经历坎坷的REO

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作者:Charlene

前几天MLS出来一个独立屋, 要价低于assessed value, 更是远低于现在的市场价。照片(图1)看上去, 房子状况也还行。在MLS 上狩猎很久的我,立马心率加速,机不可失呀,赶紧预约看房, 可是要看房的人很多,只能约到第二天下午了。



(图1)

“Priced below assessed value! Ranch home on a 0.61-acre lot with full, partially finished basement,2 fireplaces,3 season room with louvered glass windows and a two car attached garage. TLC needed. Some loan programs may not qualify due to repairs needed. Sold as is where is. See MLS attachments for disclosures. All offers to be submitted by SA via propoffers.com SA to pay a technology fee of 175.00 to Pyramid Platform from SA commission at closing. No commission paid to agents purchasing personally.”
Owner: Corporate。


这就是传说中的REO。

因为雪覆盖的缘故, 我没有认出这个房子其实去年就关注过了。后来从MLS上打开地图, 发现房子所在的位置很熟悉, 查了一下, 才发现去年我差点去参加法拍。

County 网站去年10月份显示11/17/2020要法拍这个房子,我当时查了case history, 发现这个房子去年7月份已经被拍走一次,怎么又回来了呢?

详细细节如下:

12/13/2019 这个房子Lis Pendens

到1/31/2020截止日, 欠贷款额$208,012.24, 加上利息等费用, 共$245,145.75.

7/21/2020法拍,有人交了$15,000 (10%的押金),相当于以$150,000拍下。

9/21/2020 Plaintiff’s Notice of Motion and Motion for an Order Vacating the Order Amending Judgment and Confirming Sale Signed August 31, 2020 and Setting Aside Sheriff’s Sale Held July 21, 2020. 应该是90% 的余款上缴日过了, 钱没到位。

10/05/2020 收到Steve Scheidler(买家)的申诉信,要求退回$15,000 押金,理由是房子无法住人。

10/29/2020 hearing, Steve 败诉, $15,000没能拿回。

7月份忙着修房子, 那次法拍我没去。

我想知道为什么Steven宁可放弃$15,000押金也不要那个房子。

临近法拍前几天, 我上网google了他的名字, 找到了几个同名同姓的人, 根据地址, 选出最有可能的Steve, 壮着胆拨了那个号码, 竟然是他。

我问了他是不是拍到过那个房子, 他说是。 然后说他知道我是谁,我们在法拍现场见过几次面。听他这么一说, 我想起了一对比我年长的夫妇,他们每年flip几个房子,老俩口自己慢慢翻修。

他说整个地下室淹了, 到处长满霉, furnace, water heater都泡水了。还有到处是asbestos, 要投入很多钱, 他们决定放弃那一万五。

他说如果可以很便宜拿下来, 也还是可以考虑的。

同他通话后那天下午我从律师那问到了起拍价,$125,000。这个房子有0.63 acre, 当时ARV在21万左右。感觉这个价格还不够低, 就放弃了。

我非常庆幸同Steve通了电话, 不然的话, $125,000 起拍价我会去,也很可能会出价到15万。

那天房子流拍, 银行收回, 变成银行屋。

现在银行拿出来卖, 要价$129,900, 这可是比当时的起拍价还高。不过REO的房子, title是干净的,银行还得付title insurance。

既然已经预约了看房,我和合作伙伴还是决定去看一下, 到底有多糟糕。

那天下午看房前,就收到 listing agent发的“已经收到multiple offers”的提醒。 排在我们之看房的是以前的同事,非常productive, 年初被另一家broker firm挖走了。她的买家是三个大汉。 同她聊了几句, 她说他们是flippers, 这个房子贷不了款, 只能放弃。

我们进去后, 发现一楼的情况与照片差不多, 觉得还行。到了地下室, 才发现是另一片天地。

房子烧油的, 可能人搬走后冬天油烧光了,水管爆裂,地下室长时间泡在水里, 到处长霉(图2)。

(图2)

去年7月份Steve拍到后进去看了,当时地下室还有水。估计后来是Steve报告了相关部门, Health Department 介入,9/23/2020派人去检查, 出了一个Housing Inspection report, 里面列出了一些violations 。

可能之后银行派人处理了地下室的积水,我们去看的时候地下室已经没有水了。

总的来说比我们想象的好很多。

我和伙伴决定出价, 考虑到那么多offers, 现在房价上去了不少,ARV可达24-25万,我们决定加5千到1万。

在准备合同的时候, 突然想到外墙的材料有点可疑,MLS 上写Wood, city data写wood or equivalent, 可是一点都不像Wood。

我把拍的照片发给好几个人, 包括学堂的老师, flip课的同学, 及自己的handyman, 都说应该是asbestos siding(图3), 网上google的结果也得到类似的结论。

房子后面有个很大的enclosed screen porch, garage通到 到房子的过道也属于这个大空间的一部分, 这个porch把这些asbestos siding都变成内墙了。

还有living room 的墙也是类似的材料。

地下室有好多9×9 tiles (asbestos tile)。

记得Steve当时说了句”Asbestos is all over the place”, 想打个电话问一下他living room 的墙是不是, 可是这次没打通。


(图3)

看房后同Health department打过电话, 他们同意地板的asbestos tile可以铺上LVP盖掉, 霉的问题, 并不一定非得请专业人士清理。

当时没问墙的事。

处理墙和siding, 可能得请专业人士, 上网google了一下, $6-10/平房英尺, 费用很大, 不清楚到底会花多少钱, 最后还是决定放弃,第二天一早撤回offer了。

这房子被法拍2次, 第一次被放弃, 第二次流拍,变成银行屋后不知会花落谁家?

感觉自己与这个房子有缘, 又无缘。想到asbestos, 心里还是不踏实。感觉不好, 还是不要去碰。

老师说最好的deal在法拍前。一个月前我和伙伴给4个即将被法拍的屋主写了信,一封被退回,另外3封如石沉大海。感觉这样找off market deal, 效率低, 得想想怎么改进。

4个中已有2个法拍被取消,后天有一个, 月中还有一家,不知道有没有机会拿到。

P.S. 学堂同学建议asbesto siding 可以直接用vinyl siding包起来, 便宜很多。可是封闭起来的screen porch 有3面siding变成内墙,还有客厅的几面墙, 都cover了, 还是有种被asbestos包围着的感觉。翻修后卖房估计会影响价格, 有些人可能不介意, 有些人可能会避开。
 
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