花样买房之seller financing (卖家贷款)

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作者:攀攀妈的房产经历

在一个经济向上的时代,比如已经过去的2010-2020, 给房产投资客的机会很多,策略可以是长期持有,翻修倒卖(flip), BRRRR等等,总之有许多使用杠杆用别人的钱来赚钱的方式。疫情之下,相当比例房客交不起房租,某些房东交不起贷款,当下银行虽然业务火爆但是对投资房还是相当谨慎的,于是对长期持有和做BRRRR为主的房产投资客比如我们造成一个巨大的影响,部分在丰年可以套出来的钱在灾年就“套牢”在房产里了:买入一个有潜力的房产,花了大笔的银子装修并且租出到市场价(房客还都给力,基本没有拖欠),房屋估值增加却没法从里面cash out太多钱出来,于是向下一个房产进军的步子只能放缓,开始琢磨起一些非常规的房产投资手段来。

其中一个方法叫做seller financing (卖家贷款)。从名字理解,就是卖家做为银行的角色,贷款给买家,每个月买家向卖家支付房贷。先事先申明,我并没有实际操作的经验,虽然现在正在筹划一个项目,还需要慢慢说服卖家。为啥卖家会同意贷款给买家: 选择这个方式的原因也可以是多种多样:房子想卖到自己心仪的价格,不想通过中间的房产经纪人希望省一笔费用,可以赚一些利息(具体多少时间看合约规定),可以省一些税(尤其是房子并非自住的情况下)等等。而对于买家来说,选择这个方式的原因一般是首付不够,或者债务比太高没法常规贷款等等。

如果还是对以上不太清楚的话,也没关系,我就正在琢磨的这个项目,来举例用数字说明卖家贷款是怎么玩的:

目标房是一个一层平房房型(ranch),两家庭,在麻州一个不错学区的镇,地产税不算高(1.247%),至于我对房子的了解程度,长话短说:若干年前我初搬到麻州的时候,就租了其中小的一户约两年四个月,所以对两边户型,房子结构,以及房东太太都非常熟悉。前年夏天重新拜访房东老太太,她说她有卖房的意愿,因为当时她的房东欠租不交弄得她好生头疼,所以我们才有了想买这个房子的契机。

房东的情况也需要再进一步分析,因为要做卖家贷款,最好就是房主已经付完贷款,并且有想从房子里面掏出收入的中老年人士,其中没有银行的参与。当然老太太想有收入有两个方式可以操作:一个是放在市场上正常卖掉,老太太去年搬去了别的地方,所以这个房产就做为出租房,如果再过几年就没有税务上对于自住房的优惠了;另一个就是把两个都出租,但是老太太似乎不愿意继续做房东了。而我们的情况,就是没法正常按贷款来操作,手里的钱想花在别的项目上,所以就做了一个卖家贷款的方案,看双方能不能达成共识。

第一次的对话原定在去年2月底疫情变坏之前,我们做了详细的数字分析,市场价估计在34-35万左右,当时的offer是卖价33.8万,首付1万,5 year term, 4.75% , 30 year amortization. 换成人话就是出价33.8万,首付1万,5年为期,利率是4.75%(就是说5年结尾的时候就把所有款付清),但是5年之内的时间用30年的贷款期来计算每个月的房贷。当然我们带着我们的方案去跟老太太谈的开车路上,老太太临时反悔不让我们去了,于是我们都没捞着见面,就暂且搁置,后来大概知道那个不交房租的房客又搬走了,换了新房客,于是老太太暂时又不想卖了。

最近我们又重新评估了一下这个方案,可能会给老太太直接寄封信去“推销”这个方案,当然谋事在人,成事在天。跟第一次的方案对比,我们的出价发生了改变,市场价如果是34-35万的话,卖家贷款的出价只能更高不能更低,否则怎么能吸引卖家的兴趣呢;之所以能够承受更高的出价,就是因为现在利率可以算是史上最底利率时期,并且在相当长的时间都会保持。最近看投资论坛,有已经签成的seller financing的利率甚至做到了3.25%, 如果能用这个利率(以下数字计算就用这个利率),那在同样不改变每月支付额的情况下,出价可以大大提升,所以我们的出价修正到: $36.5万,首付$7,500, 利率3.25%, 同样是5年期(30年贷款额算每月支出),这样我们需要在签合同的时候,向老太太支付首付$7,500块,然后每个月固定的$1,556向老太太付款五年,这里需要注意的是,这个时候房子title要转到我们名下或者第三方代持,合同一签,老太太成了银行方。于是按照合同,我们将一直每个月向老太太支付$1,556,同时承担一切的其它费用:地产税,保险,水电气, 剪草除雪等等,而我们的收入来自于两户出租的房租,一切招租管理都是我的事情,如果我出现欠贷款不还的情况,老太太可以跟银行一样,法拍我的房子,追回损失。如此这般,到第五年末,我需要把房子剩下的贷款本金约$32万全部交给老太太,当然这钱的来源可以是我卖房所得,或者我重贷从别的银行来的钱。

说完这个方案,可以再说说对双方都有利的地方:对于卖家老太太来说,这个房子可以卖到略高于市场价的36.5万,同时可以收五年的利息,全部五年连本带息收入加起来可以达到42万;省去房屋经纪的费用,我们只需要找律师和title公司就能起草合同完成交易。对于我们来说,优势也很明显:用非常少的本金,买了一个房,同时“锁住”了该房的五年增值,和所有的租金收益(经过一定的计算,大概会是在$500/月),五年应该是足够让我们来准备重贷,最终转为常规贷款。

当然有利就有弊,对于卖家老太太来说,新鲜玩意儿不一定接受得了,还怕太烫扎手。目前这个房子对于老太太还是属于增值税不用交的时段,再加上有稳定的房客,所以她不一定有这个主观能动性想卖房,再过两三年,增值税需要上税的时段,或者市场有波动,可能她会更有这个打算;同时虽然我们会努力证明我们有财力有信用能按时交款,但是真的有她被迫法拍这个房子的情况,又会是一堆麻烦事情;对于我们来说,现有的租约要保护,等到现有租客搬出,才能稍微整理装修让房子租到我们理想的价位,从而产生我们想要的现金流,现在租客的租金不一定能完全支付我们的支出成本,甚至还会有我们倒贴的情况,以及在疫情下,怎样能保证在减少空置率的同时找到合适的租客,他们还能按时付租金,也有一定的挑战,总之赌博就有一定的风险。

所以我想老太太需要一定的时间,我们也需要一定的时间准备,而且在房价大涨的今天,其实卖家贷款就不是一个非常好的办法,但是只要愿意去实践,可以用这个准则去衡量市场上的房子,当有一个更好的时机,比如市场出现调整的时候,进入买家进场,被迫出售增多的时候,都会是我们进场的机会,总之耐心等待,加强学习,用数字说话,会有好的结果的。
 
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