美国地产投资延税和增加杠杆的利器1031 置换或许会被取消?

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作者:房博士

作者:亚特兰大微地主

作者简介

亚特兰大微地主,美国博士毕业,大学教授/研究员,自2016年开始投资亚特兰大及周边房地产,对民居长期买入、持有和管理具有一定的认识和经验。

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1031税务延迟的定义?

最近民主党候选人Biden提出了取消1031 exchange. 这是民主党对房地产投资的一个精准打击,将会影响大家在房地产方面的整个投资策略,尤其会影响快速scale up的可能性。那么,究竟什么是1031 exchange?我们请了亚特兰大微地主,来给大家讲一讲

1031税务延迟,也称作1031财产兑换,是指美国国家税务法第1031条第一款第一项中的规定,指出如果交换的房产是用于商业性使用或投资,并且用于交换类似的资产,那么交换过程中的资产利益得失不用缴纳其过程中产生的资产利得税(capital gain)。

该税法于1954年被美国联邦税法修正案确认,用以取代过去的112B(1)置换,并延续至今。值得一提的是从2018年1月1日起,1031税务延迟税法做了较大改动,只允许房地产做同类置换,其他个人财产和藏品不再适用。

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1031税务延迟具体能帮你省哪些税?

相比于不做1031财产兑换的物业,1031税务延迟主要能帮业主节省两类税:资产利得税(capital gain)和回抵折旧税(depreciation recapture)。

需要注意的是,1031税务延迟还能间接帮助投资者节省由于增值收益带来的联邦和州收入税。

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1031税务延迟操作起来有何要点?

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置换次数不限制

1031税务延迟的最大特点就是可以不限次数的财产兑换,可以无限制做下去,只要每次房地产持有时间大于2年。等到哪天自己驾鹤西去后,财产可以遗传给下一代,而且还有利好(详见下文)。

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类似资产置换

1031税务延迟的另外一个重要特点就是类似资产置换(like-kind)。至于类似资产的定义很模糊,有很大的灰色地带,详情请咨询相关专业人士。

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合格中介人

为确保投资人不会在置换中套取钱财逃税,置换必须要合格中介人(Qualified Intermediary)来执行。合格中介人或公司也必须是得到IRS批准的,在各州除了内华达州都不需要特别执照。

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时间限制

最让投资人头痛的恐怕就是1031税务延迟里的时间限制。该条款规定投资人必须在出售旧物业的45天内选定新物业,而且新物业的交易必须在出售旧物业的180天内完成交易。买卖物业本身就给投资者很大压力,这个45/180天的时间限制可能会让交易难度进一步增加。这会让投资人在谈判新物业时会有所顾虑,可能最后会弄的得(旧物业延税)不偿失(新物业买价过高)。

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国籍与地域限制

1031税务延迟只对美国境内的资产实用,但对房产持有人的身份没有限制,即房产持有人可以是公民,绿卡持有人或者外国人。

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置换资产额限制

投资者在1031置换过程中不能以任何限制套出钱来。这种行为被称之为boot。此类现象一旦被发现,1031税务延迟置换立即失效,所得增值利得和折旧都需要立马缴税甚至被罚款。

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所有权的限制

用与1031税务延迟的旧物业和新物业必须是同一个所有权人。

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1031税务延迟适用人群?

1031税务延迟,第一,适用于希望能扩大规模的小地主。由于1031税务延迟能延迟两项税务,在同等杠杆比例的条件下,做1031税务延迟能让小地主在购买新物业时撬动更大的杠杆,增加购买力。

第二,适用于希望退休的地主。在规模做到一定程度后,地主往往面临巨额资本利得税和回抵折旧税。做1031税务延迟能避免这两项被追溯的税务。

第三,适用于希望从主动投资变被动投资的地主。很多地主积累了一些资产后,希望整合资产并向商业房地产转移,从主动地主变成被动地主。1031税务延迟就是达到此目的的绝佳手段。

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1031税务延迟

在子女继承财产方面的考量

1031税务延迟对财产的传承也有利好。

比如,25年前张先生买了一栋20万美元的投资房,多次做1031税务延迟达到延迟税务的目的。现今,张先生用当时20万美元买的投资房置换的投资房产价值在200万美元了。如果张先生决定退出房地产投资,那么他需要缴纳(200万美元 - 20万美元)´ 相应的税率(包括资本所得税,抵折旧税和联邦与州的收入税)。这将是一笔巨额税务。但如果他决定把物业留给子女,这时可以建立生前信托。这样的他的子女接手物业后的 税务基数(tax basis) 就不是20万,而是200 万了。所以当他的子女决定售出物业时,他的增值部分是从200万算起的,相应税率也大大减少。

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实例解析1031税务延迟的好处

下面我们就以一个实例来看看1031税务延迟在房产投资中的威力。

假设,地主A和地主B在同年买下$300,000的投资房。我们同时假设两人都持有房产10年,房价每年以5%的速度增值,增值税和回抵折旧税的税率分别都是15%和25%,房屋和土地价值的比率为8:2。

十年后,两人都准备出售房产。此时房产价值约为$488,000。地主A选择做1031税务延迟,而地主B则选择缴纳税款。两人的资本利得税和抵折旧税总额在十年后出售旧物业时,在不包括联邦和州收入税的情况下,至少为$50,000左右,占增值获利的27%。

假设两个地主都将把增值所得利润用75%的杠杆去购买下一个商用物业,那地主A通过1031税务延迟能购买的物业总资产在$720,000左右,而地主B在缴纳两项税务后能购买的物业总资产却只有$520,000(算上联邦和州收入税后会更少),只占地主A新购买物业总价值的72%。

考虑到1031延迟的次数是不受限制的,我们就很容易看到,这样重复几次小房子换大房子的游戏后,地主A的地产投资仅通过1031税务延迟,相比起地主B就能产生质的不同。等到地主A年事以高,他可以通过建立生前信托的方式把地产留给下一代。

如果1031税务延迟被取消,地主不仅不能多次用到了更大的杠杆,从而控制了更多的资产,而且最后也不能合法规避巨额的相关税务,使得家族财产得以扩张延续,让子孙后代充分受益于他所建立起来的被动收入现金流。

免责声明

亚特兰大微地主本人仅为房地产投资爱好者,而非专业理财人士,故所有的阐述都属于个人观点,而非理财建议。对读者因此造成的任何损失,概不负任何责任。
 
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