作者：攀攀妈的房产经历
BRRRR策略是在BiggerPockets（大钱包网站）上面学习来的一种概念，名字虽然很新，装得却是旧酒，无数地产前辈们不知道用过多少遍了。BRRRR是由五个英文单词的第一个字母组成的组合，也是具体的五个步骤：
Buy: 买个低于市场价，且修缮完成后有价值潜力的房子
Rehab: 维修使房屋增值
Rent: 出租
Refinance: 重新贷款套现，套现之后出租屋仍然有正现金流
Repeat: 继续重复
举个简单的例子就比较容易理解了： 假定花了10万美金买了个低于市场价的房子，投入了2万维修，持有成本5千，相当于房子的总成本就变成了12.5万； 修好后就可以把它租出去赚取租金；尽管你投入房子总成本是12.5万， 修好后的房子的市场价格如果能有17万，由于美国大多银行都允许把投资房净值的75%给贷款拿出来：也就是说17万净值的房子重新贷款后可以拿出12.75万现金来，然后房子继续以房养贷，还有正现金流，投入的12.5万全部回笼，甚至还略有小赚，不就正好是下一个房子重复的成本吗？
BRRRR模式的理论很简单： 只要你把买房， 加上维修控制的成本保持在维修后房价的75%以内，这个模式就可以无限继续下去，即便大市保持不变（房屋没有增值）, 同时你又不断地给自己增加优质资产，房客继续帮你还贷款，30年后，你又多了一套没有贷款的房。
理论好像很简单，稍微思索一下就会发现又似乎不是那么容易：首先这个低于市场价的房子怎么找呢？有人常说已经到了MLS的房子就已经不是deal了，所以他们走非常规的路子，比如银行法拍屋，或者去敲门直接询问可能的卖家，发邮件“骚扰”，找中介各种寻找信息，调法院文件看哪些家庭要离婚，有人不幸离去等等，总之花样五花八门，各显神通；其次的问题是如果找到房源后这个房子的资金又从哪里去筹备呢？即使买房能够使用一些非常规或者常规的贷款，那些维修的费用一般还是得从自己的钱包里掏，有人走hard money loan，这算一种短期贷款，利息可能高达10-15%；出租倒还好理解，自己挂广告招租，或者交给管理公司也都可以。贷款套现步骤更是把决定权交到银行手里，银行找的第三方估价师出现在你的房产可能也就5-10分钟的时间，然后他键盘一敲有可能得出比你期待中低得多的价格，这样你希望的完全回笼的情况变成了不得不压相当一部分在这个房产里作为首付，那最后还能重复吗？但是风险总是与利润并存的，在充分了解市场的情况下，做好风险控制，然后做最坏的准备，期待最好的结果。2019年我们家里完成了一个BRRRR的实践案例，现分享于大家：
买房来源：法拍房。法拍房也就是前任房主还不了贷款，银行收回赎回权，拿到市场上公开拍卖的房子。论拍卖的过程跟卖菜相比也没复杂到哪里去。竞拍时需要带一张五千美金的银行本票，然后到场登记确立拍卖资格，然后到时间拍卖员念完一通法律文件，给出一个起拍价，有意者就举手，每次加一千，直到不再有人加价为止。这个法拍房（两室一厅公寓）正好是我们之前拥有的一个小公寓的同一小区，地点租金卖价房屋结构都熟门熟路。法拍房起拍价12.75万，共有12位豪杰参与竞拍，价格一路飙升，到达15万的时候，美国本地投资者们已经开始观望，不再加价了，只剩我们和一位印度人，不知不觉竞拍价格已经出到了我们心目的最高价16.6万（已经超过当时市场价23.5万的70%，实际已经没有给装修留太多空间了），当印度人不假思索的给出了16.7万，我们决定放弃，于是参加的第一次拍卖当场宣告失败。有一个情况忘记了说， 为什么美国投资者们都如此谨慎，有一个重要原因：这个房子是occupied，也就是前任房主还住在里面。在麻州这种蓝州，驱逐 (eviction) 的程序有可能长达半年到一年，这些都是本地投资者不太想要的风险。
买房经历：现场拍卖过了整整一个月，突然接到拍卖公司的电话，说是竞拍最高价的印度人退出，问第二最高竞价的我们是否有意接手。虽然我们已经用了各种方式把前房主的信息查了个遍，对她是否欠税以及欠多少税有了相当的了解，但是印度人的退出还是让我们担心会不会有其它我们没有发现的lien或者tax 导致的title 问题。于是我们想尽办法找到该印度人，终于从他口中套出原因是因为资金困难，而不是title的问题，我们回到家再细细检查一番也觉得没有问题，所以决定接手，购房款项来源是自住房HELOC和401K loan。
与前房主打交道：虽然房契上面的名字在一个月后过户更换，但是按照美国法律，把前房主请出还是得走正当程序。于是接手房屋当天就发短信给前房主希望见面详谈，见面在第二天进行，前房主是个很正派的美国中年白女，我们问你之后有何打算？她说需要三到四个星期搬家，会搬去跟爸妈一起住。我们问你需要帮助吗？比如搬家的车什么的？她说不需要，我会有朋友来帮我，我只是想move on。于是我们给了她四个星期的时间，中间也没有再打扰她，等到约定的周六一到，我们赶去接收房子，前房主已经搬得干干净净，一点垃圾都没有留下。所以这次与前房主打交道我们是非常幸运的，比如原本计划了会有一万块钱的开销来处理前房主的问题，不管是使用现金方案让她搬出去 (cash for key)，还是走法律程序Eviction，但是非常正派的她只是增加了我们一个月的持有成本，也就约一千块左右，就告别了自己买下来当了十四年的家。如果以后还有这样的前房主住在里面的法拍房情况，我觉得分析还是需要慎重，要把可能的持有和驱逐成本都算进去。
装修： 房屋的情况不是特别好，比如厨房非常老旧，地毯非常脏，浴盆也不能用，连窗户和门都是坏的，所以当下就决定全部拆掉重做的装修策略，重新铺地板刷油漆，请了两个装修师傅总共做工十一天左右，连工带料2.1万，
这时我们的成本投入已经是$16.6+0.6+2.1（这里出现的$0.6万是过户的closing cost和两个月的持有成本）=$19.3万。以下是前后对比照：
招租： 这次招租主要使用的是facebook marketplace的服务，也可以选择花一定的价钱进行推广（大概花了30美金左右）。因为全新装修，来看的人络绎不绝，最后选择了最符合条件的租客租到了$1,875（当时周围招租的最高价也才$1,750，这里也推荐我使用的租金分析网站rentometer ，当然也不能完全相信其提供的信息，也得比照位置面积等条件进一步分析)。
贷款：我们做了两次贷款，做第一次贷款是装修完立即就完成的，因为这时离我们购房时间也才两三个月，不够seasoning的时间（这个意思是指一般购房后需要6个月的所谓seasoning时间才能重新按市场价进行贷款），因为需要把第一笔钱拿出来还401K（换工作需要还401K贷款）以及部分的HELOC （ 这样手里有钱也不耽误看下一个房），所以银行只能贷给购买价 （$16.6万）的75%，也就是$12.45万，第一次贷款因为本来就只准备贷几个月，所以利率较高为5.99%， 30年，不仅没有closing cost, 还倒收银行900块。 除去各种成本，每个月的现金流是$900。第一次贷款结束再过四个月，才能进行第二次也就是正常贷款，这时就能贷出市场价的75%。为此我们精心准备，打印了彩色的各种图片，还把小区最近卖出的最高价房屋的信息也打印出来供估价师参考（这时小区两室一厅最高价刚卖出了25.5万，也就是不到一年的时间涨了2万块），最后估价师估价25万，所以能拿出25万的75%也就是$18.75万，减去之前的欠款还有第二次贷款$2,200的closing cost，拿到手约5.9万。
综合算一算所有的产出：18.75万（最终拿出的贷款额）+ 0.09×5 (五个月的现金流）+0.09 (第一次贷款的closing cost) -19.3 （购买和装修成本）-0.22（第二次贷款的closing cost) ，收支相抵，约摸自己押了2,300块在这个 房子里。所以从整个BRRRR的策略来说，我们还算比较成功地把自己的成本几乎全部拿出来，同时我们得了一套全新的两室一厅做为自己的资产，第二次贷款之后，每个月扣除开销的现金流还有$350块。我们从这单生意上赚了6万块左右，这6万块以这个房子首付25%的方式（$6.25万）压在了房子里, 由于良好的装修给我们带来了整体比较好的房客群体可供选择 （后来还有的故事是出租6个月后，租客需要提前搬走，于是配合我们打广告秀房筛选找到下家，同样价格出租，最后做到无缝链接，就是前一家头天搬走；后一家第二天入住）。
于是到了最后一个R，也就是能不能重复呢？在我们这个法拍房第二次贷款 close的当天，我们同时close 一个四家庭的新购房产，正是用的这个法拍做第一次贷款拿出来的钱作为首付，这个新的四家庭在一个传统好区，既能租得好，也能涨得好，我们约摸准备投入6-8万块钱做装修，然后好好经营一两年，然后重新贷款把成本拿出来，就能再来一次循环。这就是我们第一个BRRRR的故事。
BRRRR策略是在BiggerPockets（大钱包网站）上面学习来的一种概念，名字虽然很新，装得却是旧酒，无数地产前辈们不知道用过多少遍了。BRRRR是由五个英文单词的第一个字母组成的组合，也是具体的五个步骤：
Buy: 买个低于市场价，且修缮完成后有价值潜力的房子
Rehab: 维修使房屋增值
Rent: 出租
Refinance: 重新贷款套现，套现之后出租屋仍然有正现金流
Repeat: 继续重复
举个简单的例子就比较容易理解了： 假定花了10万美金买了个低于市场价的房子，投入了2万维修，持有成本5千，相当于房子的总成本就变成了12.5万； 修好后就可以把它租出去赚取租金；尽管你投入房子总成本是12.5万， 修好后的房子的市场价格如果能有17万，由于美国大多银行都允许把投资房净值的75%给贷款拿出来：也就是说17万净值的房子重新贷款后可以拿出12.75万现金来，然后房子继续以房养贷，还有正现金流，投入的12.5万全部回笼，甚至还略有小赚，不就正好是下一个房子重复的成本吗？
BRRRR模式的理论很简单： 只要你把买房， 加上维修控制的成本保持在维修后房价的75%以内，这个模式就可以无限继续下去，即便大市保持不变（房屋没有增值）, 同时你又不断地给自己增加优质资产，房客继续帮你还贷款，30年后，你又多了一套没有贷款的房。
理论好像很简单，稍微思索一下就会发现又似乎不是那么容易：首先这个低于市场价的房子怎么找呢？有人常说已经到了MLS的房子就已经不是deal了，所以他们走非常规的路子，比如银行法拍屋，或者去敲门直接询问可能的卖家，发邮件“骚扰”，找中介各种寻找信息，调法院文件看哪些家庭要离婚，有人不幸离去等等，总之花样五花八门，各显神通；其次的问题是如果找到房源后这个房子的资金又从哪里去筹备呢？即使买房能够使用一些非常规或者常规的贷款，那些维修的费用一般还是得从自己的钱包里掏，有人走hard money loan，这算一种短期贷款，利息可能高达10-15%；出租倒还好理解，自己挂广告招租，或者交给管理公司也都可以。贷款套现步骤更是把决定权交到银行手里，银行找的第三方估价师出现在你的房产可能也就5-10分钟的时间，然后他键盘一敲有可能得出比你期待中低得多的价格，这样你希望的完全回笼的情况变成了不得不压相当一部分在这个房产里作为首付，那最后还能重复吗？但是风险总是与利润并存的，在充分了解市场的情况下，做好风险控制，然后做最坏的准备，期待最好的结果。2019年我们家里完成了一个BRRRR的实践案例，现分享于大家：
买房来源：法拍房。法拍房也就是前任房主还不了贷款，银行收回赎回权，拿到市场上公开拍卖的房子。论拍卖的过程跟卖菜相比也没复杂到哪里去。竞拍时需要带一张五千美金的银行本票，然后到场登记确立拍卖资格，然后到时间拍卖员念完一通法律文件，给出一个起拍价，有意者就举手，每次加一千，直到不再有人加价为止。这个法拍房（两室一厅公寓）正好是我们之前拥有的一个小公寓的同一小区，地点租金卖价房屋结构都熟门熟路。法拍房起拍价12.75万，共有12位豪杰参与竞拍，价格一路飙升，到达15万的时候，美国本地投资者们已经开始观望，不再加价了，只剩我们和一位印度人，不知不觉竞拍价格已经出到了我们心目的最高价16.6万（已经超过当时市场价23.5万的70%，实际已经没有给装修留太多空间了），当印度人不假思索的给出了16.7万，我们决定放弃，于是参加的第一次拍卖当场宣告失败。有一个情况忘记了说， 为什么美国投资者们都如此谨慎，有一个重要原因：这个房子是occupied，也就是前任房主还住在里面。在麻州这种蓝州，驱逐 (eviction) 的程序有可能长达半年到一年，这些都是本地投资者不太想要的风险。
买房经历：现场拍卖过了整整一个月，突然接到拍卖公司的电话，说是竞拍最高价的印度人退出，问第二最高竞价的我们是否有意接手。虽然我们已经用了各种方式把前房主的信息查了个遍，对她是否欠税以及欠多少税有了相当的了解，但是印度人的退出还是让我们担心会不会有其它我们没有发现的lien或者tax 导致的title 问题。于是我们想尽办法找到该印度人，终于从他口中套出原因是因为资金困难，而不是title的问题，我们回到家再细细检查一番也觉得没有问题，所以决定接手，购房款项来源是自住房HELOC和401K loan。
与前房主打交道：虽然房契上面的名字在一个月后过户更换，但是按照美国法律，把前房主请出还是得走正当程序。于是接手房屋当天就发短信给前房主希望见面详谈，见面在第二天进行，前房主是个很正派的美国中年白女，我们问你之后有何打算？她说需要三到四个星期搬家，会搬去跟爸妈一起住。我们问你需要帮助吗？比如搬家的车什么的？她说不需要，我会有朋友来帮我，我只是想move on。于是我们给了她四个星期的时间，中间也没有再打扰她，等到约定的周六一到，我们赶去接收房子，前房主已经搬得干干净净，一点垃圾都没有留下。所以这次与前房主打交道我们是非常幸运的，比如原本计划了会有一万块钱的开销来处理前房主的问题，不管是使用现金方案让她搬出去 (cash for key)，还是走法律程序Eviction，但是非常正派的她只是增加了我们一个月的持有成本，也就约一千块左右，就告别了自己买下来当了十四年的家。如果以后还有这样的前房主住在里面的法拍房情况，我觉得分析还是需要慎重，要把可能的持有和驱逐成本都算进去。
装修： 房屋的情况不是特别好，比如厨房非常老旧，地毯非常脏，浴盆也不能用，连窗户和门都是坏的，所以当下就决定全部拆掉重做的装修策略，重新铺地板刷油漆，请了两个装修师傅总共做工十一天左右，连工带料2.1万，
这时我们的成本投入已经是$16.6+0.6+2.1（这里出现的$0.6万是过户的closing cost和两个月的持有成本）=$19.3万。以下是前后对比照：
招租： 这次招租主要使用的是facebook marketplace的服务，也可以选择花一定的价钱进行推广（大概花了30美金左右）。因为全新装修，来看的人络绎不绝，最后选择了最符合条件的租客租到了$1,875（当时周围招租的最高价也才$1,750，这里也推荐我使用的租金分析网站rentometer ，当然也不能完全相信其提供的信息，也得比照位置面积等条件进一步分析)。
贷款：我们做了两次贷款，做第一次贷款是装修完立即就完成的，因为这时离我们购房时间也才两三个月，不够seasoning的时间（这个意思是指一般购房后需要6个月的所谓seasoning时间才能重新按市场价进行贷款），因为需要把第一笔钱拿出来还401K（换工作需要还401K贷款）以及部分的HELOC （ 这样手里有钱也不耽误看下一个房），所以银行只能贷给购买价 （$16.6万）的75%，也就是$12.45万，第一次贷款因为本来就只准备贷几个月，所以利率较高为5.99%， 30年，不仅没有closing cost, 还倒收银行900块。 除去各种成本，每个月的现金流是$900。第一次贷款结束再过四个月，才能进行第二次也就是正常贷款，这时就能贷出市场价的75%。为此我们精心准备，打印了彩色的各种图片，还把小区最近卖出的最高价房屋的信息也打印出来供估价师参考（这时小区两室一厅最高价刚卖出了25.5万，也就是不到一年的时间涨了2万块），最后估价师估价25万，所以能拿出25万的75%也就是$18.75万，减去之前的欠款还有第二次贷款$2,200的closing cost，拿到手约5.9万。
综合算一算所有的产出：18.75万（最终拿出的贷款额）+ 0.09×5 (五个月的现金流）+0.09 (第一次贷款的closing cost) -19.3 （购买和装修成本）-0.22（第二次贷款的closing cost) ，收支相抵，约摸自己押了2,300块在这个 房子里。所以从整个BRRRR的策略来说，我们还算比较成功地把自己的成本几乎全部拿出来，同时我们得了一套全新的两室一厅做为自己的资产，第二次贷款之后，每个月扣除开销的现金流还有$350块。我们从这单生意上赚了6万块左右，这6万块以这个房子首付25%的方式（$6.25万）压在了房子里, 由于良好的装修给我们带来了整体比较好的房客群体可供选择 （后来还有的故事是出租6个月后，租客需要提前搬走，于是配合我们打广告秀房筛选找到下家，同样价格出租，最后做到无缝链接，就是前一家头天搬走；后一家第二天入住）。
于是到了最后一个R，也就是能不能重复呢？在我们这个法拍房第二次贷款 close的当天，我们同时close 一个四家庭的新购房产，正是用的这个法拍做第一次贷款拿出来的钱作为首付，这个新的四家庭在一个传统好区，既能租得好，也能涨得好，我们约摸准备投入6-8万块钱做装修，然后好好经营一两年，然后重新贷款把成本拿出来，就能再来一次循环。这就是我们第一个BRRRR的故事。