稳准狠!两个真实案例,告诉你廉价房是如何买到的

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作者:房博士

在目前火热的美国房产环境下,低价房难找。

我看了一下我们买进的房子, 一般的房子来源就是:

Wholesaler

银行屋
银行屋一般在以下地方找到:

MLS
HUD House
hubzu
在北美地产学堂群, 当我说:

目前为止,我最挣钱的低价房产就是从wholesaler那儿买来的。
于是乎,群的朋友们就wholesaler的问题,问了我一连串问题。以下是整理出来的相关的问题和解答。希望对你有用。

什么是wholesaler?

字面翻译,wholesaler 就是批发商了。批发蔬菜瓜果,大家都听所过。批发房产, 跟批发蔬菜瓜果一样, 找到一个供货商 (卖主, 尤其是特殊情况的卖主),跟他讨价还价, 然后以一个低于市场的价格,签订合同,支付少量的定金。然后再找真正感兴趣的买家,以合适的价格, 把这份合同卖给买家。我们这些投资者可能就是他们感兴趣的买家。

做wholesaler 的好处是,进入门槛低,不需要考执照。对资金的要求也很低,可以空手套白狼地挣钱。利润就看每个房子的情况了。在我以前文章中提到的那个wholesaler, 转手把房子卖给我们,一个房子,挣了1.3万美元。

Wolesaler 对我们投资者有什么意义?

Wholesaler的房源大部分是MLS上没有的,而且价钱普遍会比MLS上同类的房价低。相对于从MLS 买房,竞争会相对平和点。要知道,MLS上的房子是要付agent commission fee的。羊毛出在羊身上,这部分钱最终是要有买家承担的。

此外,相对于从MLS 买房,竞争会相对平和点。也就是那些wholesaler 能接触到的人跟你竞争。

所以,我们可以从wholesaler中直接买低价房。

怎样找wholesaler?

线下:

你可以去你们本地的real estate investor association , 那儿会有很多的wholesaler。 如果你第一次去,你可以问问你们real estate investor association的committee member, 他们对谁是wholesaler门清。 知道谁是wholesaler 后,不要害怕,跟他们聊聊,把你的名字,电话和邮件给他们。 他们盼着把你加入他们的buyer list呢。
另外,如果你开车的时候经过一个牌子,上面写着we buy houses cash, 那个也很有可能是wholesaler。 给他们打个电话,把你的信息和房产要求给他们。
如果你拥有投资屋多年, 估计你隔三差五地收到信件,说要用现金买你的出租屋。这些发信的人或公司很可能就是wholesaler。

线上:

如今是互联网时代,你可以用谷歌搜索, buy house by cash, we buy houses by cash, sell a house fast for cash, 等等,估计都能搜索出你们本地的wholesaler 来。在网站上把你的信息填上去即可。

我们中国人也可以做Wholesaler吗?

当然可以。

不过,我个人认为,这一行不太适合我们这些在美国的第一代移民单独干。

Wholesaler 就是用各种方式去找市场上的特殊卖家和特殊的房子,低价买下,高价卖出。 它的核心要素是找到房子的卖家,经过谈判,低价签下合同。这个工作要求有良好的语言沟通能力,建立关系的能力,和优势谈判能力。

我个人觉得,如果你是第一代的中国移民,不适合单独做wholesaler。你想想,跟那些土生土长的竞争者相比,你能跟老美建立起很好的信任关系吗?让他/她宁可把房子低价卖给你,而不是你的竞争者? 我们做事情,要利用我们的长处. 而不是利用我们的短板,跟别人的长板比较, 不是吗?

所以,如果你真的要做,你可以跟土生土长的美国人合作,弥补你语言和文化上的不足。

Wholesaler 给我们的启示和行动指南:
为了找到大量的MLS外的低价房源,你可以跟老美合作,一起做wholesaler, 进入房产投资领域。

2.如果你没有钱对买入的低价房进行翻新,用来出租或零售,你可以直接卖给其他房产投资者,尤其是那些找出租屋的。赚取中间的差价。



3.如果有钱,你可以自己翻新,留作出租屋,或翻新后直接卖出。这样,你可以规模化地做房产投资。



4.建议你把你的信息加入到你们本地的wholesaler的buyer list 中,这样,你可以源源不断地收到你们本地低价房信息,买到低价房。

买的房子的出租价格必须达到房价的1%。也就是,如果是10万美元的房子,出租价是每个月1000 美元。如果是20万美元的房子,出租价格是2000美元。

网友说:

“这样的房子,都长什么样啊?在哪儿买呀?在我们这儿,这样的房子,几乎不可能啊?”

正好这几天买了两个房子。

下面,我就以真实的案例,告诉你,满足1%租售比的房子,都长什么样子的,我们是如何在美国南部的三四线城市买到的。

第一个房子

这是一个两单元的房子,位于租赁市场非常活跃的B区。该区的平均房价是250K,地价80K。如果租赁的话,平均房子的空置期不到40天。这是个HUD house (https://www.hudhomestore.com/)。我们在MLS上看到的。 要价是150K,我们投标了120K。刚开始,HUD没有给我们。我们也没有放弃。一直把我们的投标放在HUD网站上。终于,在房子上市27天后, HUD来信告诉我们,以120K的价格,把这个房子卖给我们了。

这个房子我们是买来出租的。用于出租,翻新应该是很简单的,只是常规的粉刷,换地板,厨房放各种家电等事宜。估计3万美元搞定。

这个房子目前每个单元都是2室1卫,个单元的面积是900SQ, 共1800 SQ (大约167平米)。根据周围租赁市场的情况,租金大约是850-900美元左右。

我查了该房以往的记录,5年前,两边分别是3室1卫。这次翻新我们肯定要重新改成3个卧室。 如果是3个卧室的话,每个单元可以租1000美元左右,总共可以租2000美元。这样,15万美元搞定的房子,每个月就可以租2000美元,租售比就达到了1.5%。

如果把这个房子改成独立屋,翻新后能卖280K左右。

这个房子可租可卖。买了这个房子,翻新后,我们的净值产就多了10万多美元。将来即便市场下跌,因为有正的现金流,我拿在手里也不怕。

第二个房子

前几天刚刚在离家不远的城市,买了一个B区的独立屋,2300 SQ, 3 室3卫。这个房子所在学区不错,学校都在7分以上。这个区的买房租房市场都很火爆。租房的空置期不到40天。另一个好处是,这个独立屋,占着可以盖两个房子的地皮(lot)。

这个房子也是在MLS找到的。刚开始要价85K。房子上市第一天,我们就去看了这个房子。回来后, 我查了一下房子的历史,发现是wholesaler 5万美元买进来后,放在MLS上卖的。于是,我们offer 了60K。 最后,来回谈判,我们以68K买进。这个房子翻新大约需要40K。翻新后的卖价大约在160K。这样,通过翻新,这个房子就可以让我们的家庭资产增加5万多美元 (160K-68K-40K)。这个房子的出租价格大约在1400-1600美元之间。完全满足了1%规则。

我们目前的规划是,房子买下来后,就这么租着。有钱的时候,还可以在旁边的地皮上再盖个房子,或卖或租, 都是可以的。

总结

以上的这两个房子, 都是在上市第一天,我们就去看的房子,都满足了我们要求的1%的规则。

网友说,符合1%规则的房子不好找。

的确,这样的房子不是什么地方都能找到的。我所在的城市,在A区(最好的学区),符合1%规则的房子基本是不可能买到的。在B区和C区,要买符合1%租赁原则的房子,是可以找到的。但这样的房子,市场上估计也就只有5%左右。 而且,这样的房子,一般都是需要重新翻新的破房子。漂亮的房子,大家都知道该房子的价值。卖主也不会低价卖给你的。

作为房产投资者,我们要买的是被低估了的房产。这样的房产,是需要花时间去找的。但是,这个时间是完全值得的。在以上的案例中,我们在一个月内,就找到两个这样的房子。房子翻新后,我们的净资产就可以增加15万美元。美国的人均收入是6万美元左右。 买两个房子,就抵上了2个普通美国人的收入。这个时间成本是非常划算的。

然而,谁都不会随随便便成功。房产投资者要有专业的知识,要了解市场,而且,下手一定要快。像2008-2010年那样,廉价房随处可见的时候,目前,是不存在的。所以,我们需要学习房产投资知识。只有有了专业的知识,你才能分辨出,哪个房子可以买,哪个房子是陷阱,不能买。我最近建了一个房产投资学习群,感兴趣的朋友,可以私信我,跟着我们一起学习。
 
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