2021年已经进入尾声，这时正是地主们寻求报税专业人士提供税务规划的最关键时期。
没有一个很好的提前规划，多交税的命运就会在前方等待着没有准备的你。
地主们在年底数钱数到手抽筋时，不要忘了好好做抵税，省税和税务规划，不然地主家的余粮会被山姆大叔毫不留情地分走一大块。
小地主和兼职地主们怎么抵税？
在美国做房东，投资房出租产生租金收入，其中可以抵减收入部分的项目有很多。
具体如下：
1. 折扣费用 一般住宅按照27.5年折扣，商用地产按照39年折旧。
2. 贷款利息及贷款点数 如果房产有银行贷款利息支出的话，那么是可以全额递减收入的，为了贷款低利率而额外付出的点数费用同样可以抵减收入。
3. 房屋保险金 房屋相关的任何保险支出都可以全额抵扣收入。包括房屋保险，贷款保险，水灾火灾保险等等。
4. 房产税房产税一般为房屋价值的1%-3%左右不等，房产税金支出可以冲减收入。
5. 房屋维修费用 比如修理门窗，水管，地板，家用电器，门锁，车库门等等。
6. 为打理房产出租而产生的必要差旅费用 比如火车地铁机票等等。
7. 水费电费等 如果租户自己不负担税费电费煤气等支出的情况下，房主可以在自己的税单里面抵减收入。
8. 办公的租金支出或折旧支出 如果房主以出租房产为生且在家办公的话，办公的租金支出或折旧支出也可以考虑抵减租金收入部分。
9. 广告费用 例如在报刊杂志社交媒体平台等媒介产生租房广告支出的话，这些费用均可以冲减房租收入。
10. 雇佣专业公司或个人协助自己打理租房事宜 那么付给专业机构或个人或其他第三方服务人员的支出可以抵减收入。
11. 法律支出 如果聘请律师起草租房协议，或者其他律师专业服务产生费用，相关法律及会计师等第三方服务机构或个人费用可以冲减收入。
12. 意外损失及失窃等 如果房屋产生任何意外比如飓风，地震，失窃等不利事件，那么相关损失扣除保险机构理赔的部分外可以抵减房租收入。
13. 如果房主聘请中介机构支付佣金等，那么佣金费用可以冲减收入。
最后，总的原则是针对房屋出租产生所有必要的支出都是可以在租金收入里面抵减的，但是需要准备好相应支出凭证以备将来税务局可能的检查。
除了常规的长期出租房，Airbnb（短租）在华人群体中近年来也逐渐升温，尤其在华人聚集的城市越来越普及。
关于税务申报的问题，通常在Airbnb官方网站注册后，Airbnb会在年终或第二年初的时候给所有的房东出具1099的报税表格。
上面会注明该年度，房东一共从Airbnb平台获得了多少房租收入。然后房东就可以拿着这个表格去注册会计师那里进行税务申报。
出租房屋相关的费用（维修，工具，税金，物业费等等）也可以用来抵减房屋出租收入。
以下几点值得关注：
首先，短租全年低于14天可以不用交税。
如果该房屋一直是您个人或家庭主要居所或者是度假屋的话（每年自己居住使用超过14天），那么如果一年内你出租少于14天的话，就可以无需申报这笔租金收入。
但由于Airbnb是会给房东出1099表格的，也就是说，不仅您个人，国税局同时也会收到一模一样的1099表格。
这种情况下，您不用在您的个人税表上申报短于14天的出租收入，但是有可能会收到IRS的来信。
因为国税局只知道您有一笔房租收入，并不知道您是否满足短于14天的标准，所以如果您不想收到国税局的信那最好将您的1099表格带给会计师，让会计师帮您进行妥当的处理，既不用交税也不用收信。
第二，到底应该报出租（Schedule E）还是主动营业（Schedule C）？
首先，要看您是否有为房客提供客房服务（Substantial Services）。
如果您有接待房客（门房服务），提供食物，整理房间，和换洗床单这些类似酒店才会提供的服务的话，那其实就已经算是客房服务（Substantial Services）了。
毕竟如果您只是将房屋长租出去的话，是不需要额外给房客做这些事情的。
如果您提供了这些服务，那么您就需要将出租行为报成自营业（ScheduleC）。
报成出租还是自营业区别在哪里呢？
这两项其实在收入和费用的申报上，其实并没有很大差别。
最大的差别是，如果您有提供服务（Substantial Services）报税需要用自营业的税表（ScheduleC）的话，您这部分的盈利需要额外交一份自雇税（Self-Employment Tax）。
这其实就是W2上社会保障和医疗保险税（Social Security and Medicare Tax）。
但如果您没有提供上面提到的这些服务项目，那么您的收入就可以算作是出租收入，报在ScheduleE上。这一部分收入就不会被征收自雇税了，而是算作投资收入出现在您的税表上。
最后总结一下，Airbnb的租金收入需要申报美国个人所得税单。短租少于14天可以不用缴税，租金收入会从Airbnb那边收到1099报税专用表格，有需要的欢迎咨询我们专业的美国会计师协助申报。
如果您是个全职地主，恭喜您，您有更大的省税空间：
1）税务构架：
房子装在什么税务框架下是省税要考量的：如果地主是用S Corporation的形式报税，明年就要注意啦：对于家庭收入25万以上的人群，对NetInvestment Income Tax (NIIT)都不会陌生，任何投资收入都会要另交3.8%的NIIT。
在过去，S Corporation的profit部分，其实是有特殊的tax benefit的。这部分钱，既不要交俗称payroll tax的FICA，又不需要交NetInvestment Income Tax (NIIT)。
现在拜登税改提案说，对于家庭收入50万以上的人群，凡是S Corp business owner的，S Corp的利润部分，要再加上3.8% Net Investment Income Tax (NIIT)！
那S Corp 是不是就该都换LLC了？
不是这么简单粗暴得下结论的。
因为公司采用什么样的legal entity 和报税框架其实要考虑很多因素。
在之前，s-corp 在税务上有非常明显得优势。那在未来可能的新法案下，如何选择tax filing entity 将会和你的家庭收入，公司的业务类型，还有公司员工开支有密切关系。
所以对于business owner, 今年的tax planning 非常重要！欢迎大家来预约咨询。
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2）充分利用地主传统的IRA以及Roth IRA退休账户
将收入放入退休金计划也是节税和省税的一个措施。如果地主的收入没有达到下方优惠下降的收入水平，您选择往传统的IRA里面投钱，那么放进去的金额可以抵减报税当年税收。
如果您认为在未来当您达到59岁半时，您的收入水平会随之降低，未来若从传统IRA里面取钱，当年收入的相关税率会相应降低，那么传统IRA会是一个降低现在报税年度收入税率的方法。
如果地主目前收入不高，在税率不高的情况下，先把收入相关税收交上，再用税后的钱放入Roth IRA账户，虽然报税当年没有起到减税作用，但是在Roth IRA里面的资金未来到您到达59岁半后取出是不需要上税的。
每年往传统IRA或者Roth IRA退休账户里面投钱的截止日期和您报税的截止日期是一致的，您可以在报税截止日为止的时间完成往传统IRA或者Roth IRA里面投钱。
3）把地主退休计划里面的款项转入Roth IRA 退休账户
地主们权衡Roth IRA转换的好处，特别是在一个低税年。
虽然转换成Roth IRA需要缴纳当前税款，但与传统IRA的应税分配不同，钱在Roth IRA账户里面增长，在到达59岁半以后取出来的时候，不论在Roth IRA账户里面增长了多少钱，增长的部分取出来都是免税的。
4) 全职地主们的延税退休计划
适用于自全职地主及除地主外有W2雇员一名以上的地产公司。
全职地主2021年可以往自己设立的SEP IRA账户里面投入您净自雇收入的20%，最多可往每个合格员工的退休账户里面投入5万8千美元。
由于没有年终截止日期的限制，公司可以在提交前一年的税表之前设置SEP IRA账户并往里面投钱。
公司报收入所得税的日期也是往SEP IRA账户投钱的截止日期。
只适用于全职地主(夫妻2个也可以), 换言之没有其它W2员工的小型房地产公司。
员工部分2021年可存入退休金计划的最大限额是$19,500。
如果纳税人至少50岁，那么员工部分可存入退休金的部分追加$6,500，且员工部分须在12月31日前存入。
雇主部分可以存入净公司收入的25%到退休金账户里面。
对于小于50岁的雇主，存到Solo-401(k)的最高可达$58,000美元。
Solo 401(k)账户里面金额超过25万美元，有申报要求。
根据员工为公司服务的年数和收入水平，按一定公式计算给予退休员工的退休金,往Defined-BefitPlan投进去的钱无论雇员还是雇主都不用交税。
岁末地主们多收了三五斗，山姆大叔也盯上了地主们的钱袋子。
建议地主们趁着距离2021年结束还有一个月的时间跟我们的税务师和理财顾问好好的沟通一下，做好关于这一年的最后的税务规划，等待、等待、再等待，然后到了报税才发现因为没有做好规划而被山姆大叔层层剥皮。
11月28日
北美地产学堂将分享
拜登税改和税务理财规划
期待与大家在线上交流！
没有一个很好的提前规划，多交税的命运就会在前方等待着没有准备的你。
地主们在年底数钱数到手抽筋时，不要忘了好好做抵税，省税和税务规划，不然地主家的余粮会被山姆大叔毫不留情地分走一大块。
小地主和兼职地主们怎么抵税？
在美国做房东，投资房出租产生租金收入，其中可以抵减收入部分的项目有很多。
具体如下：
1. 折扣费用 一般住宅按照27.5年折扣，商用地产按照39年折旧。
2. 贷款利息及贷款点数 如果房产有银行贷款利息支出的话，那么是可以全额递减收入的，为了贷款低利率而额外付出的点数费用同样可以抵减收入。
3. 房屋保险金 房屋相关的任何保险支出都可以全额抵扣收入。包括房屋保险，贷款保险，水灾火灾保险等等。
4. 房产税房产税一般为房屋价值的1%-3%左右不等，房产税金支出可以冲减收入。
5. 房屋维修费用 比如修理门窗，水管，地板，家用电器，门锁，车库门等等。
6. 为打理房产出租而产生的必要差旅费用 比如火车地铁机票等等。
7. 水费电费等 如果租户自己不负担税费电费煤气等支出的情况下，房主可以在自己的税单里面抵减收入。
8. 办公的租金支出或折旧支出 如果房主以出租房产为生且在家办公的话，办公的租金支出或折旧支出也可以考虑抵减租金收入部分。
9. 广告费用 例如在报刊杂志社交媒体平台等媒介产生租房广告支出的话，这些费用均可以冲减房租收入。
10. 雇佣专业公司或个人协助自己打理租房事宜 那么付给专业机构或个人或其他第三方服务人员的支出可以抵减收入。
11. 法律支出 如果聘请律师起草租房协议，或者其他律师专业服务产生费用，相关法律及会计师等第三方服务机构或个人费用可以冲减收入。
12. 意外损失及失窃等 如果房屋产生任何意外比如飓风，地震，失窃等不利事件，那么相关损失扣除保险机构理赔的部分外可以抵减房租收入。
13. 如果房主聘请中介机构支付佣金等，那么佣金费用可以冲减收入。
最后，总的原则是针对房屋出租产生所有必要的支出都是可以在租金收入里面抵减的，但是需要准备好相应支出凭证以备将来税务局可能的检查。
除了常规的长期出租房，Airbnb（短租）在华人群体中近年来也逐渐升温，尤其在华人聚集的城市越来越普及。
关于税务申报的问题，通常在Airbnb官方网站注册后，Airbnb会在年终或第二年初的时候给所有的房东出具1099的报税表格。
上面会注明该年度，房东一共从Airbnb平台获得了多少房租收入。然后房东就可以拿着这个表格去注册会计师那里进行税务申报。
出租房屋相关的费用（维修，工具，税金，物业费等等）也可以用来抵减房屋出租收入。
以下几点值得关注：
首先，短租全年低于14天可以不用交税。
如果该房屋一直是您个人或家庭主要居所或者是度假屋的话（每年自己居住使用超过14天），那么如果一年内你出租少于14天的话，就可以无需申报这笔租金收入。
但由于Airbnb是会给房东出1099表格的，也就是说，不仅您个人，国税局同时也会收到一模一样的1099表格。
这种情况下，您不用在您的个人税表上申报短于14天的出租收入，但是有可能会收到IRS的来信。
因为国税局只知道您有一笔房租收入，并不知道您是否满足短于14天的标准，所以如果您不想收到国税局的信那最好将您的1099表格带给会计师，让会计师帮您进行妥当的处理，既不用交税也不用收信。
第二，到底应该报出租（Schedule E）还是主动营业（Schedule C）？
首先，要看您是否有为房客提供客房服务（Substantial Services）。
如果您有接待房客（门房服务），提供食物，整理房间，和换洗床单这些类似酒店才会提供的服务的话，那其实就已经算是客房服务（Substantial Services）了。
毕竟如果您只是将房屋长租出去的话，是不需要额外给房客做这些事情的。
如果您提供了这些服务，那么您就需要将出租行为报成自营业（ScheduleC）。
报成出租还是自营业区别在哪里呢？
这两项其实在收入和费用的申报上，其实并没有很大差别。
最大的差别是，如果您有提供服务（Substantial Services）报税需要用自营业的税表（ScheduleC）的话，您这部分的盈利需要额外交一份自雇税（Self-Employment Tax）。
这其实就是W2上社会保障和医疗保险税（Social Security and Medicare Tax）。
但如果您没有提供上面提到的这些服务项目，那么您的收入就可以算作是出租收入，报在ScheduleE上。这一部分收入就不会被征收自雇税了，而是算作投资收入出现在您的税表上。
最后总结一下，Airbnb的租金收入需要申报美国个人所得税单。短租少于14天可以不用缴税，租金收入会从Airbnb那边收到1099报税专用表格，有需要的欢迎咨询我们专业的美国会计师协助申报。
如果您是个全职地主，恭喜您，您有更大的省税空间：
1）税务构架：
房子装在什么税务框架下是省税要考量的：如果地主是用S Corporation的形式报税，明年就要注意啦：对于家庭收入25万以上的人群，对NetInvestment Income Tax (NIIT)都不会陌生，任何投资收入都会要另交3.8%的NIIT。
在过去，S Corporation的profit部分，其实是有特殊的tax benefit的。这部分钱，既不要交俗称payroll tax的FICA，又不需要交NetInvestment Income Tax (NIIT)。
现在拜登税改提案说，对于家庭收入50万以上的人群，凡是S Corp business owner的，S Corp的利润部分，要再加上3.8% Net Investment Income Tax (NIIT)！
那S Corp 是不是就该都换LLC了？
不是这么简单粗暴得下结论的。
因为公司采用什么样的legal entity 和报税框架其实要考虑很多因素。
在之前，s-corp 在税务上有非常明显得优势。那在未来可能的新法案下，如何选择tax filing entity 将会和你的家庭收入，公司的业务类型，还有公司员工开支有密切关系。
所以对于business owner, 今年的tax planning 非常重要！欢迎大家来预约咨询。
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2）充分利用地主传统的IRA以及Roth IRA退休账户
将收入放入退休金计划也是节税和省税的一个措施。如果地主的收入没有达到下方优惠下降的收入水平，您选择往传统的IRA里面投钱，那么放进去的金额可以抵减报税当年税收。
如果您认为在未来当您达到59岁半时，您的收入水平会随之降低，未来若从传统IRA里面取钱，当年收入的相关税率会相应降低，那么传统IRA会是一个降低现在报税年度收入税率的方法。
如果地主目前收入不高，在税率不高的情况下，先把收入相关税收交上，再用税后的钱放入Roth IRA账户，虽然报税当年没有起到减税作用，但是在Roth IRA里面的资金未来到您到达59岁半后取出是不需要上税的。
每年往传统IRA或者Roth IRA退休账户里面投钱的截止日期和您报税的截止日期是一致的，您可以在报税截止日为止的时间完成往传统IRA或者Roth IRA里面投钱。
3）把地主退休计划里面的款项转入Roth IRA 退休账户
地主们权衡Roth IRA转换的好处，特别是在一个低税年。
虽然转换成Roth IRA需要缴纳当前税款，但与传统IRA的应税分配不同，钱在Roth IRA账户里面增长，在到达59岁半以后取出来的时候，不论在Roth IRA账户里面增长了多少钱，增长的部分取出来都是免税的。
4) 全职地主们的延税退休计划
- SEP IRA
适用于自全职地主及除地主外有W2雇员一名以上的地产公司。
全职地主2021年可以往自己设立的SEP IRA账户里面投入您净自雇收入的20%，最多可往每个合格员工的退休账户里面投入5万8千美元。
由于没有年终截止日期的限制，公司可以在提交前一年的税表之前设置SEP IRA账户并往里面投钱。
公司报收入所得税的日期也是往SEP IRA账户投钱的截止日期。
- Solo-401(k)
只适用于全职地主(夫妻2个也可以), 换言之没有其它W2员工的小型房地产公司。
员工部分2021年可存入退休金计划的最大限额是$19,500。
如果纳税人至少50岁，那么员工部分可存入退休金的部分追加$6,500，且员工部分须在12月31日前存入。
雇主部分可以存入净公司收入的25%到退休金账户里面。
对于小于50岁的雇主，存到Solo-401(k)的最高可达$58,000美元。
Solo 401(k)账户里面金额超过25万美元，有申报要求。
- Defined-Benefit Plan
根据员工为公司服务的年数和收入水平，按一定公式计算给予退休员工的退休金,往Defined-BefitPlan投进去的钱无论雇员还是雇主都不用交税。
岁末地主们多收了三五斗，山姆大叔也盯上了地主们的钱袋子。
建议地主们趁着距离2021年结束还有一个月的时间跟我们的税务师和理财顾问好好的沟通一下，做好关于这一年的最后的税务规划，等待、等待、再等待，然后到了报税才发现因为没有做好规划而被山姆大叔层层剥皮。
11月28日
北美地产学堂将分享
拜登税改和税务理财规划
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