谈谈法拍屋

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作者:Charlene

2010年我们搬到美国中部的一个小城市, 华人很少。记得2013年在隔壁州的一个华人聚会上听到几位妈妈在谈论各自的出租房, 才了解到不少华人在做业余甚至全职地主。后来看过一些房子,当时不知道什么原因也关注过auction的房子,有网上的, 也有在法拍的。记得当时还去踩点过, 有的房子门没锁, 还跑进去偷看了。也去过拍卖现场观摩过。可惜那时什么也不懂,没敢买,一段时间后就放弃了,很可惜。

到了2015年才又开始关注, 那个夏天在Estate auction上买了第一个出租房。我中介的男朋友是个auctioneer, 经常做 estate auction, 拍卖那天我只是去见识见识的,房子可以提前看也可以拍卖当天去看,从10万4起拍,一直降到7 万都没人要, 休拍半个小时后重新开始, 还是没人出价,到7万5停了。我请示领导后,小声告诉我的中介 7万5我们愿意买(得加上6% buyer’s fee), 经买家同意, 我买下了第一个出租房,在那种一锤定音的买卖中迈出了第一步, 紧接着年底从MLS买了个duplex。第二年还是看了不少MLS上的房子,因为第一个房子买的比较便宜, 后来看房时老是与那个房子比较, 总觉得贵,就没有再买入。

老想着拍卖可以买到好的价格,所以也一直在关注auction.com 和sheriff’s sale。我在auction.com上注册了个账户,跟踪了一段时间后,2016年8月份拍到一个occupied 的REO的房子,心里其实没有一点底, 不知道房子里面怎样。拍完后一周左右路过房子, 发现车库前有个大的dumpster, 车库的屋顶有个角落塌陷了。那阵子天天下雨, 按程序还有一个月左右才交房, 我担心拿到房子时里面都长霉了, 想退出,赶紧同auction.com 联系,把新拍的照片同网站上的照片一起发给他们, 强调房子的状况已经不再是我拍到时的状况,要求退出, 并全额返还我4千多的押金。经过几个回合, auction.com 同意了。房子马上又重新挂出来, 最后成交价比我当时拍的高出50美元。

2016年我还是经常到sheriff’s sale现场观摩,我在拍卖现场(拍卖前和拍卖后)会有目的地找别人聊天,了解一下别人参加拍卖前都做了些什么工作,知道了怎么得到起拍价, 到哪去查Liens (自己查或找title company)。有时有多个房子在拍卖, 问问人家为什么选拍其中的某一个或某几个。慢慢的我对sheriff’s sale的整个过程了解得比较多了, 2017年2月份和5月份拍下2个。 其实我那个时候并不懂得去考虑房子的ARV, 只按房子简单修完后能租多少钱来定最后的价格,后来发现越来越多的flippers参与进来, 价格拍得很高了。2018年10月份又拍了一个,今年2月和3月份拍了2个, 现在回想一下,前面三个房子只是按1%的租金来拍,今年这2个房子因为相关知识经验多了些 ,就有考虑到ARV及大概的维修费用。

下面我来分享一下我参与我们村法拍屋的流程:

Step 1: 提前了解有什么房源

  • google “xxx county sheriff’s sale”, 到county 网站看看近期有什么房子会拍卖(图一),点开:case number“, 就会出现一个文件(图二), 上面详细列出谁是plantiff, 谁是defendants, 到某个截止日欠银行多少钱(起拍价经常是小于或等于这个欠款), 拍卖的时间和地点, 被拍房产的地址,左下角有负责这个case的律师事务所的名字和电话。
  • 如果这个房子所在的区是自己感兴趣的,我会到zillow, redfin, realtor.com, google上看看能不能查到这个房子的信息:location, pictures, sale history, 年份,房子内部的信息。
  • 然后再到我们州的small claim court 的网站上 (https://wcca.wicourts.gov/case.html):
    - 输入这个case number (记得选对应的county), 看一下这个case的history, 最后一次lis Pendens的日期。
    - 输入屋主的名字, 查一Lis Pendens日之前有哪些judgements。
初步了解后, 选出感兴趣的房子。

(图一)


(图二)

Step 2:问起拍价-踩点

  • 我们这里是每个月的第一和第三个周二上午11点在court house 的main lobby拍卖。拍卖前的那个周五(通常是下午)可以打电话给律师事务所询问起拍价。
  • 如果起拍价合适,我会马上去踩点,看看是否有人住在里面, 如果正好有邻居在外面,可以问问房子的情况。如果是空的, 我会走到后院,从窗户,门往里瞧瞧, 我也会试试门是不是锁了, 偶尔碰到门没锁, 就开进去看看。
Step 3:尽职调查

如果感觉还行,又不知道房子是不是空的,我会等天黑后再开车去转一下看看里面有没有灯,没灯的话, 没有人的可能性大些。住人的话出价的时候得考虑赶人的费用。

查liens:

  • 自己到county 的 record office 的电脑上查, 可以查到这个房子的mortgage history, 也可以查到有没有欠联邦税,
  • small claim court 可以查到有没有欠 州税, 有没有judgements
  • 通过 title company 查: 我第一次找的title company 是邻居推荐的, 邻居在网上拍了个房子, 用了这家title company。我告诉title company是我的邻居推荐的, 我想拍一个sheriff’s sale的房子, 希望她们帮我查一下, 我拍到了就找她们close。她们没有多问就同意了,可能我的态度很诚恳, 又ask very nicely。 我后来就一直找她们免费查, 不过她们不给查是否欠水费和special assessment,因为是免费的, 我也不好提过多要求。 自己打电话去问,不是owner, city也不会透露。所以这些费用的大小只能碰运气了, closing前title company 会通知买家具体数目。
Step 4:现场拍卖

拍卖那天带上提前准备好的cashier check or money order (至少是起拍价的10%)。再带上一些现金, 总共带足自己心里价位的10%。我们这种拍卖, 没有要求需要在起拍价上加多少。通常银行的代理给出起拍价后, 第一个报价的人通常只加一点点, 如果没有人拍, 加一块钱就可以拿到。拍到后, 当场填个表格, 到收款处交10%的押金 (可以多交)。

Step 5:Order confirming sale

律师事务所会提交材料给court, 等Order confirming sale。我们这通常2-3周内完成, 如果被赎回, 也就发生在 这段时间, 押金会退回。收到order confirming sale的文件后, 交给本地的title company, 1-2天内可以close, 我们可以买title insurance。

Step 6: 修理-出租

close后联系银行是否可以提供密码锁的密码 (有的银行愿意), 如果没有, 就得撬门入室。我会带上handyman, 检查是否有水管爆裂,虽然多数情况都做了winterization, 还是碰到过水管爆裂的问题。然后就是修修补补, 开始招租。

当然, 这只是完成了BR, 后面还有RRR呢。

法拍屋会有什么坑呢?

1) 房子状况不清:


多数情况下是没法进去看房子, 不知道里面的状况,有碰到surprise 的可能
前面提到auction.com拍到后又退出的那个房子, 房子第二次拍卖结束后,有一天我路过那个房子, 看到2个小伙子在门外, 就停下车走过去同他们聊了几句,得知他们是银行派来开门让原房主回来取一些没搬完的个人物品。我问他们里面怎样, 他们说很糟糕, 愿意的话可以进去看看。我还是挺好奇的想知道差点买下来的房子是怎样的,就进去了, 真是不敢想象, 房子有很浓的宠物尿味,地毯非常脏, 像是故意弄的。二楼的几个房间的drywall 都是大洞, 像是练拳击的结果。地下室的主下水道是那种黑色的金属,在渗水,房间的frame在,但没有灰板。整个房子非常糟糕。看完后, 对翻修一点经验都没有的我当时觉得自己能退出真是太幸运了,这样的房子拿回家我会睡不着觉。
后来查到后面那个买家是个中介,2016年11月以$82,500 拿到房子, 花了9个月完全翻修后挂出 $164,900, 当天就有offer。

今年上过地产学堂找deal 的课及翻修的课,对翻修有了多一些的了解,如果现在让我看到那个房子, 我肯定不会像当年那样担心。drywall 到处都是洞并不可怕,可以全部打掉重做。地毯脏,全部拿掉, 换成vinyl plank。 所以知识的积累很重要。

今年五月份拍到一个1946年的老房子,维修费用就比较高。外墙是砖头的,屋顶需要换, detached garage的平屋顶漏水需要马上换, 有9个窗户是单层玻璃的。房子是空的, 可是窗户全部用窗帘遮住了, 看不到里面。Handyman觉得这是个solid brick house, 应该还可以, 只是他低估了换屋顶的费用, 因为房子的瓦片有三层,他以为只有2层。光换车库和房子的屋顶, 就差不多花了一万美元。

打开门后, 发现房间里堆满了东西,二楼的房间像是被翻过的, 过道上都是书和玩具,脚都没地方下。邻居说房主是个退伍军人,腿脚不太方便, 十几年前离婚, 2018年经常有救护车来, 后来搬到VA 的nursing home, 不久去世了。他搬出去后, 有个单身的男士搬入, 去年感恩节那天装满truck离开后就没有再回来。估计留下的东西是前屋主的,我花了很多时间清理。

房子的厨房很小, 橱柜是那个年代原装的,很旧。地下室有个oil tank, 是oil heat。油罐已经空了,估计小伙子离开后, 暖气还在工作, 直到油烧干。水表被冻裂了,好在水表之前的总闸关了,地下室没有被淹。打电话叫city来换水表, $145。

Furnace是1987年的, 空调也很老。到加油站买了5加仑的柴油倒入油罐, furnace还是好的, 空调也很老, 但也工作。热水器底部很多绣, 我赶紧买了American Home Shield (AHS), 但必须等30 天才能开始使用。

过了一个多月, 厨房的下水道堵了,faucet水流很慢, bathroom 的faucet开始渗水了。我叫了AHS, 他们派了本地的plumber, $100 的service call fee, 疏通了下水道 (非常多的greasy stuff), flushed the kitchen faucet (galvanized pipe, 很多沉淀物), 换了bathroom 的faucet。电热水器开始漏水, 又叫AHS, 换了个新的。 空调转起来有金属摩擦的声音, AHS派人来, 换了个什么零件。我的法拍屋都买AHS。

2) 没做尽职调查:

房子有一些在“List Pendens” date之前的liens (比如 secondary mortgage, judgements, tax liens, child support liens 等)但没有被放在defendants里, 这些liens在法拍后不会去掉。List Pendens date之后的liens就没有关系。

  • 3月份拍到的这个房子有$430 special assessment and $216 的水费没交, 这些就归我了。
  • 5 月份看上一个房子, title company 帮我查了, 告诉我房子有个child support近3万美元 , 3个judgements约1万美元, 起拍价$97, 500, 我只好放弃了。那个房子ARV大概20万。有人那天以15万拍下, 不知道那个人知不知道房子有约4万美元的liens。 我记得我刚开始去参加法拍时, 就有一种想法,别人敢拍, 应该没有问题,或许那个拍到的人没有做功课。
  • 我一朋友, 3年前以8万5美元拍下一个房子,close的第二天, primary mortgage的银行就给他打电话, 让他还6.8万的欠款。朋友参加拍卖前没有做功课,买到的是被secondary mortgage法拍的房子。只能一边补交欠款, 一边修理房子,房子卖掉后亏3万多。他犯了2大错误, 其一是竞拍前没做功课, 其二是没有通过Title company 办理closing,买title insurance。
就像老师课堂上讲的, 不建议新手买sheriff’s sale 的房子。感觉的确是这样,万一没买好, 掉进坑里了, 积极性一定会受到打击, 可能因此洗手不干了。还是建议花几个月的时间跟踪考察, 觉得各方面都准备好了才入手。买法拍屋之前, 一定要查liens, 最好请title company 查。我比较过, 同一个房子, 有时自己查会漏掉一些东西, 没有title company全面。

新手迈出第一步很难, 就像我, 从开始关注到买下第一个出租房, 花了2年多的时间。2015年底买下第2个出租房后, 房价已经处于上升阶段, 因为知识缺乏, 不懂得分析房产的价值, 不了解房市的周期,总担心买高了,这又阻止了前进的脚步。现在回过头看看, 如果2016年, 17年随便买, 现在都赚了。当初要是有微信和北美地产学堂这样的平台, 容易获得信息和帮助, 学堂有各类课程,老师可以手把手带新手入门,怎么买-怎么装修-怎么管理,还有学堂里各种免费讲座, 同学们可以互相交流,迈出第一步肯定容易得多, 前进的脚步也会快很多,现在在财务自由这条路上肯定高了好几个台阶了。知识储备和高手指点都非常重要。
 
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