获利免税区Oppotunity Zone能不能玩?——税务策略书第二册读后感 - 北美地产学堂 BBS

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获利免税区Oppotunity Zone能不能玩?——税务策略书第二册读后感 - 北美地产学堂 BBS 获利免税区Oppotunity Zone能不能玩?——税务策略书第二册读后感 攀攀妈的房产经历
最近周末都在安排看房,现在的目标重点是小型商业住宅公寓。对某些投资人来说,如果还是在住宅公寓领域,就算是一大栋公寓楼,有几十上百户公寓,他们也认为还算是住宅类;只有跳到商场,旅馆,办公楼等才算真正意义的商业地产。那么我这里所指的小型商业住宅公寓其实就是指5户以上的住宅,既可以是multi-family多家庭住宅,也可以是apartment building,即正儿八经的公寓楼,不管以上哪一种,5户以上就不能使用普通住宅贷款,而开始要走商业贷款的路径来融资,所以称呼为商业住宅。

4户以及4户以下的多家庭,还属于普通住宅的范畴,也集中了85%以上的普通小房产投资者,在一个经济上行的环境下,竞争还是很激烈的,而且“迫使升值”的力度不大,就算我能想尽办法把租金提高一倍,也很难把房产价格提高一倍,所以当我们有了足够的经验之后,就开始把投资重心向小型商业住宅转移,也就是5-9户的住宅楼(更多户估计我们的资金暂时也达不到),既还在熟悉的住宅领域,同时开始建立商业贷款的联系,同时有着更为广阔的升值潜力。

以上是我们现在的投资方向,那么跟2017年税改之后引入的全新投资领域 Opportunity Zone “获利免税区” 有什么关系呢?先来讲讲这个OZ(即Opportunity Zone的英文缩写)的基本概念。所谓的OZ就是以优惠的税收政策(比如减免资本利得税)来吸引私人或者商业投资机构的方式来促进美国地方经济的发展。有税收优惠来吸引私人投资,那么这些“选择的地方“就是地方政府已经力不从心的区域,有大量的低收入以及长期受政府福利支持的人群,那么这里的房产自然也就是相当比率都破破烂烂。

大概有哪些税收优惠呢?

第一: 已有资本利得该课税的部分可以投入OZ以获得税收上的延期。

比如你股票卖了,获利一部分,一般情况下就只能乖乖地交税给山姆大叔;或者你卖了一个投资房(买成25万),也有增值的部分(卖出50万,简单计算获利25万),这个时候除了1031 exchange,可以把这部分本来应该交税的部分,也就是增值的25万投入到OZ里面,这样就可以税收延期。

第二:已有资本利得该课税的部分可以投入OZ以获得税收递减。

同样是上面的例子,买投资房25万卖出50万,获利的25万投入OZ, 如果OZ里面的房产持有超过5年,能打一个9折,所以投入的25万变成了22.5万需要课税;超过7年,能打一个85折,25万变成了21.25万需要课税

第三:投资在OZ里面的房产的资本利得部分可以获得税收减免

上面提到的1,2都是投入资金,那么OZ里面买的这个房产,如果能持有10年以上卖出如它自身增值的部分的资本利得税还可以全部免掉。

看起来特别简单对不对,所以当我们上个周末逛到了麻州Fitchburg这个城市的时候,正好发现出来的两个多家庭房子,一个在OZ里面,一个不在OZ里面(具体是否在OZ里面,需要查OZ的地图),所以我们就问了问自己这个问题,是否我们可以投资OZ里面的多家庭来获得一些税收上面的优惠呢?当然我们现在没有什么资本利得的部分需要延期的,所以我们想的就是第三点的优惠,如果我持有十年以上就能完全避免资本利得税,我们原本就是一个长期buy and hold的投资客。

结果当然是没有这么简单啦,我们只是去买一个OZ里面的房产并不会让我们立刻获得这项新税法的各种优惠,事实上还需要满足以下条件:

1)房产要在OZ里面。

2)房产要在2017年12月31号之后购买

3)在获得房产的30个月内,投资客需要投入不低于房屋价值的资本来修缮房屋。比如一个房产购买价20万,其中土地价值5万块,房屋价值15万,那么除了付了这个20万的购买价,投资客还需要在30个月内投入再多15万来做工程 (当然这个要求也有一些例外,比如这个房屋已经废弃超过5年了等等)。

4)房产必须持有在Opportunity Zone fund(可以看成是一个单纯纳税的公司,还必须是multi-member的LLC,不能是单人开的LLC)名下。

从以上4点可以看出,对于我等小投资客已经很难达到要求了,找合作者开个LLC可能不是那么难,但是要满足第3点,可见这房产质量也好不到哪里去,想想投入和收益,觉得自己可能更能操作也更能从其它的投资机会上面获益,就暂时抹去自己对OZ投资的兴趣了。

如果投资客更多的是想利用第一和第二的优惠政策,是不是OZ更有吸引力呢,也未必;比如你刚好卖掉一个投资房,获利颇多,想把资本利得的部分投入OZ延税或者省税,这里有一个很神经的截止时间,2026年12月31号。也就是比如就今天你看到这篇文章,你正好决定去OZ里面用自己之前资本利得的收入买了一个符合要求的OZ房产,但是你在2026年12月31号那一天还是必须付这个延期的税,从现在到2026年12月31号都已经没有7年了,所以那85折是享受不到了,为了继续延期,估计你还得再卖了OZ的房产再去投资别的去。对比下来,是不是1031条款更符合你的要求呢?

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