被传得神乎其神的“多单位公寓”，为何收益那么高？ - 北美地产学堂 BBS 被传得神乎其神的“多单位公寓”，为何收益那么高？ 房博士
作者：学堂君
在美国投资房产的你，手里或许已经有了几套独栋屋（Single Family House）或者康斗（Condo）。在享受收租的同时，你或许也有过焦头烂额的时候。
比如说， 最近北美地产学堂群里，就有人抱怨说：他的独栋屋太难管理了，问题层出不穷。
以前是租客太难缠，经常有各种鸡毛蒜皮的小事要他去张罗。例如，他正在度假，租客一个电话打过来，说是卫生间水龙头坏了，让他过去修。他度假的好心情，瞬间就被这个电话破坏了。
现在这位恼人的租客搬走了，房子空置着。于是，新问题又来了。以前房子的物业费和各项开支，都是靠房租维系的。现在没有了租客，也就没有了租金收入，这些支出，100% 需要房东自己掏腰包了。瞬间，他的负担就重了起来。
这位朋友叫苦不迭，一些有经验的群友纷纷出来安慰和出谋划策。学堂君发现，群友都给出了同一种解决办法，就是从投资独栋屋，换成投资多单位公寓。而且有群友发文，告知多单位公寓的投资的收益，非常诱人，居然可以高达 70% 以上。
如果一个项目的利润能达到 70% 以上，肯定会有人铤而走险，但是现在不需要这么危险，投资多单元公寓就可以做到。
这是真的吗？
学堂君很好奇，这个在群友中经常提起，传得很神乎的多单位公寓，到底是个何方神圣？为什么大家都推荐投资它？它真有那么赚钱？
为了搞懂这些问题，学堂君把北美地产学堂群里讨论多单位公寓的帖子，读了个遍，也拜读了群友发到群里的文章。下面，我结合大家的讨论，从以下几个方面跟大家全方位地解密一下多单元公寓的神秘之处：
什么是多单位公寓？
投资多单位公寓，有什么好处？
为什么投资多单位公寓，可以有高达70%以上的投资收益？
01
什么是多单位公寓？
多单位公寓的英文原意是Multifamily。顾名思义，多单位公寓就是多个Units（单位）在同一个屋檐下，这里可以指最少的两家庭、三家庭，也可以是有十几甚至几十、几百个家庭的公寓楼。这些房子，只有一个房屋产权，所以，你买卖他们的时候，跟买卖你的独栋屋一样，都是一笔交易。
光是看到这点描述，我想，久经“房场”的你肯定已经发现了投资多单位公寓的亮点——节省时间和方便管理。
住在一个屋檐下，就代表只有一栋楼， 一个屋顶、一个外墙需要维护，也只有一个院子需要绿化。
相对于投资于分散在各地、同样数量的独栋屋，投资多单位公寓，可以在很大程度上，节省你来回跑路的时间。
相对于不同类型的独栋屋，你处理着同一类型的房子， 跟收入差不多的客户群打交道。这也大大减少了你管理房产的精力。
02
投资多单位公寓， 有什么好处？
除了以上提到了节省时间和方便管理， 投资多单位公寓，还可以有稳定的现金流。
如果你像前面提到的那位群友一样，投资独栋屋，因为房客搬走了，那你的房子就是 100% 的空置，在找到下一任租客前，房子所有的开销，都需要你自己承担。
投资多单位公寓，可以有效地解决这个问题。
比如说，你投资了一栋 10 个单位的多单位公寓，1 户租客搬走了，还有剩下 9 户的租金收入，就算搬走了3家，也还有7户，照样可以支付你的各种开销。所以，投资多单位公寓的一大好处是：你有稳定的现金流。
同时，相对于投资独栋屋来说，投资多单位公寓，你的房产规模扩大了，这样，你给房子添置各种物品的时候，都可以打包购买，你就能够以更便宜的价格，买到各种服务和物品。你的支出也会相应减少，你的现金流，自然也就相应地增加了。
投资房产并不是做慈善，只有正的现金流，有稳定的收入，你才能请得起房产管理员（Property Manager）。有了可靠的房产管理员，稳定而足够的现金流，你就可以安心地去海边度假，或者跟群里的大老爷一样，周游列国了。
03
为什么投资多单位公寓，可以有高达 70% 以上的总投资收益？
看来投资多单位公寓，优点很多。相对于稳定的现金流和易于管理，我觉得，多单位公寓投资，最大的亮点是：1）可以利用金融杠杆， 2）赚钱途径多。
投资股票也好，期货也罢，都很难使用杠杆。而投资房产，经常可以使用金融杠杆，用银行或者他人的钱进行投资。
相对于独栋屋，多单位公寓投资的投资金额更大，所以，利用的杠杆额度也越高，收益和风险也就水涨船高。
股票投资，通常只能通过增值和分红进行赚钱。而投资房产，你赚钱的途径有四种：
假设你用 20 万的首付，买了一个 100 万的多公寓楼，跑掉各种开销（税收、保险、维护、管理、水电费和修理）后，你的收益（CAP Rate）能够达到8%。那么，你这个 100 万的多单位公寓，一年可以到手 8 万美元。
在上面的计算中，还没有把贷款考虑进去。
现在，这个多单位公寓，假设你是 80 万贷款，贷款时限是 30 年，利率为 4%。那么，你每年的贷款金额是 $45,832 （利息$31,744，本金$14,088）。
那么，你每年拿到手的现金流，就是 $80,000-$45,832=$34,568；你的税前现金回报率是 17%（$34,568/$200,000）。
现金流是要交税的，买多单位公寓，就跟其他房产投资一样，有税务上的优惠了。
房产投资里，有个概念叫做贬值（Depreciation）。公寓楼允许贬值27.5年。假设你所买的楼的价值，是80万美元（这儿，我们没有算地的价值20万）。那么，房产贬值的部分就是 $800,000/27.5=$29,090。
意思是说，现在交税的部分，变成了 $34,568 (现金流) + $14,088 (房屋本金部分) - $29,090(房产贬值部分）= $19,166。
假如你交税的比率是 35%，那么你交的税应该是 $19,166*0.35=$6,708。那你真正的税后收入就是 $27,860 ($34,568-$6,708)，也就是说，你真正的税后收入的现金回报率，是 13.9% ($27,860/$200,000)。
以上只是粗略的计算，但是细细算来，多单位公寓，你还有好多省税的地方，除了房产本身可以贬值省税之外（这里要注意，不管你要不要贬值体现在税表上，美国国税局都会当作你已经做了贬值处理了，所以一定要利用，否则就亏了），很多家具，比如橱柜、厨房电器、地毯、灯具都可以用于贬值处理。分类贬值，可以再增加每年一万块左右的现金流。把这项考虑进去，那么交的税会更少，你的税后现金流回报会更高，会在15% 以上。
15% 的现金回报率，看起来已经够诱人了，现在银行的利率这么低，有什么投资，能拿到一年 15% 的现金流回报呢？以上也只是按照拿到手的租金，以及从这个收入报税的分析，我们还没有算因为金融杠杆和增值给我们带来的收益。
1）假设房价没涨，第一年还的本金是 $14,088。虽然这部分钱，没有交到你手上，但是房子确实是升值了 $14,088。算上这笔钱，保守点，你的回报率，就变成了：（$27,860+$14,088)/$200,000= 20.9% 。
2）如果房价涨了（整体来算，美国房产每年增加 3% ），100 万的 3% 就是三万块，你的房子的回报率就又增加了。你的回报率就成了：（$27,860+$14,088+$30,000)/$200,000 = 35.9% 。
3）就算房价不上涨， 你也可以通过管理，自己让这个房子升值。跟居民住宅不一样的是，大于 5 户的公寓楼的房屋价值，是用租金来衡量的。所以，任何可以增加租金的小项目，都能提高你的多单位公寓的房产价值。
比如这个 100 万的公寓楼，有 20 户租客，如果每户能增加 $25 的年租，那么，你一年，就能增加 $5,700 的收入。你的房产价值，相当于提高了 $71,250（$5,700/0.08）。你的房产投资总收益，也达到了 70% 以上 （35.9%+$7,1250/$200,000）。
除了增加租金，你还可以通过降低支出来提高收益。你可以想法设法地多问三家，降低一点收垃圾的费用、剪草除雪的费用，或者资产管理的费用，如果这几个部分，一年能省下来几千块，你的房子的价值,就又上升了，你的收益，已经不止 70% 了。
按照群友提供的文章数据，我们可以看出，投资多单位公寓，用 20 万美元进行投资，把各种投资收益算上，你的 20 万投资，收益真的可以高达 70% 以上，而且，这还是一个保守的数据。
难怪，群里的各位房产投资者，对投资多单位公寓，如此热衷了。
04
学习投资，成为专家
以上，结合群友的讨论，学堂君给你讲解了投资多单位公寓投资的好处，以及赚钱的原理。
投资多单位公寓，确实收益高又方便管理，只要有一定的房产投资知识，相信普通人也能上手。
读到这儿，你是否已经跃跃欲试，也想进行多单位公寓的投资了？
在这个时候，我想说：冷静，冷静，在你投资之前，请先问问自己这几个问题！
你有这方面投资的知识和技能吗？
你知道如何分辨一个多单位公寓，是一个会给你带来滚滚现金流的好项目，还是一个可能让你输得倾家荡产的大坑？
你知道如何进行投资分析，如何进行尽职调查吗？
你知道如何控制投资风险吗？
你知道投资多单位公寓，需要注意什么吗？
如果以上的问题，你都不知道答案，建议你还是先开始学习再说吧。需要什么知识，就去学什么知识。成为这方面的专家， 是降低投资风险的有效的方法。
如果你想系统学习这方面的知识，强烈建议你，关注一下我们北美地产学堂，读读我们最近一期，关于多单位公寓投资一阶课程的文章：北美地产学堂 | 精品课程，严格筛选！《小型多单位公寓投资》二期课程限时报名啦！
这门课，会让你对以上的问题，有基本的了解。它将帮助你，构建多单位公寓投资的知识框架，手把手, 用实例教你，如何一步步在北美投资多单位公寓。
如果你想报名参加我们的课程训练营，请点击“阅读原文”的报名表。填完后，马上联系我们的课程小助手 yigexiaozhushou 。
我们这一期训练营的截止时间是：2019年11月12日，过期不候。
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作者：学堂君
在美国投资房产的你，手里或许已经有了几套独栋屋（Single Family House）或者康斗（Condo）。在享受收租的同时，你或许也有过焦头烂额的时候。
比如说， 最近北美地产学堂群里，就有人抱怨说：他的独栋屋太难管理了，问题层出不穷。
以前是租客太难缠，经常有各种鸡毛蒜皮的小事要他去张罗。例如，他正在度假，租客一个电话打过来，说是卫生间水龙头坏了，让他过去修。他度假的好心情，瞬间就被这个电话破坏了。
现在这位恼人的租客搬走了，房子空置着。于是，新问题又来了。以前房子的物业费和各项开支，都是靠房租维系的。现在没有了租客，也就没有了租金收入，这些支出，100% 需要房东自己掏腰包了。瞬间，他的负担就重了起来。
这位朋友叫苦不迭，一些有经验的群友纷纷出来安慰和出谋划策。学堂君发现，群友都给出了同一种解决办法，就是从投资独栋屋，换成投资多单位公寓。而且有群友发文，告知多单位公寓的投资的收益，非常诱人，居然可以高达 70% 以上。
如果一个项目的利润能达到 70% 以上，肯定会有人铤而走险，但是现在不需要这么危险，投资多单元公寓就可以做到。
这是真的吗？
学堂君很好奇，这个在群友中经常提起，传得很神乎的多单位公寓，到底是个何方神圣？为什么大家都推荐投资它？它真有那么赚钱？
为了搞懂这些问题，学堂君把北美地产学堂群里讨论多单位公寓的帖子，读了个遍，也拜读了群友发到群里的文章。下面，我结合大家的讨论，从以下几个方面跟大家全方位地解密一下多单元公寓的神秘之处：
什么是多单位公寓？
投资多单位公寓，有什么好处？
为什么投资多单位公寓，可以有高达70%以上的投资收益？
01
什么是多单位公寓？
多单位公寓的英文原意是Multifamily。顾名思义，多单位公寓就是多个Units（单位）在同一个屋檐下，这里可以指最少的两家庭、三家庭，也可以是有十几甚至几十、几百个家庭的公寓楼。这些房子，只有一个房屋产权，所以，你买卖他们的时候，跟买卖你的独栋屋一样，都是一笔交易。
光是看到这点描述，我想，久经“房场”的你肯定已经发现了投资多单位公寓的亮点——节省时间和方便管理。
住在一个屋檐下，就代表只有一栋楼， 一个屋顶、一个外墙需要维护，也只有一个院子需要绿化。
相对于投资于分散在各地、同样数量的独栋屋，投资多单位公寓，可以在很大程度上，节省你来回跑路的时间。
相对于不同类型的独栋屋，你处理着同一类型的房子， 跟收入差不多的客户群打交道。这也大大减少了你管理房产的精力。
02
投资多单位公寓， 有什么好处？
除了以上提到了节省时间和方便管理， 投资多单位公寓，还可以有稳定的现金流。
如果你像前面提到的那位群友一样，投资独栋屋，因为房客搬走了，那你的房子就是 100% 的空置，在找到下一任租客前，房子所有的开销，都需要你自己承担。
投资多单位公寓，可以有效地解决这个问题。
比如说，你投资了一栋 10 个单位的多单位公寓，1 户租客搬走了，还有剩下 9 户的租金收入，就算搬走了3家，也还有7户，照样可以支付你的各种开销。所以，投资多单位公寓的一大好处是：你有稳定的现金流。
同时，相对于投资独栋屋来说，投资多单位公寓，你的房产规模扩大了，这样，你给房子添置各种物品的时候，都可以打包购买，你就能够以更便宜的价格，买到各种服务和物品。你的支出也会相应减少，你的现金流，自然也就相应地增加了。
投资房产并不是做慈善，只有正的现金流，有稳定的收入，你才能请得起房产管理员（Property Manager）。有了可靠的房产管理员，稳定而足够的现金流，你就可以安心地去海边度假，或者跟群里的大老爷一样，周游列国了。
03
为什么投资多单位公寓，可以有高达 70% 以上的总投资收益？
看来投资多单位公寓，优点很多。相对于稳定的现金流和易于管理，我觉得，多单位公寓投资，最大的亮点是：1）可以利用金融杠杆， 2）赚钱途径多。
投资股票也好，期货也罢，都很难使用杠杆。而投资房产，经常可以使用金融杠杆，用银行或者他人的钱进行投资。
相对于独栋屋，多单位公寓投资的投资金额更大，所以，利用的杠杆额度也越高，收益和风险也就水涨船高。
股票投资，通常只能通过增值和分红进行赚钱。而投资房产，你赚钱的途径有四种：
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现金流 -
利用金融杠杆 -
税务优惠 -
增值
假设你用 20 万的首付，买了一个 100 万的多公寓楼，跑掉各种开销（税收、保险、维护、管理、水电费和修理）后，你的收益（CAP Rate）能够达到8%。那么，你这个 100 万的多单位公寓，一年可以到手 8 万美元。
在上面的计算中，还没有把贷款考虑进去。
现在，这个多单位公寓，假设你是 80 万贷款，贷款时限是 30 年，利率为 4%。那么，你每年的贷款金额是 $45,832 （利息$31,744，本金$14,088）。
那么，你每年拿到手的现金流，就是 $80,000-$45,832=$34,568；你的税前现金回报率是 17%（$34,568/$200,000）。
现金流是要交税的，买多单位公寓，就跟其他房产投资一样，有税务上的优惠了。
房产投资里，有个概念叫做贬值（Depreciation）。公寓楼允许贬值27.5年。假设你所买的楼的价值，是80万美元（这儿，我们没有算地的价值20万）。那么，房产贬值的部分就是 $800,000/27.5=$29,090。
意思是说，现在交税的部分，变成了 $34,568 (现金流) + $14,088 (房屋本金部分) - $29,090(房产贬值部分）= $19,166。
假如你交税的比率是 35%，那么你交的税应该是 $19,166*0.35=$6,708。那你真正的税后收入就是 $27,860 ($34,568-$6,708)，也就是说，你真正的税后收入的现金回报率，是 13.9% ($27,860/$200,000)。
以上只是粗略的计算，但是细细算来，多单位公寓，你还有好多省税的地方，除了房产本身可以贬值省税之外（这里要注意，不管你要不要贬值体现在税表上，美国国税局都会当作你已经做了贬值处理了，所以一定要利用，否则就亏了），很多家具，比如橱柜、厨房电器、地毯、灯具都可以用于贬值处理。分类贬值，可以再增加每年一万块左右的现金流。把这项考虑进去，那么交的税会更少，你的税后现金流回报会更高，会在15% 以上。
15% 的现金回报率，看起来已经够诱人了，现在银行的利率这么低，有什么投资，能拿到一年 15% 的现金流回报呢？以上也只是按照拿到手的租金，以及从这个收入报税的分析，我们还没有算因为金融杠杆和增值给我们带来的收益。
1）假设房价没涨，第一年还的本金是 $14,088。虽然这部分钱，没有交到你手上，但是房子确实是升值了 $14,088。算上这笔钱，保守点，你的回报率，就变成了：（$27,860+$14,088)/$200,000= 20.9% 。
2）如果房价涨了（整体来算，美国房产每年增加 3% ），100 万的 3% 就是三万块，你的房子的回报率就又增加了。你的回报率就成了：（$27,860+$14,088+$30,000)/$200,000 = 35.9% 。
3）就算房价不上涨， 你也可以通过管理，自己让这个房子升值。跟居民住宅不一样的是，大于 5 户的公寓楼的房屋价值，是用租金来衡量的。所以，任何可以增加租金的小项目，都能提高你的多单位公寓的房产价值。
比如这个 100 万的公寓楼，有 20 户租客，如果每户能增加 $25 的年租，那么，你一年，就能增加 $5,700 的收入。你的房产价值，相当于提高了 $71,250（$5,700/0.08）。你的房产投资总收益，也达到了 70% 以上 （35.9%+$7,1250/$200,000）。
除了增加租金，你还可以通过降低支出来提高收益。你可以想法设法地多问三家，降低一点收垃圾的费用、剪草除雪的费用，或者资产管理的费用，如果这几个部分，一年能省下来几千块，你的房子的价值,就又上升了，你的收益，已经不止 70% 了。
按照群友提供的文章数据，我们可以看出，投资多单位公寓，用 20 万美元进行投资，把各种投资收益算上，你的 20 万投资，收益真的可以高达 70% 以上，而且，这还是一个保守的数据。
难怪，群里的各位房产投资者，对投资多单位公寓，如此热衷了。
04
学习投资，成为专家
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投资多单位公寓，确实收益高又方便管理，只要有一定的房产投资知识，相信普通人也能上手。
读到这儿，你是否已经跃跃欲试，也想进行多单位公寓的投资了？
在这个时候，我想说：冷静，冷静，在你投资之前，请先问问自己这几个问题！
你有这方面投资的知识和技能吗？
你知道如何分辨一个多单位公寓，是一个会给你带来滚滚现金流的好项目，还是一个可能让你输得倾家荡产的大坑？
你知道如何进行投资分析，如何进行尽职调查吗？
你知道如何控制投资风险吗？
你知道投资多单位公寓，需要注意什么吗？
如果以上的问题，你都不知道答案，建议你还是先开始学习再说吧。需要什么知识，就去学什么知识。成为这方面的专家， 是降低投资风险的有效的方法。
如果你想系统学习这方面的知识，强烈建议你，关注一下我们北美地产学堂，读读我们最近一期，关于多单位公寓投资一阶课程的文章：北美地产学堂 | 精品课程，严格筛选！《小型多单位公寓投资》二期课程限时报名啦！
这门课，会让你对以上的问题，有基本的了解。它将帮助你，构建多单位公寓投资的知识框架，手把手, 用实例教你，如何一步步在北美投资多单位公寓。
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我们这一期训练营的截止时间是：2019年11月12日，过期不候。
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