例,请单击“ Airbnb Plus”以查看您市场上最受好评的房产们。
您也可以从这些Airbnb Plus列表中收集更多的诀窍。他们在标题中使用了某些关键字吗?他们重点展示什么房间?
有没有醒目的室内设计模式一下子吸引人注意?尽力去模仿表现最好的热门房屋。进入Airbnb的很多人都只是自己
来干所有的事且并不专业,这就是为什么大多数人最终只收益平平。

7.自动化您的业务
成功建立一个每月产生几千美元的Airbnb投资组合非常棒,但是每周坚持工作100个小时来维持它肯定感觉不是很棒。我们踏入这行不是因为我们想让自己的工作量是其他人的两倍或三倍。我们投资是因为我们想要自由,控制权
和选择权。
建立适当的系统才能保证您以最小的努力和最大的收入来运营您的Airbnb业务。

设置好房屋页面后,您将负责基本的房屋管理任务和清洁。如果您的房东有物业经理,或者您是综合大楼的一套公寓,则您基本的物业管理需求是已经被包含了的。
如果没有,那么您将需要找到一个可以处理这些事情的优秀物业管理者。
您的清洁人员需要准确了解每次清洁时具体该做什么。他们还需要知道什么时候去。最好的方法是将您的Google日历与您的Airbnb日程表同步,然后与清洁人员共享“只读”(read-only)版本,以便他们可以访问日历但不能更改日历。
联合主持人(co-host)是您最强大的自动化工具。寻找一个您可以信任的人,这个人最好在酒店或房地产行业中拥有丰富的经验。此人将是您短租生意的形象代言人。他们将负责处理客人的问题并提供其他服务。可以将联合主持人视为您和您出租屋的内部Airbnb物业经理。
如果您在多个不同市场上都有大量的airbnb出租屋,那么您将拥有不止一位共同主持人,他们各自管理您投资组合的一部分。当您规模足够大的时候,您可以聘请一位资产经理,他们将负责整个监督和发展您的公司。

接下来,自动化入住过程。您是否真的想亲自开车到每个房屋并向每位客人致意?不您不愿意。为您的客人设计一个自助办理入住的流程就能避免这种负担。您可以将钥匙放在老式的锁盒中,就像房地产经纪人使用的那种一样,也可以使用智能锁。密码箱(lock box)的缺点是,如果您不更改密码,人们可能会丢失钥匙或几个月后回来抢劫您。好处:它们更便宜。智能锁提供了很多选项和更多安全功能,例如能够通过手机远程链接房产。一个流行的模型是August Smart Lock。您还可以提供临时密码,这些密码在客人离开后会过期,并允许您查看谁在何时访问该房屋。这为您提供了更多的控制和问责制(accountability)。

您还需要编写一份全面的房屋使用手册,并在预订时立即为客人提供访问权限。它应涵盖访客可能提出的每一个可能的问题,包括WiFi密码,门禁密码和当地景点的介绍,交通方式,紧急联系方式和共同主持人的联系信息。
本手册为客人提供了自给自足所需的一切。大多数人不想在您的房屋住宿时被打扰,就像他们用酒店时一样。所以尽量使他们无需太多努力即可轻松获得所需的东西很重要。

对于没有很多房地产经验或启动资金的人们来说,Airbnb创业是最好的模式之一,因为很多事情已经为您解决好了。
但是,如果您拥有这些东西,那就更好了,因为您将能够更快地启动和扩大业务。

如果您埋头苦干,您将在12-18个月内赚到6位数的收入。在大多数行业中,这几乎是闻所未闻的成功。

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