破屋寻金 -----地产学堂Flipping一期PK赛随笔 - 北美地产学堂 BBS

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破屋寻金 -----地产学堂Flipping一期PK赛随笔 - 北美地产学堂 BBS 破屋寻金 -----地产学堂Flipping一期PK赛随笔 chengwen
齐老师的Flipping课一结束,PK赛的日程立刻确定下来,这是一种接近实操的竞赛, 也是学堂课程结业最为精彩的一部分。赛题为各参赛队选择一处房产做flipping, 包括如何找deal,项目分析,装修材料,工程计划与管理,退出策略与风险控制等,涵盖方方面面,可谓一个综合性很强的比赛。
报名组队参赛后,第一步是找deal。队员们分头从各自所在州Texas, Missouri, Wisconsin, Ohio, New York, Connecticut寻找合适的房源。 三筛五选后确定了在Ohio的一处房产,要价18万,在市场上挂了760多天,估计有不少空间可以进行价格谈判。市场分析下来,装修后40万左右上市,利润空间就是毛估估也蛮诱人的了。接着队长慕文去做实地考察,屋里屋外拍了不少视频和照片,回来后全队开会分析。房产各个指标都符合标准(aka, 就是Flipping 课上齐老师教的那些标准哈),只是地基好像有点问题。这让我们想起了齐老师自己做过的一个案例,也是地基有问题,用了十几个千斤顶,把房子抬起来,下了十几根桩把地基修好了,但因成本太高,耗时太长而亏损。为了进一步确证这一点,队员们先后咨询了两个做地基的专业人员,结果得到了一致回复:地基有重大问题!
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这时比赛准备时间将近过半,我们不得不另选房源,最后确定用纽约远郊的一处房产参赛。房产 地标:纽约市北60英里。房子建于1940年,坐落湖边,风景很好。我们还看重这地方生活交通便利,学区好,犯罪率低,房价是家庭平均收入的3.5倍,80%以上的家庭都买得起这房,装修后销路应该不错。特别是新冠疫情后,很多纽约人外迁,不少人在这里买房。房子有上下两层,1050 平方尺,是拍卖房,起拍价7万。我们计划厨房,厕所翻新,做两个卫生间,应该增值不少,而且这房子没有车库,二楼却有一个小露台。这房子在湖边,队员们讨论起来,如果我们把小露台变成大露台,露台下停车棚,露台上看景,岂不美哉?!Zoey做了详尽的市场分析表明,这房子翻修后市场价应在23万到27万之间。
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先后两次我约了经纪人去看房,地基墙角没有裂缝,地板平整,说明地基没问题;天花板无水渍,表明房顶没问题。只要这两项过了关,如果价格合适,这房子就是个好deal,适合我们这样的新手做。队友们还设计了logo 和口号:联盟齐心,破屋寻金。队名:翻修者联盟。也就在这时,比赛筹备会通知, 我们翻修者联盟队对阵东方传奇队。
我们计划翻修的主要增值亮点是一个新潮且全新的厨房,水斗移至窗下,让未来的女主可以一边洗菜一遍欣赏美丽的湖景;三房1.5卫变三房2卫;二楼主卧出来就是大露台,大露台下面为车棚,做到一物两用, 如平面图所示。
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大方向一定,队员们根据各项细节,分工合作。Tony,Charlene做好SOW (scope of works)和支出明细,估算整个装修工程花费6万左右。为了确保我们的估价和市场没有太大偏差,我专门请了GC (general contractor) ,他估算下来要5万到6万之间, 比我们的稍低。根据学到的70%法则,参考周围同类型翻新房子做市场分析,我们制定竞标价在10万到13万之间,这个项目都会有可观的收益。
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这房子在拍卖网站上第一轮是流拍的。比赛前两天,第二轮竞拍开始,最高竞标价到$89500,加上$10000的premium,共计$99500, 仍然低于卖家的最低价位。可是第二天,拍卖网站上显示这房以价格$99500准备签合同,就是说卖家最后打算以这个价成交。如果以我们的竞标价10万,拿到这个房子应该是没什么悬念的。既然卖价已定,我们就以$99500的价格做财务计算,按27万市场价卖出,除去维修成本,持有成本,买卖成本等,收益估计能上8万,COC (cash on cash return) 可达55%,以保守估计做压力测试也差不多能到30%。
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比赛是在8月9日晚准时进行,youtube上同步直播。东方传奇队先出场,他们创造性地使用了大数据分析的方法海选房源,可以快速完成对几百套房屋的比对筛选,极大地提高了效率,而且传奇队的装修效果图可谓美轮美奂,让我甚为惊赞。短短十五分钟,对手队就向评委和观众展示了一个好项目。接着是我们翻修者联盟队进行比赛陈述,我先分享了联盟队前面找deal过程的一波三折,因为放弃一个有危险的deal或许比找到一个好deal更为重要, 并讲述了联盟队对项目的完整分析及大体改建计划。队友小云向评委和观众展示了工程计划及管理和装修效果图:一楼厨房华丽变身,窗外就能看到湖面;二楼主卧外面接着就是大露台,可以随时欣赏湖景。
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一个再好的项目也要有好的退出策略和风险控制,这样不管市场是上行还是下行,投资人都可以立于不败之地。联盟队里的四川辣妹子四毛向大家介绍了我们的三种退出策略:主打方案是Flipping,这也是比赛要求,以求尽快回笼资金;万一情况有变,即可实施备胎方案A, 短租Airbnb或备胎方案B,长租 BRRRR。这个地方风景优美,四季游客不断, 特别是新冠疫情期间,人们外出旅游纷纷转向Airbnb. 这附近短租入住率在疫情期间也有90%以上,所以短租 收益也相当可观,远高于1%的黄金法则。
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比赛还在紧张而有序地进行着。。。。。接着就是两队互评和提问,评委问答和观众问答环节。最后的最后,宣布比赛结果的时刻到了!翻修者联盟队以三分的微小差距获得冠军,东方传奇队获得亚军和创新奖。不知为什么,听到获得冠军的那一刻我心里十分地平静。凭心而论,两个队展示的项目都十分出色又各具特色,两队队员表现都非常优秀,纷纷将齐老师教的十八般武艺使得天衣无缝,真的难分伯仲。作为参赛队员的我们,在台上必须全力以赴,针锋相对;在台下我们就是同学,北美地产学堂短短的35天flipping课程学习已经让我们成为朋友。正如东方传奇队的队长Liz所说,我们是朋友,经过比赛我们可能会成为更好的朋友。。。。。。我的回答也是肯定的。

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