盘点不同经济周期的美国房产投资策略 - 北美地产学堂 BBS

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盘点不同经济周期的美国房产投资策略 - 北美地产学堂 BBS 盘点不同经济周期的美国房产投资策略 房博士
作者:Michael

作者简介

Michael,美国A&M Assets VP。以投资和收购管理不善的公寓楼(Apartment Building) 及可移动房车/房屋公园(Mobile Home Park),进行主动资产增值、翻新/翻建、物业管理、租赁、长期持有。对可移动房车/房屋公园有着丰富的一手经验。

在正式进入主题前,我先和大家聊几句看似是题外话,但又和我们的房产投资息息相关的话题。

此时此刻,也许你还没有认识到这场全球性的冠状病毒给我们人类未来5-10年的生活方式带来的影响;也许你会认为,在即将到来的花香四季的春天或炽热的夏天,病毒会像2003年的SARS那样,突然间消失的无影无踪。

我并不是一位风险厌恶的房产投资者,但我在做任何投资决定前,我会考虑到各种参数。比如说:国家风险、政治风险、信用风险和利率风险。

在与众多来自于美国、加拿大和英国的当地人沟通中(他们的年龄覆盖40-70岁这个区间),我感受到,这次由冠状病毒引发的国家封闭或半封闭状态是这些当地人一辈子也没有经历过的事件。

那么,这次的历史性事件对我们的美国房产投资有什么深意的影响呢?

我认为历史是重复的,只是换了一群人在不同的时间和空间重复着第一性原理。

从始于1760年的第一次工业革命至今,过去的200余年,人类在科学领域取得了卓越的成就。而这些成就让我们逐渐地忘记过去,并“成就”了今天高傲的人类。

从持续了200余年,“死的人比活的人多”的查士丁尼瘟疫到14世纪中叶的欧洲黑死病,再到100年前那次东北鼠疫及2003年的SARS。随着我们的科技的进步,病毒也在快速地迭代。

那么,摆在我们眼前的这场疫情,会持续多久呢?明年的春天是否还会反弹呢?

这些,我们都没有答案。

或者,我们能做的是,从这次疫情中反思自己,反思自己的价值观、工作态度和生活方式。我认为人性是贪婪的,过去我经常遇到诸如“投资回报率达不到10%”的项目免谈的投资者,会从这次疫情中有什么新的领悟吗?

或许你很快会找到你的“Aha Moment”,或许还未到那个节点,还需要给大家些时间,让我们拭目以待。

一个人精力、财力和智力的鼎盛时期通常可以跨越30年,大概在30岁至60岁。而经济每一个经济周期也是如此。

让我们重新温习一下由美籍奥地利学派的经济学家Joseph Schumpeter提出的四个经济周期:

• 经济扩张:生产和价格上涨,低利率

• 经济危机:股票交易所崩溃和公司多次破产

• 经济衰退:价格和产出下降,高利率

• 经济复苏:由于价格和收入下降,库存得以恢复

在这四个经济周期中,每个周期都有四个不同的阶段:扩张,顶峰,收缩和谷底。像商业业务周期一样,每个阶段都是动态的。

那么,此时此刻,我们处于经济周期的哪一个阶段呢?

让我们重新温习一下历史吧!

根据National Bureau of Economic Research(简称NBER,即美国国家经济研究所)的统计,自1854年,截止至上一次经济危机2008年,美国共有33个经济周期。

▲数据来源于

https://www.nber.org/

下图是1854年-2009年美国33个经济周期的均值统计

▲数据来源于

https://www.nber.org/

距离我们最近的上一次经济扩张起是2009年6月,截止至冠状病毒在全球的爆发2020年1月,让我们假设2020年1月为这一轮经济增长的最后一个周期,那么美国经济这一轮增长共经历了127个月。

我们接下来面临的是有这样全球性瘟疫大流行引发的全球性经济衰退,从2020年1月算起,我们接下来要经历的经济衰退要长达多久?

如果我们疫苗能在6-12个月内出现,我们的经济曲线也许是一个短V;另外一种可能性,如果冠状病毒在3-6个月变异,未来的2-3年,那么人类就要经历一个长V。这些,没有人能知道答案。

但我们确定的是:

不同的房产投资策略在不同的经济周期及阶段的投资回报率表现各异,有些在经济衰退周期的表现会优于经济繁荣期,有些会在任何经济周期都会为投资者带来丰厚的回报。

对于当下的我们,我建议大家对不同的房产投资策略有综合性的掌握后,找到适合自己风险偏好的投资策略,深耕并不断地成长。

我会推出当前情况下地产投资的的策略的系列文章,请大家关注。

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