疫情形势严峻,是否还要入盘房地产?来听听老玩童的20招投资“秘籍”!(上)

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作者:房博士

作者:老玩童 / 整理:学堂君

作者简介

老玩童,2002 年开始投资房地产,2012 年开始重点买入持有,十多年实战经验,建立高收益的 Portfolio,被动收入已超过了全职 IT 工作的毛收入。

新冠肺炎疫情来势汹汹,经济是否会受疫情影响而产生一些负面结果成为了当前投资者讨论的热门话题。

近日,北美地产学堂有幸邀请到了房产投资有名的“学霸”级人物——老玩童,来为群友们进行了一场别开生面的讲座。

老玩童人如其名,真如金庸笔下的栩栩如生的“老顽童周伯通”一般,是位十分风趣的前辈,他的投资风格也自成一派。

这场精彩的讲座堪比“华山论剑”,他为房产投资的入门级“弟子”们总结了 20 条新手投资秘籍,从为什么在当前经济周期仍然可以投资房地产,到投资后如何稳赚现金流,老玩童知无不言,言无不尽。

一番授业解惑下来,“弟子”们受益颇丰,纷纷要求学堂君出一期老玩童分享秘籍完整版,好让大家伙收藏,以便随时研习。

学堂君自然有求必应,老玩童的 20 招投资“秘籍”在此,一起来回顾一下吧!

01

入门心法

1

为什么选择房地产?

社会经济发展至今,投资种类数不胜数,股票、债券、基金等等,甚至还有一些小型理财产品,只要你操作得当,都可以给你带来利润,那为什么我们这里尤其推荐大家投资房地产?

答案就是,就拿股票来说,股票市场的长期平均收益为 10%,房地产的长期平均收益为 8%。

虽然收益不及股票,但由于大多数人贷款买房,相比股票投资模式,房地产的收益更高。

接下来我们简单举个例子,让你更好地了解房地产的收益过程。

(1)了解现金流和本金偿还

10 万一套房屋,如果 Cap Rate 为 8%,则你拥有 8000 美元的 NOI。

假设你 LTV 是 75%,$ 75000 美元的贷款,4.0% 的利率,30 年定期贷款,你的贷款每月 Payment 为 $ 358 美元。

因此,你每年的现金流是: $ 8000- $ 358×12 = $ 3704 美元。

在 358 美元的付款中,利息是 250 美元,你每月偿还了 108 美元本金,一年就是 $ 1296 美元本金。

因此你每年有 3704 美元 + 1296 美元 = 5000 美元的利润。

你的初始投资为 $ 25000,因此你的投资回报为 $ 5000 / $ 25000 = 20%。

(2)如果市场五年内不升不降

如果市场五年内不升不降,你的现金流量和本金支付将为 $ 5000×5 = $ 25000。因此,你的投资五年就翻了一倍(还没有假设你将每年获得的利润重新投资)。

(3)如果市场连续 5 年每年增长 5%

如果市场连续 5 年每年增长 5%,不算复利增长,你的升值将是 $ 5000 * 5 = $ 25000。这种情况,你的投资在 5 年内增长了两倍(是原投资额的三倍)。

(4)如果市场下跌

如果连续 5 年每年下跌 5%,你将收支平衡,不跌不涨,白辛苦了五年;如果市场连续 5 年每年下跌 10%,你所损失的全部就是 25000 美元(你的初始投资)。

如果能够保持正现金流,可以等着房市涨回来。记着要买每年有现金流的房产,不然光盼着升值,你每月贴钱,那有可能坚持不住,亏钱卖了(这时候更不用提配偶的唠叨,要是借亲戚朋友的钱,那追债的也来了)。

(5)如果你以低于市场价格 10% 至 25% 买进房产,那么你从第一天起就赚钱了(股票是不可能做到的)。

(6)房屋折旧可以节省您的税金或免除您所有的房地产收入税。

2

使用 BRRRR Rule

“BRRRR”法则一般用于房屋翻新领域,了解“BRRRR”投资法则,可以帮助你更好地拓宽投资思路。

具体什么是“BRRRR”法则,你可以看一下北美地产学堂之前的推文:北美地产学堂 | 怎样买到低于市场价的房子?

如果你找到了理想的房子准备去翻新改造,那么通常,你花费 1 万美元修复它,至少会得到 2 万的价值。

如果你足够努力的话,会找到 Purchase Price 为 ARV(After repair Value)的 65%+ 10% 的装修(轻度装修),因此总投资约为 ARV 的 75%(Flipper 寻找 ARV 70% 的 Deal,因此 Flipper 不会与你竞争)。

装修后,你可以重新贷款 ARV 75% 的 loan,这样你可以将原来投资的钱全部拿回来了。

现在你明白为什么要投资房地产了吗?

你可以一次又一次地重复使用同一笔钱来投资不同的股票吗?

没门!

但是,你可以用同一笔钱来投资一个又一个房子。

这简单吗?不简单。

可以做到吗?可以。

3

有个 HELOC 很关键

你家中的 HELOC 会使得购买房产变得更加容易。

HELOC 可以让你具有以现金购买房屋的优势,以便击败竞争对手。你可以很快成交,然后为租赁物业进行重新贷款。

这样,你可以一次又一次地使用 HELOC。

你手中有现金,有如手持“倚天屠龙刀”,可以在抢房大战中稳操胜券。

关于 HELOC 的具体操作,北美地产学堂之前也有过推文:北美地产学堂 | 我可以从 HELOC 里面拿钱出来,用作出租房 20% 的首付吗?

4

1% 法则

1% 法则也是作为入门选手需要知道的一个很重要的概念,这个我们之前的推文:北美地产学堂 | 房子是“金砖”还是“瓷砖”?学会两大掘金法则,让你摆脱负资产!里也有很详细的解释。

你为此支付的每 100k 费用,至少需要每月获得 $ 1000 租金,希望租金会更高一点。

如果无法获得 1% 租金,请寻找下一个,别在不赚钱的房子上浪费时间。

如果您住在加利福尼亚,请咨询当地专家。

5

控制房屋管理需要的支出,费用比例为50%

房屋管理需要各种各样的支出(物业税、保险、HOA费、空置费、维修和保养等),所有支出合计应不得超过房租的 50%。否则,你的净收入太少了,光为别人忙乎。

1% 的规则和 50% 的费用比率一起将为你提供 6%的 Cap Rate(什么是 Cap Rate?详情请见北美地产学堂推文:北美地产学堂 | 投资小知识:如何计算租金回报率(Cap Rate)和净值营业收入(Net Operating Income)?)。

对于许多人来说,这回报率还是太低了。因此,要寻找略高于 1% 的租金和略低于 50% 的运营费用比率。

不同的人会对 Cap Rate 有不同的标准。例如,如果寻求 8% 的 Cap Rate,这意味着如果用现金购买房产,将获得 8% 的年回报率。由于使用贷款,收益率远高于 8%。

02

市场大法

6

现在市场临近顶部,应该投资吗?

这是很多投资者都关心的问题。

(1)如果你 30 岁,w2 薪水,现在就购买房子。30 年的定期贷款,当你 60 岁时就会付清。只要是正现金流,就可以立即购买。

(2)如果你今年 45 岁,双收入家庭,请使用 15 年定期贷款,可以考虑多付一些首付,以确保其有正现金流。同样,当你 60 岁时将获得很好回报。

(3)如果你已经 60 岁了,该怎么办?我知道一位住在梅尔罗斯公园(Melrose Park)的女士,去年 77 岁,她在 75 岁时开始购买第一个出租房,现在她拥有 15个 房产。她说,她大多数都是 30 年定期贷款,你可以向她学习。

(4)在中西部(我所在地),如果没有贷款,一个出租房会有 10-11k 的净收入。你可以算算,需要几套没贷款的出租房,就可以舒适地退休。你每年都有现金流,并且在 60 岁的时候拥有没贷款的房子。我不知道还有什么比这个能让你更开心的。

(5)我常开导朋友:你一百万如何退休?一般都说无法退休。我说买六七个出租房,有七八万净收入,勉强可以过日子了吧!不少朋友因为我这一句话,做了房东,有的一发不可收。

7

开车 30 分钟即可到达家中

尤其是刚开始投资时,请在离你家不远的地方寻找出租物业,这样你可以不必长途跋涉就能处理其他杂事。

假设你生活在中产阶级城市或地区,不要在附近投资,要寻找蓝领们的工作生活区(有较容易的现金流),寻找有水管工、油漆工、卡车司机等的地方,而不要寻找有很多医生、律师和企业主的地区。

8

注意小区的选择

在小区附近开车,查看车道上的汽车(该地区有多少生锈的汽车),查看是否草坪修剪好了(不是裸露的草皮或黄色的草皮),查看是否有许多延期维护。

你可以轻松地修复物业,但无法修复小区(对于新投资者)。一个犯罪率高的小区,你能做什么?

9

出租房屋选择

这是看个人的,视情况而定。优质的房屋不一定是一笔好投资,不良资产也不一定是一项坏投资。

除了 1% 的规则和 50% 的运营费用比率之外,你自己就是其中一个很大的因素。

你是否喜欢装假木地板、换上新油漆、将阁楼改成卧室、换门或窗、改建浴室、改造/升级厨房(橱柜、台面、电器)?

我说的意思是,你可以合理估计维修成本并雇用他人来替你完成工作吗?你愿意应对违规吗?

别人最赚钱的投资你不一定能做,你可以逐渐地扩展你的能力。

10

用 Dual Agent

因为很多市场都是卖方的市场,在大多数情况下,使用卖方代理作为你的买方代理是有利的。

房子刚上市,就尽快与卖方代理联系,并在可能的情况下与卖方代理在同一天查看物业、讨论出价条款,迅速在现场达成协议。

前提是你了解市场,知道应该支付多少。你已经做了你的 Homework,一旦有多人出价,你很难买到便宜的。

卖方经纪人,不像其它高薪行业,挣双份钱挺诱人的。

(未完待续……)
 
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