疫情下的云房东——不打无准备的仗

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作者:泡泡君

泡泡君,商业智能研究生,卧底在Fintech的投资爱好者,不喜欢房地产的吃货不是好摄影师。

01

全球疫情肆虐依旧,美国确诊Covid-19的人数逼近85万,死亡人数也近5万。这场疫情在美国迟迟没有迎来期待的拐点。政府的各项刺激政策,暂时止住了股市的暴跌,然而呼之欲出的复工计划却让疫情有可能“一波未平,一波又起”。

在刚刚举办的第一届北美地产投资论坛中,各位房地产界的资深投资人,都对未来的市场走向持保守的态度,认为当前的策略应该仍是“现金为王”——等待经济走势明朗之后,抓住房地产市场的抄底机会。已有物业的投资人也应该尽量稳住租客,保持租金收入。

可见,在经济周期的潮起潮落中,房地产还是安全系数高又可控的一项资产类别。而在诸如翻修、短租、办公楼、商铺等各项房地产投资的类别中,长租技冠群雄,是稳妥中的稳妥——因为政府一言不合就会给大家“发钱”。虽然疫情期间,房东不可以驱逐房客,但是根据NMHC的最新统计,85%的租客在四月份提交了全部或是部分的房租。

虽然长租看上去是轻而易举的“铁饭碗”,但其实是个技术活。房屋管理的好,房东生活一劳永逸;房屋管理的不好,房东生活焦头烂额。在买房、装修、招租、收租、维修、记账、出售的房地产生命周期中,从招租到出售前的部分,就是房屋管理。能否成为一个一劳永逸的“甩手房东”,重中之重的两点就是选房客和装修。

02

什么样的租客最稳定?要在哪里买房?买什么样的房子可以收入最大化?买到房子后如何装修、招租、管理?

在二月份张波博士做的线上分享中,他分享了他的选房标准是在好的蓝领区买房。因为在租金相同的情况下,白领区的房子会比蓝领区贵,所以蓝领区的租金收益更高。

在考察买房区域时,可以看到自住房的房主一般会对自家房子精心打理,所以外观维护的比较好。若一个区域通过外观判断将近一半是自住房业主,那么这个区域就会比较稳定。若一个区域出租房居多,那么卖出房子时,房价无法按自住房买卖,要按照投资房买卖的话,那么房价就会受到影响。

磨刀不误砍柴工,想找到稳定的好租客,把房子装修好也是举足轻重。确定好买房区域买到心仪的房子后,张波博士也分享了他在装修方面的心得。

首先,要检查的是屋檐排水系统的gutter。虽然gutter围绕在屋檐一圈并不起眼,但是作用巨大。损坏的gutter容易引起屋顶渗水、地基损坏等大问题。

其次,要注意的是房屋的安全性。水火无情,防范火灾首当其冲的就是房子里的电路要安全,所以电要接地线,铝线要换成铜线。另外就是要安装一氧化碳报警器,把容易产生一氧化碳的炉灶换成高效炉灶,煤气的暖气可以改成电暖气。

关于装修,张波博士认为该省钱的地方不能省,比如房屋格局、下水、防水等,在买房后招租前把这些装修好,更容易吸引好房客,还可以避免卖房时的二次装修。

03

一切准备就绪,就到了挑选高质量的租客的时候。张波博士认为租客分为三种:

• ⅓按时交房租、保护房子的优质租客

• ⅓偶尔拖欠房租、弄脏房子的中等租客

• ⅓破坏房子的差等租客

而我们的目标就是选到 Top ⅓ 的好租客。

张波博士分享了他的三步筛选流程:

• 电话筛选

• Home Visit

• 犯罪记录调查

在电话筛选中,除了可以询问申请人的名字、出生日期等基本信息,还可以通过这些问题来窥探申请人是否容易接触、是否有耐心等:

  1. 你为什么搬家?若申请人抱怨现房东,可见未来有可能也会抱怨你。(好的回答可以是因为学区或是工作要搬家等等。)
  2. 你现任房东怎么样?他有什么问题没有?
  3. 收入情况怎样?
  4. 家庭成员有无特殊需求?
  5. 有哪些特别看重的房屋条件?
“甩手房东”虽然不容易,但是房东可以通过这四点来挣钱:

  1. 买房时:买到物超所值的房子
  2. 装修:提高房屋价格
  3. 房租
  4. 卖房时按照自住房卖给首次买家
张波博士给我们分享了很多实用的小Tip,让人意犹未尽。好消息就是他会来北美地产学堂专门开设一门房屋管理课程,手把手的带新手房东上路。从选房、装修、招租、日常管理、流失率、记账、出售等方面来给大家进一步的讲解他的经验。

另外,这门课程还请来了一位重磅嘉宾,曾在华尔街和硅谷任职,在加州、芝加哥拥有十余年商业住宅地产投资和管理经验的“云房东”David。届时他也会分享自己用到的云管理软件,让你可以在防新冠病毒之余还能防黑客。他高效的管理方法也可以帮助想“躺赚”的副业房东们摆脱诸如“半夜三点修马桶”的琐事烦恼。

在攒现金抄底的同时,学习如何管理房屋,可以让我们在这暴风雨中,不打无准备的仗,等待时机来临时,一举成为“躺赚”的云房东。
 
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