长租OR短租,一个案例的感悟 - 北美地产学堂 BBS

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长租OR短租,一个案例的感悟 - 北美地产学堂 BBS 长租OR短租,一个案例的感悟 攀攀妈的房产经历
长租或者短租,是放在房产投资者面前一个值得思考的话题:长租似乎相对简单一些,有人口的地方就能做,对装修要求少一些,不太需要提供家俱,签一张租约一般就能管上一年甚至更久,房东只需要在修修补补的时候介入;短租的话,首先要有需求,所以房产一般在交通便利的旅游景点附近,对装修有要求需要提供家俱,短的租约有两三天,十天半月或者一个月三个月的,总是觉得每个月不一定每天都能订满,需要有靠谱的清洁队伍,很有可能有淡季旺季的区别(价格以及入住率)。作为一个还只在长租跑道上的小地主,我们总觉得短租来的客户素质可能参差不齐,需要经常清理管理上面有些麻烦,收入可能随淡旺季显得不够稳定,再加上疫情极大得影响了人们的出行,觉得一时半会儿短租更不会在自己的考虑范围之内了。

直到最近在脸书的地主群里看到这么一个贴子,是位叫Carolyn Dunlavy的女士来发的,基本内容也很短很简单:We bought this multi-family property in March of 2018 from the bank as it was a foreclosure sale. Purchase price was 405K. After a year and 3 months of rehab (plus 110k in rehab cost) we began our short term rentals mid last year. It was a lot of risk, work, sweat, and tears. After all was said and done, we finished 2019 with some decent bookings and a lot of hope for the future. This year was our first full year of renting: grossing 218k between Airbnb and vrbo! I said bye bye to my day job. 既然我们是中文平台,所以照例简单翻译一下:这位女士在2018年3月买了一个法拍屋,作价是40.5万,花了11万,用时一年三个月进行装修,于2019年6月开始短租营业,2019年就得到不少预定,预示着好的未来。2020年是短租经营第一个完整的年份,毛收入21.8万,于是自己不再需要为人打工,而开始认真经营自己的事业了。

附上照片一张:


这个房屋可以在airbnb上面找到,证明故事真实有效,也放几张图片来看看位置和内饰:






乍一听起来是个非常激励人的故事,投入52万再加上持有成本以及可能的贷款可能差不多60万,然后一整年就有21.8万的短租毛收入,刨去运营成本6万块(如果有贷款),也能有15万的净收入,现金回报率妥妥超过50% ,如果是全现金的投入也有30%的现金回报率,岂不就是靠一套房就实现了财富自由了嘛(税务部分还未涉及)。
当然听到一个故事也不可能就让我们直接转换跑道,虽然我刚看到这个故事,也就觉得很激励人,但是总觉得不一定适用我在的州,麻州波士顿地区大家也懂的,半年都是冬天,夏天的海边倒是挤满了人,但是冬天的cape code鳕鱼角那些小店都关了门(据说,我没有去看过),所以总觉得不合适。没想到同样也看了这个贴子的领导从评论区看到了更多的细节信息,让这个故事更有现实的借鉴意义了:

1) 这个5单元的房产还就在麻州的海边,1900的房子,以前就是一个小型hotel, 5个单元分别是3个3室1卫;1个4室2卫;一个1室1卫;这个位置真的是走路到海边,具体是在麻州鳕鱼角的入口处, 地址是:4 Prospect Ave,Onset, MA 02558
2) Airbnb上面可以看到内饰,找一个代表性的地址是:
https://www.airbnb.com/rooms/34501449?source_impression_id=p3_1609200067_53xPTeW943RApyS%2B&guests=1&adults=1
3) Carolyn女士是在homepath.com上面法拍到的;用的是renovation loan.
4) 短租只使用了airbnb和VRBO. 自己管理,甚至有8个月都是远程管理。
5) 原本Carolyn女士也觉得冬天可能不好短租,原本在冬天的出租计划是一个月或者三个月的短租,但是仍然一直挂在Airbnb上面试试效果,没想到12月依然火热;统计结果整年的入住率是75.3%。
6) Carolyn女士认为短租的成功之道第一是靠谱的清理团队和靠谱的修理工;第二是一个舒服的床垫(zinus mattresses with 3 in memory foam toppers from Amazon)。

这个故事激励了很多投资房产的人们(包括我们),居然就在离我们家1小时的这么冷的麻州海边,一栋多家庭的住宅(而非独栋或者连排),是完全可以自己管理,且有着短租的潜力和相当可观的收益,也让一直在长租跑道上的我们,把自己的眼光放远了一些(终于从波士顿近郊到了波士顿海边:),于是周末借着考察别的房产机会的时候,溜达付出了海边,一下子就能找到这幢房子:


也是走路1分钟到海滩的距离。


冬天给人的感觉还是很萧条的小镇,所以我们准备某个周末订其中一间,来考察一下夏天麻州的海边,到时再来这个贴子更新。

最后的问题:大家觉得长租或者短租更加钟情于哪一个呢?

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